Bebauungsplan Nr. 529 Ä - Neckarstraße - 1. Änderung - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

ÜBERSICHTSKARTE

Zu I. 1 - IV.

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet befindet sich in zentraler Lage in der Frankfurter Innenstadt, am östlichen Rand des Bahnhofsviertels und umfasst eine Fläche von rund 1,3 Hektar. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird begrenzt durch die Neckarstraße im Süden, die Weserstraße im Westen, die Taunusstraße im Norden sowie die Gallusanlage im Osten (siehe Anlage 1).

Bestand und städtebauliche Situation

Das Plangebiet ist im Bestand mit dem 7-geschossigen ehemaligen Vorstandsgebäude der Dresdner Bank an der Gallusanlage 8 und mit dem unter Denkmalschutz stehenden Hochhaus Silberturm am Jürgen-Ponto-Platz 1 bebaut. Beide Gebäude werden im Bestand ausschließlich gewerblich genutzt. Der Silberturm und das ehemalige Vorstandsgebäude sind durch ein eingeschossiges aufgeständertes Brückenbauteil miteinander verbunden.

Nördlich des Plangebiets an der Taunusstraße befindet sich ein Geschäftshauskomplex, bestehend aus der 4-geschossigen und denkmalgeschützten Skyper-Villa (Taunusanlage 1), dem 41-geschossigen und 155 m hohen Skyper-Hochhaus (Taunusstraße 2) und einem westlich daran angrenzenden 6-geschossigen Wohn- und Geschäftshaus (Taunusstraße 6 und Weserstraße 40).

Östlich grenzt das Plangebiet an die Gallusanlage und somit auch an die Freiflächen der Wallanlagen in dem Bereich des Kreuzungspunktes Taunustor / Taunusanlage.

Südlich des Plangebiets an der Neckarstraße befindet sich der Geschäftshauskomplex rund um das 136 m hohe Hochhaus Gallileo (Gallusanlage 7 und Neckarstraße 3). Westlich daran schließen sich die 3 bis 4-geschossigen denkmalgeschützten Neckarvillen (Neckarstraße 5, 7, 9, 11 und 13) an. Diese Liegenschaften werden vorwiegend gewerblich genutzt. Vereinzelt finden sich dabei neben Hotel-, Gastronomie- und Büronutzungen auch Wohnnutzungen. An die Neckarvillen schließt sich westlich der Jürgen-Ponto-Platz an.

Westlich des Plangebiets prägt die 5- bis 6-geschossige Blockrandbebauung entlang der Weserstraße den Gebietscharakter. Dabei befinden sich in den Erdgeschossen vorwiegend kleinteilige gewerbliche Nutzungen, in den darüberliegenden Geschossen wird vorwiegend gewohnt.

Zwischen dem ehemaligen Vorstandsgebäude an der Gallusanlage 8 und dem Silberturm sind zwei Rampen angeordnet, die der Andienung der Tiefgarage unter dem Turm dienen. Die Zufahrt erfolgt jeweils über die Neckarstraße und die Taunusstraße. Die Liegenschaft Gallusanlage 8 verfügt ebenfalls über Tiefgaragenzu- und -ausfahrten von beiden Straßenseiten. Diese sind in den Gebäudebestand integriert.

Im Straßenraum der Neckarstraße sind Ansätze einer gestalterischen Material- und Formensprache wahrnehmbar, die sowohl Bezüge zu den denkmalgeschützten Flächen des Jürgen-Ponto-Platzes als auch zu den denkmalgeschützten Neckarvillen inklusive ihrer Vorgärten erkennen lassen.

Allerdings ist festzustellen, dass die baulich realisierte Gliederung des Verkehrsraums den funktionalen Anforderungen durch Zu- und Ausfahrten sowie dem Anliefer- und Entsorgungsverkehr der Liegenschaften Gallileo, Silberturm und Gallusanlage 8 nicht gewachsen ist: Bestehende Poller-Reihen und Straßenbeleuchtung wurden an- oder umgefahren, der Straßenraum wird rechtswidrig zugeparkt und es bilden sich zu den Hauptverkehrszeiten Kolonnen aus PKW-Pendlern, Lieferfahrzeugen, Entsorgungsfahrzeugen und die Neckarstraße passierenden Radfahrern und Fußgängern. Dies betrifft auch den Fußweg entlang der Gallusanlage, der aufgrund seiner Gestaltung und minimierten Breite eher als Teil der Fahrbahn wahrgenommen und deshalb von der Öffentlichkeit kaum genutzt wird.

