Bebauungsplan Nr. 949 - Östlich A 5/Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Übersichtskarte

Zu I. - IV.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das ca. 6,0 Hektar (ha) große Plangebiet befindet sich im Westen des Frankfurter Stadtteils Rödelheim, innerhalb des Gewerbegebiets Rödelheim West. Es liegt dort im südöstlichen Randbereich, zwischen der A5 und dem rund einen Kilometer entfernten Ortskern von Rödelheim.

Die westliche Grenze verläuft entlang des Westerbachs und folgt im Nordwesten der Gaugrafenstraße. Weiterhin zieht sich die Grenze nördlich an den Flurstücken 45/28 (Flur 17, Gemarkung 0510) und 118/45 (Flur 17, Gemarkung 0510) entlang, bis zum Zentmarkweg im Nordosten. Dem Verlauf des Zentmarktwegs folgt sie bis zum bestehenden Grünzug im Osten. Der weitere Verlauf führt entlang der (nord -) östlichen Grenze der Flurstücke 10/1 und 8/6 (beide Flur 16, Gemarkung 0510) in Richtung Süden, bis zur Westerbachstraße. Im Süden verläuft die Grenze entlang der Westerbachstraße in westlicher Richtung.

Bestand und städtebauliche Situation

Das Gewerbegebiet Rödelheim West, in dem der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 949 liegt, ist insgesamt ein von Gewerbe geprägtes Gebiet mit einer historisch gewachsenen, teilweise ungeordneten heterogenen Bau- und Nutzungsstruktur. In diesem Bereich dominieren mittelgroße bis kleinteilige Gewerbebetriebe sowie Misch- und Gemengelagen, die direkt an Wohngebiete angrenzen. Die baulichen Strukturen weisen unterschiedliche Maßstäblichkeit auf.

Der Geltungsbereich umfasst hauptsächlich das Areal des Farbdruckherstellers der Flint Group Immobilien Verwaltungs GmbH, dessen Geschichte der Firmengründung in Frankfurt am Main bis in die 1880er Jahre zurückreicht. Der Produktionsstandort in der Gaugrafenstraße wurde nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet und hat sich über die Jahre weiterentwickelt. Das Flint-Areal ist durch die Gaugrafenstraße in zwei Bereiche geteilt. Der Bereich östlich der Gaugrafenstraße ist seit 2021 zu einem Teil von etwa 2,6 ha im Besitz der Stadt Frankfurt am Main und zu einem Teil von etwa 1,2 ha im Besitz der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main (HWK). An der westlichen Grenze umfasst der Geltungsbereich einen Teil des Westerbachs. Auf dem Grundstück im Südosten des Plangebiets liegt ein eingeschossiger Lebensmitteldiscounter der Firma Netto.

Das Flint-Areal ist in Teilen noch in Betrieb, wobei der Bereich der HWK im Osten des Plangebiets bereits freigeräumt wurde. Das verbleibende Firmenareal umfasst verschiedene Betriebsgebäude, darunter Lager- und Werkstatthallen, Büro- und Produktionshallen, eine Werkskantine, eine Buchdruckerei sowie Lagerflächen mit Tanks. Das Flint-Areal ist von Zäunen und Mauern umgeben und wird über Torzufahrten von der Gaugrafenstraße und Westerbachstraße erschlossen. Die Freiflächen sind größtenteils befestigt, während Begrünung nur in kleineren Bereichen vorhanden ist.

Die Gaugrafenstraße und die Westerbachstraße bilden das übergeordnete Straßennetz, welches in den Spitzenstunden bereits gut ausgelastet ist.

Der Regionalbahn / S-Bahn-Haltepunkt Rödelheim ist etwa einen Kilometer entfernt und das Plangebiet wird durch die Bushaltestelle "In der Au" in der Westerbachstraße mit zwei Buslinien (M55 und 56) im 10- bis 30-Minuten-Takt an den öffentlichen Verkehr angeschlossen.

