Vergabe von Teilflächen des Naxos-Geländes im Erbbaurecht an genossenschaftliche und gemeinschaftliche Wohnprojekte

Vortrag des Magistrats vom 26.07.2010, M 149

Betreff: Vergabe von Teilflächen des Naxos-Geländes im Erbbaurecht an genossenschaftliche und gemeinschaftliche Wohnprojekte Dem Abschluss von Erbbaurechtsverträgen auf folgenden Grundlagen wird zugestimmt: Erbbaugrundstücke: Wittelsbacherallee 29 - 33 Gemarkung Frankfurt Flur 368 Nr. 1/11 hält 20.297 m2; hiervon eine Teilfläche von ca. 2.573,41 m2 (gem. beigefügter Aufteilung) 1) Erbbaugrundstück G 1 - Haus 9 Grundstücksgröße: ca. 305,99 m2 2) Erbbaugrundstück G 2 - Haus 10 Grundstücksgröße: ca. 284,14 m2 3) Erbbaugrundstück G 3 - Haus 11 Grundstücksgröße: ca. 308,77 m2 4) Erbbaugrundstück G 4 - Haus 12 Grundstücksgröße: ca. 648,06 m2 5) Erbbaugrundstück G 5 - Haus 13 Grundstücksgröße: ca. 633,15 m2 6) Erbbaugrundstück G 6 - Haus 14 Grundstücksgröße: ca. 393,30 m2 Erbbauberechtigte: 1) Erbbaugrundstück G 1 Projektgruppe Baumaßschneider, Frankfurt am Main 2) Erbbaugrundstück G 2 Fundament Bauen Wohnen Leben eG, Frankfurt am Main 3) Erbbaugrundstück G 3 Lila-Luftschloss Frauenwohnungsbau eG, Frankfurt am Main 4) Erbbaugrundstück G 4 Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt am Main eG 5) Erbbaugrundstück G 5 Schnelle Kelle i. G., Frankfurt am Main 6) Erbbaugrundstück G 6 Bürgerstadt Aktiengesellschaft, Berlin Laufzeit: 99 Jahre Erbbauzins: Der jährliche Erbbauzins wird abhängig von der Geschossflächenzahl (GFZ) wie folgt berechnet: A) Ausgangswert 5% von 600,-- €/qm bei GFZ 2,0 1) Erbbaugrundstück G 1 bei einer geplanten GFZ von 4,15 (Umrechnungskoeffizient 2,974) = 1.206,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 18.451,20 € 2) Erbbaugrundstück G 2 bei einer geplanten GFZ von 4,01 (Umrechnungskoeffizient 2,901) = 1.177,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 16.721,64 € 3) Erbbaugrundstück G 3 bei einer geplanten GFZ von 3,44 (Umrechnungskoeffizient 2,466) = 1.000,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 15.438,50 € B) Ausgangswert 5% von 700,-- €/qm bei GFZ 2,0 1) Erbbaugrundstück G 4 bei einer geplanten GFZ von 2,19 (Umrechnungskoeffizient 1,598) = 756,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 24.496,67 € 2) Erbbaugrundstück G 5 bei einer geplanten GFZ von 2,28 (Umrechnungskoeffizient 1,662) = 787,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 24.914,45 € C) Ausgangswert 5% von 800,-- €/qm bei GFZ 2,0

Erbbaugrundstück G 6 bei einer geplanten GFZ von 4,63 (Umrechnungskoeffizient 3,337) = 1.805,-- €/m2 beträgt der Erbbauzins vorläufig 35.495,33 € Die vorgenannten Erbbauzinsen wurden auf der vorgenannten vorläufigen GFZ berechnet; entscheidend ist die Berechnung der GFZ nach Baugenehmigung sowie nach dem amtlichen Vermessungsergebnis. Anpassung des Erbbauzinses in der Regel alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise (Wertsicherungsklausel). Eine eventuelle Rabattierung für Familien mit Kindern wird, nach dem "Startprogramm für junge Familien", schuldrechtlich vorgenommen. Es bleibt jeder Baugruppe überlassen, zu Beginn des Erbbaurechts den Erbbauzins kapitalisiert in einer Summe zu entrichten. Besondere Bedingungen:

a) Bauverpflichtung b) Vorlage einer Finanzierungszusage innerhalb von 6 Wochen nach Abschluss des Erbbauvertrages.