Insbesondere das ehemalige Vorstandsgebäude mit seiner uniformen Öffnungstypologie entfaltet zu den Straßenräumen eine geschlossene Wirkung. Durch die ungegliederte großformatige Bauform und die Überschreitung der umgebenden Traufhöhen entwickelt der Baukörper gegenüber den denkmalgeschützten Gebäuden an Neckarstraße und Taunusstraße eine räumliche Dominanz. Aus der dominierenden Wirkung gepaart mit einer stark reduzierten Formensprache resultiert ein weitgehend gesichtsloser raumgreifender Stadtbaustein an einer bedeutsamen Schnittstelle im Stadtbaukörper zwischen Bahnhofs- und Bankenviertel und im Übergangsbereich zu den Wallanlagen.

Planungsgrundlagen

Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010)

Der RPS / RegFNP 2010 des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt das Plangebiet als "Gemischte Baufläche (Bestand)" dar. Der aufzustellende Bebauungsplan ist somit aus den Darstellungen des RegFNP entwickelt.

Hochhausentwicklungsplan 2024

Im Hochhausentwicklungsplan (HEP 2024), der 2024 fortgeschrieben wurde, sind für den bestehenden Hochhauscluster am östlichen Rand des Bahnhofsviertels, bestehend aus den Hochhäusern Silberturm, Skyper und Gallileo, auf der Liegenschaft Gallusanlage 8 zwei neue Hochhausstandorte vorgesehen, die durch ein Sockelgebäude miteinander verbunden werden sollen.

Für die Flächen unmittelbar an der Gallusanlage wird ein Büroturm mit einer Höhe von maximal 170 m sowie einer Grundfläche von ca. 1.550 m² vorgeschlagen. In dem Bereich angrenzend an die Neckarstraße und das Grundstück vom Silberturm sieht der HEP 2024 einen Wohnturm mit einer Höhe von 60 m bis maximal 90 m sowie einer Grundfläche von ca. 750 m² vor.

Das Sockelgebäude zwischen den Türmen soll sich an den Traufkanten der umgebenden überwiegend denkmalgeschützten Bebauung orientieren. Für die Nutzungen im Sockel ist eine Mischung aus Hotel, Kultur und Gastronomie sowie in untergeordnetem Umfang Einzelhandel vorgesehen. Eine besondere Bedeutung kommt dem Sockelgebäude entlang der Neckarstraße und der Gallusanlage zu. Es soll sich in diesen Bereichen funktionell öffnen, sodass insbesondere die Nutzungen in den unteren Geschossen aktiv mit dem Stadtraum und der Öffentlichkeit in Austausch treten.

Gemäß den Vorgaben des HEP 2024 soll für das Hochhausprojekt Gallusanlage 8 eine Zertifizierung nach dem Standard der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) "Gold" (oder besser) erreicht werden.

Aufgrund der Nähe zu den Haltestellen Willy-Brandt-Platz und Taunusanlage wird dem Standort eine sehr gute Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr zugeschrieben. Für die Abwicklung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) wird im HEP 2024 eine Andienung von der Taunusstraße aus angenommen.

Bebauungsplan Nr. 529 - Neckarstraße -

Das Plangebiet liegt am nördlichen Rand im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 529 - Neckarstraße -, in Kraft getreten am 04.01.2000. Der Bebauungsplan setzt für den Bereich der