An den Geltungsbereich angrenzende Flächen

Die an das Plangebiet angrenzenden Flächen bestehen überwiegend aus kleinen Grundstücken mit gewerblichen Nutzungen und Gebäuden von ein bis fünf Geschossen. Südlich der Westerbachstraße befinden sich ein Ausbildungszentrum, ein Lebensmitteldiscounter der Firma Aldi sowie Büro- und Verwaltungsgebäude. Westlich grenzen Parkplatzflächen und ein dreigeschossiges Bürogebäude an das Gebiet. Im Norden liegt eine kleinteilige, ein- bis zweigeschossige Wohnnutzung, was eine Gemengelage darstellt. Östlich grenzen Freiflächen und der Friedhof Rödelheim an.

Planungsgrundlagen

Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010)

Der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010) stellt für den Geltungsbereich fast vollständig eine "Gewerbliche Baufläche, Bestand" dar. Ein kleiner Teilbereich im Norden des Plangebiets ist als "Gemischte Baufläche, Bestand" dargestellt. Im Süden des Plangebiets entlang der Westerbachstraße verläuft eine "Überörtliche Fahrradroute, Bestand". Die Westerbachstraße und die Gaugrafenstraße sind als "Sonstige regional bedeutsame Straßen, Bestand" dargestellt, der Westerbach ist als "Still- und Fließgewässer" dargestellt.

Der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010) legt mit der insgesamt etwa 4 ha großen als "Gewerbliche Baufläche, Bestand" dargestellten Fläche zugleich ein "Vorranggebiet Industrie und Gewerbe" fest. Die geplanten Festsetzungen zu einer Fläche für den Gemeinbedarf oder einem Sondergebiet lassen sich nicht aus der flächennutzungsplanbezogenen Darstellung "Gewerbliche Baufläche, Bestand" des RPS / RegFNP 2010 entwickeln. Ebenso entspricht diese Entwicklung nicht der regionalplanerischen Festlegung als "Vorranggebiet Industrie und Gewerbe" und liegt oberhalb der regionalplanerischen Darstellungsgrenze von 3 ha. Es werden daher sowohl die Beantragung einer Änderung von Darstellungen als auch die Beantragung einer Abweichung von Zielen der Raumordnung des RPS / RegFNP 2010 erforderlich.

Die Beikarte 1 des RPS / RegFNP 2010 kennzeichnet ein flächiges Denkmal im Bereich der östlichen Plangebietsgrenze. Zudem wird im Gebiet an der Gaugrafenstraße inklusive der Grundstücke westlich und östlich der Gaugrafenstraße eine Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist, dargestellt. Die Beikarte 2 (Regionaler Einzelhandel) enthält für den Geltungsbereich keine spezifischen Festlegungen.

Landschaftsplanung und Ökologie

Landschaftsplan

Gemäß Landschaftsplan des Regionalverbands FrankfurtRheinMain (mit Beschluss durch die Gemeindekammer des damaligen Umlandverbands Frankfurt vom 13.12.2000) wird das Plangebiet als bestehende Siedlungsfläche dargestellt. Landschaftsplanerische und ökologische Entwicklungsziele für das Gebiet sind Erhaltung und Erhöhung der Durchgrünung dieser Siedlungsflächen.

Freiflächenplan

Als ein integratives Instrument der gesamtstädtischen Freiraumplanung formuliert der Freiflächenentwicklungsplan der Stadt Frankfurt am Main (FFEP vom 27.05.1999) die kommunalen freiraumplanerischen Zielvorgaben für das Plangebiet. Im FFEP ist die gesamte Fläche als Siedlungsfläche dargestellt; zum großen Teil als Fläche "mit Handlungsbedarf im Hinblick auf ein hohes Entsiegelungspotential" (Versiegelungsgrad über 90%). Im Norden des Plangebietes ist ein kleiner Teilbereich des Plangebiets als Fläche für eine geplante Siedlungserweiterung unter Berücksichtigung landschaftsplanerischer Grundsätze ausgewiesen.

Klimaplanatlas

Der Klimaplanatlas der Stadt Frankfurt am Main als fachliche Grundlage zur Beurteilung der klimatischen Situation im Stadtgebiet stellt das Plangebiet als bebaute Fläche mit einer moderaten, örtlich zur starken Überwärmung tendierenden klimaökologischen Wertigkeit dar.

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP)

Als Weiterentwicklung des Masterplans Industrie hat die Stadtverordnetenversammlung am 04.03.2021 mit § 7283 (M 151) das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm als städtebauliches Stadtentwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 BauGB beschlossen. Das Programm dient als Orientierungsrahmen für die langfristige Entwicklung und Sicherung von Flächen für Industrie, Gewerbe und Handwerk und als Leitlinie für zukünftige Entscheidungen und Planungen.