b) Der Stadt steht für jeden Fall der Veräußerung des Erbbaurechts das Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 463 ff. und 1094 ff. BGB zu.

c) Wohnungsneubau im "Passivhausstandard" nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 18.01.2010, § 7502 und Tiefgarage.

d) Geeignete Sicherung der im Bewerbungsverfahren angebotenen Soziokulturellen Aspekte und Stadtrendite (Einzelheiten in der Begründung). Weitere Bedingungen:

a) Grundbuchliche Sicherung eventuell vorhandener Versorgungsleitungen. Wechselseitige Grunddienstbarkeiten für Medienleitungen (Gas, Wasser etc.), Zugänglichkeit und Tiefgaragennutzung.

b) Sicherung aller planungsrechtlich zulässigen Nutzungen im Umfeld.

c) Die vorhandene Bestandsbebauung wird durch die Stadt abge- brochen; die Erbbaugrundstücke werden somit baureif überge- ben.

d) Die Baumbestände unterliegen der Baumschutzsatzung und sind aufgrund ihrer städtebaulichen Bedeutung zu erhalten. Kosten und Steuern gehen zu Lasten der Erbbauberechtigten (einschließlich der Vermessungskosten sowie zukünftige Erschließungs- und Anliegerkosten) Verrechnung: Produktgruppe: 31.08 Kontengruppe: 50

Begründung: Die im Erbbaurecht zu vergebenden im Ostend belegenen städtischen Grundstücke Gemarkung Frankfurt Flur 368 Nr. 1/11 liegen auf einem Gesamtareal von insgesamt 20.297 m2, das von der Naxos-Union bis 1997 als Produktionsstätte genutzt wurde. Das Areal wird eingefasst von Wingertstraße, Wittelsbacherallee und Waldschmidtstraße. Um die Chancen des ehemaligen Naxos-Geländes als Wohnstandort zu nutzen und um die derzeitige kulturelle Entwicklung auf dem Gelände sowie die Naxos-Halle in ihrem Charakter als Industriedenkmal und Bestandteil der Route der Industriekultur zu stärken, wurde gemäß den Festlegungen des Magistratsvortrags M 55/2007 ein kooperatives Gutachterverfahren zu Städtebau und Architektur für das Gesamtareal durchgeführt. Als Ergebnis des Städtebau- und Hochbaukolloquiums wurde im November 2008 der Beitrag von Stefan Forster Architekten präferiert und auf dessen Grundlage ein Gestaltungsvorschlag für das Gesamtareal erarbeitet. Zusammen mit dem Rahmenplan vom 26.01.2007 nebst textlichen Ergänzungen ergab sich daraus der Gestaltungsauftrag für die künftige Nutzung der betroffenen Flächen. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung sollte außerdem ein Nutzer-Mix hergestellt werden, so dass zwei Drittel des Neubauanteils als Mietwohnungsbau bzw. Eigentumswohnungen und ein Drittel für genossenschaftliche oder gemeinschaftliche Wohnprojekte realisiert werden. Auf dem Erbbaugrundstück G 6 wurde festgelegt, dass im Erdgeschoss und im