1. Änderung als Art der baulichen Nutzung ein Kerngebiet (MK) i.S. des § 7 BauNVO fest. Dabei sind Wohnungen oberhalb des
2. Obergeschosses allgemein zulässig. Das bisherige Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundfläche bestimmt, die sich aus den durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ergibt, sowie eine maximal zulässige Geschossfläche (GF) von 62.800 m² bzw. die maximal zulässige Anzahl der Vollgeschosse. Dabei sind im Bereich der Gallusanlage 8 entlang der Straßenfronten bis zu 7 Vollgeschosse zulässig, während im Blockinnenbereich 2 Vollgeschosse zulässig sind. Für den Bereich des Silberturms wurde keine weitere Festsetzung zur Anzahl der Vollgeschosse oder zur Gebäudehöhe getroffen. Zusätzlich werden entlang der Taunusstraße sowohl für die Liegenschaft Gallusanlage 8 als auch für den Silberturm jeweils verschiedene Traufhöhen als Höchstwert festgesetzt. Im Bereich des Silberturms wird die überbaubare Grundstücksfläche durch eine Baugrenze festgesetzt, die sich am bestehenden Gebäude orientiert. Bei der Liegenschaft Gallusanlage 8 wird ebenfalls das Bestandsgebäude durch die festgesetzten Baufelder weitgehend abgebildet. Im Unterschied zum Silberturm wird die überbaubare Grundstücksfläche entlang der angrenzenden Verkehrsflächen durch Baulinien bestimmt. Für das im Bestand vorhandene Brückenbauteil zwischen Silberturm und der Liegenschaft Gallusanlage 8 ist keine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Der derzeitig rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt darüber hinaus Flächen fest, die mit einem Geh- und Leitungsrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten sind. Dies betrifft beim Silberturm die Freiflächen des Grundstücks und einen Teil der überbaubaren Grundstücksfläche am westlichen Rand des Grundstücks sowie einen Korridor, der durch den östlichen Rand des Baufensters des Silberturms verläuft. Entlang der Gallusanlage ist an der östlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft Gallusanlage 8 eine Fläche mit einer Breite von 3,00 m festgesetzt, die mit einem Geh- und Leitungsrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten ist. Es ist festgesetzt, dass pro 100 m² nicht überbaubarer privater Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen ist. An der Straßeneinmündung Gallusanlage / Taunusanlage / Taunustor sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zeichnerisch zwei als "zu erhaltende" Bäume festgesetzt. Am westlichen Rand der Liegenschaft Silberturm sind ebenfalls zwei Bäume als "zu erhalten" festgesetzt, weitere 10 Bäume im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche Neckarstraße. Der Bebauungsplan trifft darüber hinaus unter anderem textliche Festsetzungen zum Ausschluss einzelner Arten von Betrieben oder Vergnügungsstätten, die der gewerblichen sexuellen Betätigung und sexuellen Schaustellung oder als Spielhallen dienen. Es erfolgt daneben eine Feinsteuerung bezüglich der Erdgeschossnutzungen, der Über- und Unterbauung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen, Dach- und Fassadenflächen sowie deren Begrünung. Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung Mit der Fortschreibung des HEP 2024 hat die Stadtverordnetenversammlung die politischen Rahmenbedingungen für die Entwicklung von bestehenden und weiteren Hochhausstandorten im Frankfurter Stadtgebiet geschaffen. Ein Zusammenschluss aus Eigentümer:innen, Projektentwickler:innen und Finanzierenden möchte das Hochhausprojekt an der Gallusanlage 8 als Gesamtprojekt realisieren. Die Liegenschaft Gallusanlage 8 befindet sich an der Schnittstelle zwischen den multifunktionalen Quartieren des Bankenviertels, den öffentlichen Grünräumen der Wallanlagen inklusive der daran angelagerten öffentlichen Kultureinrichtungen sowie den gründerzeitlichen Wohnstandorten des Bahnhofsviertels. Dem Hochhausprojekt kommt deshalb die zentrale Aufgabe zu, dass sich Städtebau und Architektur im Sinne dieser