Innerhalb des Geltungsbereichs liegt die im GEP beschriebene Fläche 7.1 - Rödelheim West, die weit über den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 949 hinausgeht. Laut GEP (Anlage 1) ist hier das Erhaltungs- und Entwicklungsziel "Gewerbe (emittierend)" vorgesehen, was vor allem Produktions-, Lager- und Werkstätten umfasst, während Büro- und Verwaltungsgebäude betriebszugehörig und untergeordnet sind. Mit ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und Beherbergungsstätten soll restriktiv umgegangen werden. Die Anlage 4 des GEP sieht für die Sicherung und weiteren Entwicklung dieser gewerblichen Nutzung die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen vor.

Mit dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 949 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - wird von dem Erhaltungs- und Entwicklungsziel "Gewerbe (emittierend)" abgewichen. Mit dem vorgesehenen Bildungscampus für Handwerksberufe mit Internat wird jedoch der Handwerksstandort gezielt gestärkt und in Kooperation mit dem Handwerk weiterentwickelt (siehe auch unter Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung).

Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EZHK) 2018

Für eine gezielte, gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung hat die Stadt Frankfurt am Main 2018 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK) erarbeitet. Es wurde als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main mit dem Beschluss vom 04.03.2021, § 7287, beschlossen. Es handelt sich somit um einen Belang, welcher in der Abwägungsentscheidung im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist.

Im Zentrum des EZHK steht insbesondere das Ziel im Vordergrund, Einzelhandel in die Zentren zu lenken und diese zu stärken. Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentren sollen nur in Einzelfällen ermöglicht werden (beispielsweise zur Sicherung der Nahversorgung oder Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment). Besonders sensibel sind die fußläufigen Einzugsbereiche der Zentren (600-Meter-Schutzzonen), in denen keine Einzelhandelsansiedlungen größer als 400 m² erwünscht sind. Bestehende Unternehmen unterliegen grundsätzlich dem Bestandsschutz, so auch der bestehende Lebensmitteldiscounter der Firma Netto mit rund 780 m² Verkaufsfläche.

Das Ziel des EZHK, nämlich der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, wird im Zuge des Bebauungsplanverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 949 berücksichtigt.

Bebauungspläne

Das Plangebiet liegt überwiegend außerhalb der Geltungsbereiche rechtsverbindlicher Bebauungspläne und ist daher im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen.

Der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 949 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - überlagert in seinem Geltungsbereich kleinere Teilbereiche von insgesamt fünf rechtsverbindlichen Bebauungsplänen:

• F1770 (förmlich festgestellt: 06.03.1961)
• F1638 (förmlich festgestellt: 09.11.1953)
• F1834 BI1 (förmlich festgestellt: 16.10.1961)
• NW24d Nr. 1 - Bahnhof Rödelheim - (Inkrafttreten: 03.10.1974)
• Bebauungsplan Nr. 285 - Strubbergstraße (Inkrafttreten: 19.06.1984)

Im Westen, Norden und Süden des Plangebiets setzen die oben genannten Fluchtlinienpläne Straßen- und Baufluchtlinien fest und definieren damit die vorhandenen Straßenverläufe und -breiten. Innerhalb der Geltungsbereiche der Fluchtlinienpläne kommt darüber hinaus § 34 BauGB zur Anwendung.

Der Bereich des NW 24d Nr. 1 betrifft Teilbereiche der östlichen Grundstücke innerhalb des Plangebiets, die unmittelbar an eine Freifläche und den Friedhof Rödelheim anschließen. Hier ist jeweils ein Gewerbegebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8, einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 und einer Geschossigkeit von maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt.

Der Bebauungsplan Nr. 285 wird im Bereich der nördlichen Straßenverkehrsfläche (Westerbachstraße) überlagert.

Für das Plangebiet wurde bereits am 22.09.2022 ein Aufstellungsbeschluss im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - gefasst, um die vorhandenen gewerblichen Nutzungen zu sichern. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte vom 28.06.2023 bis 28.07.2023; die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange fand vom 14.03.2023 bis 14.04.2023 statt. Mit dem Bebauungsplan Nr. 949 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - wird - analog zum Bebauungsplan Nr. 946 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 1 - ein weiterer Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 942 vorgezogen bearbeitet.

Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung

Durch die Aufgabe der gewerblichen Nutzung durch die Firma Flint Group Immobilien Verwaltungs GmbH infolge betrieblicher Verkleinerungsabsichten und den anschließenden Flächenerwerb durch die Stadt Frankfurt am Main sowie die Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main (HWK) wird das Ziel verfolgt, auf den betreffenden Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 949 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - einen Bildungscampus für Handwerksberufe mit Internat zu errichten. Auf dem neuen Bildungscampus in Frankfurt-Rödelheim sollen künftig die Philipp-Holzmann-Schule (berufliche Schule der Stadt Frankfurt am Main) sowie das Berufsbildungs- und Technologiezentrum der HWK angesiedelt werden.

Im Gewerbeflächenentwicklungsprogramm wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 949 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 2 - das Erhaltungs- und Entwicklungsziel "Gewerbe (emittierend)" (vgl. Anlage 1, GEP) verfolgt. Ziel ist die langfristige Flächensicherung und -vorsorge für Gewerbe- und Industrieansiedlungen gemäß den Vorgaben des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms (GEP). Diesem Ziel wurde bereits mit dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Rechnung getragen. Anstelle gewerblicher Nutzungen wird die Entwicklung eines Bildungscampus mit gewerblich-technischer Ausrichtung vorgesehen. Da es sich um eine Standortentwicklung handelt, die in unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit einer gewerblichen und handwerksorientierten Nutzung steht, hält der Magistrat die vorliegende Abweichung in diesem Fall für ausnahmsweise vertretbar. Dazu grenzt der Standort räumlich an das bestehende Gewerbegebiet Rödelheim an, wodurch Synergien und betriebliche Kooperationen mit den ansässigen Unternehmen begünstigt werden. Durch die gemeinsame Entwicklung des Standortes mit der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main wird die Vertretung der gewerblichen Interessen auch zukünftig gesichert. Mit dem vorgesehenen Bildungscampus für Handwerksberufe mit Internat wird das Gewerbe in Frankfurt am Main gezielt gestärkt und der bestehende Gewerbestandort Rödelheim in Kooperation mit dem Handwerk langfristig weiterentwickelt. Angesichts aktueller Herausforderungen im Handwerk, wie dem Fachkräftemangel, steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen und dem daraus resultierenden Bedarf an neuen pädagogischen Konzepten, steigen die Anforderungen an die berufliche Bildung spürbar. Stadt und Handwerkskammer verfolgen daher gemeinsam das Ziel, einen modernen Bildungsstandort mit einem zukunftsfähigen und vernetzten Bildungskonzept zu etablieren. Mit der vorgesehenen Planung werden ein zeitgemäßer Ausbildungsstandard gesichert, der Fachkräftenachwuchs gestärkt und die Wettbewerbsfähigkeit der regionalen Wirtschaft nachhaltig gefördert.

Weiterhin ist der Standort für den geplanten vorgesehenen Bildungscampus für Handwerksberufe mit Internat im Gewerbegebiet Rödelheim West aufgrund seiner Lage besonders geeignet. Im Rahmen der handwerklichen Ausbildung sind dort auch Handwerkerhöfe und Werkstätten vorgesehen, sodass einerseits immissionsrechtlich relevante, gewerbeähnliche Tätigkeiten ordnungsgemäß ausgeübt werden können und andererseits der direkte Austausch sowie die Kooperation mit ortsansässigen Betrieben gezielt gestärkt wird. Durch das geplante Internat wird zugleich ein funktionaler Übergang zur schutzbedürftigen angrenzenden Wohnnutzung im Norden möglich. Unter Beachtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme werden hierfür im Zuge des Bebauungsplanverfahrens städtebaulich und immissionsschutzrechtlich tragfähige Lösungen entwickelt.

Aus den zuvor genannten Gründen ist die Aufstellung des Bebauungsplans erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen, die sowohl den Bedarfen des Bildungscampus für Handwerksberufe mit Internat als auch den Belangen des Gewerbes, des Einzelhandels, des Verkehrs sowie des Immissionsschutzes gerecht wird.