1. Obergeschoss eine Kindertageseinrichtung für 5 Gruppen realisiert werden soll. Hierfür wird auch eine Freifläche der im Südwesten direkt angrenzenden öffentlichen Grünfläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht zur Verfügung gestellt. Hieran wird die Stadt Teileigentum erwerben mit eigener Beschlussfassung. Der durch die Ausweitung auf 5 Gruppen (bisher drei Gruppen) entstehende Baukörper ist städtebaulich noch abzustimmen. Auch ist die Ausgestaltung der Außenflächen der Kindertageseinrichtung noch strittig. In dem ausgelobten nicht offenen Verfahren zur freihändigen Vergabe der städtischen Grundstücke im Erbbaurecht für gemeinschaftliches oder genossenschaftliches Wohnen konnten sich Genossenschaften, Baugruppeninitiativen bzw. Bauherrengruppen mit Projekten für selbst genutztes Wohnen, die durch ihr besonderes Wohn-, Lebens- und Nutzungskonzept einen wertvollen Beitrag zur Stadt- und Quartiersentwicklung und damit zur sozialen und kulturellen Entwicklung der Stadtgesellschaft leisten können, bewerben. In dem Vergabeverfahren, bei dem in der Bewertungsmatrix die Soziokulturellen Aspekte und Stadtrendite mit 50 % gewichtet wurden, wurden für die Erbbaugrundstücke G 1 - 6 die nachfolgenden Bauherren ausgewählt: Erbbaugrundstück G 1: Projektgruppe Baumaßschneider aus Frankfurt am Main. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: - flexibel gestaltete Grundrisse für generationsübergreifendes, altersge- rechtes Wohnen und barrierefreie Gemeinschaftsräume, - Car-Sharing-Modell, - Raum für Kunstausstellungen, Gesprächsrunden, Geburtstagsfeiern, Musik etc. Erbbaugrundstück G 2: Fundament Bauen Wohnen Leben eG aus Frankfurt am Main. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: - Multifunktionale Gemeinschaftsräume (z. B. gemeinsame Küche, Wasch- und Trockenräume), - Carsharing für die Bewohner, - gemeinsame kulturelle Unternehmungen. Erbbaugrundstück G 3: Lila-Luftschloss Frauenwohnungsbau eG aus Frankfurt am Main. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: Beratungs- und Nachbarschaftsladen insbesondere für ältere Bewohnerinnen und für gemeinschaftliche Aktivitäten. Erbbaugrundstück G 4: Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt am Main eG. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: - der Mietergemeinschaftsraum soll nicht nur den Mitgliedern, sondern auch interessierten Gruppen zur Verfügung stehen und verschiedene Aktivitäten zulassen (z. B. Kindergeburtstage, Bildvorträge, Yoga). Erbbaugrundstück G 5: Schnelle Kelle i. G. aus Frankfurt am Main. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: - behindertengerechte Bauweise und ökologische Baustoffe, - flexible Grundrissplanung mit variabler Raumaufteilung, Gemeinschafts- räume und -flächen, - jährlicher Weihnachtsmarkt. Erbbaugrundstück G 6: Bürgerstadt Aktiengesellschaft aus Berlin. Soziokulturelle Aspekte und Stadtrendite sind: - Kulturelle Nutzung wird ergänzt durch Wohnangebote an Ton- und Musikschaffende, - schallentkoppelter Musikraum, - die Gemeinschaftsräume der KiTa können abends und am Wochenende für Musikkurse genutzt werden. Die vorgesehenen Erbbauzinsansätze wurden auf der Grundlage von vorläufigen GFZ berechnet. Soweit sich bei den einzelnen Erbbaugrundstücken eine andere GFZ ergibt, wird der Erbbauzins auf die jeweilige GFZ umgerechnet und somit den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. Die Umrechnungskoeffizienten sind dem Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2009 entnommen. Die Umrechnungskoeffizienten für eine GFZ > 3.0 wurden direkt mit dem Gutachterausschuss Frankfurt am Main abgestimmt, da diese nicht in der Tabelle Abschnitt 6.1.1 enthalten sind; die Tabelle ist als Anlage beigefügt. Der geltende Richtwert beträgt 1.300,-- €/m2 bei einer GFZ von 2.
2. Durch die Vereinbarung der üblichen, an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientierten Anpassungsklausel bleiben für die Stadt Frankfurt am Main die Erträge aus der Grundstücksvergabe während der gesamten Laufzeit wertgesichert und können in der Regel alle fünf Jahre neu bemessen und festgesetzt werden, sofern nicht von der Möglichkeit einer kapitalisierten Zahlung Gebrauch gemacht wird. Nebenvorlage: Antrag vom 17.09.2010, NR 2002 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 4 Versandpaket: 04.08.2010