Schnittstellenposition öffnen, verbinden und integrieren. Zur Umsetzung soll dazu der für den Hochhauscluster der älteren Generation typische homogen und monoton geprägte, auf sich selbst bezogene und nach außen hin eher abweisende Gebäudebestand abgerissen werden. Stattdessen soll an dieser Stelle ein Stadtbaustein entstehen, der zur Westseite an das Bahnhofsviertel mit dem Wohnturm, zur Ostseite an das Bankenviertel mit dem Büroturm und insgesamt an Bahnhofsviertel, Wallanlagen und Bankenviertel mit einem öffentlich zugänglichen Kulturstandort anknüpft und alle drei Teile miteinander verbindet. Der MIV soll dazu weit wie möglich aus der Neckarstraße zurückgenommen werden. Stattdessen sollen private Freiflächen und die umgebenden öffentliche Räume zeitgemäßen Anforderungen an Klimaresilienz und Mobilität entsprechend erneuert werden. Ziel ist die Transformation der Neckarstraße und der Vorgartenzone Gallusanlage von reinen Andienungs- und Abstellfunktionen mit Dominanz des MIV in einen für Radfahrer und Fußgänger attraktiven öffentlichen Korridor vom Jürgen-Ponto-Platz über die Gallusanlage zum Bereich Taunustor / Wallanlagen. Mit der Liegenschaft Gallusanlage 8 verbindet sich somit die planerische Aufgabe, einen Standort einer neuen Generation von multifunktionalen Hochhausprojekten im Sinne der Dienstleistungsgesellschaft des
3. Jahrhunderts als integraler Bestandteil des urbanen Lebens in Frankfurt am Main zu entwickeln. Das bestehende Planungsrecht soll daher angepasst und der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 529 für den nördlichen Teilbereich geändert werden, um die Neubebauung im Bereich der Liegenschaft Gallusanlage 8 zu ermöglichen sowie im Bereich der Liegenschaft des Silberturms den Bestand der vorhandenen Nutzungen planungsrechtlich abzusichern. Dazu wurden zunächst vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens eine Machbarkeitsstudie und daran anschließend vertiefende Voruntersuchungen durchgeführt, um die konkrete Umsetzbarkeit nachzuweisen und planerische Rahmenbedingungen für die Auslobung eines Planungswettbewerbs zu bestimmen. Vor der Auslobung des Wettbewerbs haben die Eigentümer:innen der Gallusanlage 8 sich verpflichtet, das Projekt nach projektspezifischen Nachhaltigkeitszielen der DGNB gemäß Standard "Gold" umzusetzen und eine informelle Veranstaltung zur Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt, um Anregungen der Öffentlichkeit einzuholen und diese bei der Auslobung des Planungswettbewerbs zu berücksichtigen. Im Zuge der Vorplanung wurde eine Brutto-Grundfläche (BGF) von ca. 92.000 m² als Richtwert ermittelt. Für den Planungswettbewerb wurde vorgegeben, dass eine Nutzungsmischung mit mindestens 1,5 % für kulturelle Einrichtungen, mindestens 10 % für Wohnnutzungen, ca. 20 % für Hotel- sowie ca. 60 % für Büronutzungen im Plangebiet umgesetzt werden soll. Dabei kommt insbesondere der Sicherung der öffentlichen Zugänglichkeit von Räumlichkeiten für kulturelle Zwecke im Sockelgebäude eine hervorzuhebende Bedeutung zu. Aus Sicht der Stadt Frankfurt am Main bietet sich der Ort wie beschrieben aufgrund seiner Lage als Veranstaltungsort sowie Ort für Kulturschaffende des öffentlichen und privaten Kulturbetriebs unmittelbar an. Konkrete Festlegungen hierzu sollen begleitend zur Fortführung des Bebauungsplanverfahrens von den Eigentümer:innen der Liegenschaft Gallusanlage 8 und der Stadt getroffen und in einem städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Auf den Wohnnutzungsanteil sollen die Vorgaben des Frankfurter Baulandbeschlusses projektspezifisch angewendet werden. Es sollen mindestens 30 % der BGF für geförderte Mietwohnungen festgesetzt werden, 15 % für innovatives Wohnen (zum Beispiel Mietwohnungen für Auszubildende, Senioren Studierende oder Wohnungen für Kunstschaffende des öffentlichen Kulturbetriebs) und 55 % für freifinanzierte Mietwohnungen sollen ermöglicht und begleitend zur Fortführung des Bebauungsplanverfahrens konkretisiert werden. Eines der zentralen ökologisch-landschaftsplanerischen Ziele der Stadt Frankfurt am Main für die Fortentwicklung der Hochhauscluster im Innenstadtbereich ist es, die Versiegelung von den bereits bebauten Grundstücken zu reduzieren und nachhaltige Freiflächen in die Quartiere zu integrieren. Dies kann projektspezifisch erreicht werden, indem die maximale Überbauung des Grundstücks durch Gebäude auf 80 % begrenzt und mindestens 15% (statt derzeit ca. 4 %) der Grundstücksflächen einem natürlichen Bodenanschluss zugeführt werden. Damit soll eine Zunahme an versickerungsfähigen Flächen und mikroklimatische Verbesserungen erzielt werden. Darüber hinaus kommt den Dachflächen eine besondere Bedeutung in Bezug auf die Regenwasserrückhaltung und die Anpassung an den Klimawandel zu. Mindestens 50 % der Dachflächen sollen intensiv begrünt werden. Im Zuge der Fortführung des Bebauungsplanverfahrens sollen in einem Regenwasserbewirtschaftungskonzept die Rückhaltepotentiale durch den natürlichen Bodenanschluss und die intensiv begrünten Dachflächen ermittelt und Vorschläge für die Umsetzung erarbeitet werden. Der Straßenraum entlang der Taunusanlage ist im Bestand westseitig durch großzügige Gehwegbreiten und Vorgärten geprägt. Im Zuge der Realisierung eines Sockelgebäudes, dass sich zur Gallusanlage und damit zu den Wallanlagen öffnet, soll dies für die Gallusanlage fortgeführt werden. Dazu wird der im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 529 bereits festgesetzte Flächenstreifen für ein Geh- und Leitungsrecht auf privater Grundstücksfläche baulich als Teil des öffentlichen Gehwegbereichs realisiert. Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Grünfläche der Wallanlage mit dem großkronigen alten Baumbestand prägt den ostseitigen Straßenraum entlang von Taunus- und Gallusanlage. Dies soll als zentrales Ziel der Freiflächenplanung für den Bereich des Vorgartens entlang der Gallusanlage 8 aufgegriffen werden, indem dieser weitgehend entsiegelt und in ein ökologisches und grüngestalterisches Pendant zur Wallanlage transformiert wird. Dazu soll der Baumbestand an der Gallusanlage um mindestens 3 weitere großkronige Laubbäume zu einer Großbaumreihe ergänzt und im Sinne der Wallanlagen begrünt werden. Die beschriebene Umwandlung der Neckarstraße von einer durch den MIV dominierten Straßenandienung in einen barrierefreien, attraktiven, rad- und fußläufigen, innerstädtischen Korridor zwischen Bahnhofsviertel und Wallanlagen erfordert eine Neusortierung und Neuzonierung der Verkehrsarten durch Eingriffe in den bestehenden Straßenquerschnitt. Zentrale Planungsziele sind hierbei ein minimaler Versiegelungsgrad der Vorgartenzone, eine niedrigschwellige Erreichbarkeit der öffentlich zugänglichen kulturellen Nutzungen des Sockelgebäudes und eine zeitgemäße klimaresiliente Gestaltung. Eine flächige Begrünung der Sockelfassaden mit natürlichem Bodenanschluss wird den typologischen Umbau des Freiraums neben den damit einhergehenden ökologischen Funktionen grüngestalterisch unterstützen. Dabei soll die bestehende Baumreihe entlang der Neckarstraße so weit wie möglich über den Bestand hinaus ergänzt werden. Die Anbindung des Plangebiets an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) kann als gut bis sehr gut eingestuft werden. Da die bestehenden Verkehrsknoten zu den Hauptverkehrszeiten überlastetet sind, wurde im Zuge der Voruntersuchungen ein Mobilitätskonzept erarbeitet, welches mittels einer privaten Mobilitätsgesellschaft sicherstellt, dass trotz der zunehmenden Nutzungsdichte keine weiteren Stellplätze notwendig werden und gleichzeitig den Anforderungen der Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt nachgekommen wird. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 529 - Neckarstraße - setzt für die Freiflächen der Liegenschaft Silberturm Flächen mit einem Geh- und Leitungsrecht zu Gunsten der Allgemeinheit fest. Damit wird der zwischen Jürgen-Ponto-Platz und Mainzer Landstraße bestehende öffentlich zugängliche Korridor über das Silberturm-Areal, das Bundesbank-Areal nördlich der Taunusstraße sowie das Marienturm-Areal gesichert. Auf der Liegenschaft Gallusanlage 8 soll eine zusätzliche gebäudeinterne öffentliche Querung realisiert werden, um der beschriebenen zentralen Aufgabe der Verbindung der bestehenden Quartiere über einen öffentlich zugänglichen Kulturstandort nachzukommen. Das beschriebene Planungskonzept steht unter der Voraussetzung, dass im Zuge des Bebauungsplanverfahrens die durch den neuen Stadtbaustein hinzukommenden Bedarfe für soziale und kulturelle Einrichtungen und für ein wohnortnahes Freiflächenangebot langfristig gedeckt werden können. Planungskonzept Bebauungsvorschlag für die Liegenschaft Gallusanlage 8 Gemäß den Vorgaben aus dem HEP 2024 ist vor Aufstellung eines Bebauungsplans zur Schaffung von Planungsrecht für den jeweiligen neuen Hochhausstandort ein Planungswettbewerb durchzuführen. Für die Liegenschaft Gallusanlage 8 wurde ein Realisierungswettbewerb bis Ende 2025 durchgeführt. Dabei konnte sich der Entwurf des Büros Ferdinand Heide Architekten aus Frankfurt als Wettbewerbssieger durchsetzen. Die Vorgaben aus der Wettbewerbsauslobung, die sich aus den beschriebenen Zielen der Planung ergeben, wurden dabei in einen qualitätsvollen Bebauungsvorschlag umgesetzt (Anlage 3). Die von der Stadt Frankfurt am Main gewünschten öffentlich zugänglichen Nutzungen konzentrieren sich dabei im Sockelbereich und sind zur Gallusanlage hin angeordnet. Im Erdgeschoss finden sich ein öffentliches Forum, die Hotellobby, ein Restaurant, eine Bar und eine Freitreppe zu den Ausstellungsräumen im Obergeschoss. In den darüber liegenden Obergeschossen sind Ausstellungsflächen, ein Veranstaltungssaal sowie ein öffentlich zugänglicher Dachgarten vorgesehen. Die gemischten teilweise öffentlich zugänglichen Nutzungen sind über einen offenen 7-geschossigen Treppenraum miteinander verbunden. Die Hauptzugänge für öffentliche Veranstaltungen sowie Räume für Kunst- und Kulturschaffende befinden sich im Erdgeschoss an der Gallusanlage. Eine weitere öffentliche Querung durch das Gebäude wird vorgeschlagen. Der Bebauungsvorschlag folgt den Zielen der Planung bezüglich der Nutzungsmischung, des Wohnflächenanteils geförderter und innovativer Wohnungen, der GRZ, dem natürlichen Bodenanschluss, der ökologisch-landschaftsplanerischen Vorgaben, des Umgangs mit dem Baumbestand, der Unterbringung des Mobilitätskonzeptes sowie der gebäudeinternen öffentlichen Querung zwischen Neckar- und Taunusstraße. Die ermittelte BGF des Wettbewerbsbeitrags überschreitet mit 93.500 m² geringfügig den Wert aus der Vorplanung. Aus Sicht des Städtebaus ist es insbesondere bedeutsam, dass sich der Entwurf in die Proportionen und Raumkanten der Umgebung einfügt. Das Bebauungskonzept sieht vor, dass zwei ineinander verschränkte Baukörper mit quadratischer Grundfläche den Büroturm mit einer maximalen Höhe von 170 m ausbilden. Dabei werden die Nord- und Ostfassade an der Orthogonalität der Straßenachse Gallusanlage / Taunusanlage ausgerichtet. Die Süd- und Westfassade orientieren sich am Verlauf der Neckar- und Taunusstraße. Durch die genannte Ausrichtung der Nordfassade und den Rücksprung des Gebäudes von der Taunusstraße wird die Ansicht des denkmalgeschützten Silberturms vom Taunustor aus weniger beeinträchtigt. Der Wohnturm weist verglichen mit dem im HEP 2024 vorgegebenen Richtwert eine geringere Grundfläche bei einer Höhe von ca. 67 m auf. Durch das leichte Vorrücken in den Vorgartenbereich entlang der Neckarstraße steht das Gebäude von Osten aus freier vor dem Silberturm und entfaltet zum Jürgen-Ponto-Platz eine stärkere räumliche Wirkung. Das beide Türme verbindende Sockelgebäude wird zur Neckarstraße und zur Straßenmündung Gallusanlage / Neckarstraße hin aus Rücksicht auf die denkmalgeschützten Neckarvillen mit einer Traufhöhe von 18,50 m ausgebildet. Zur Taunusstraße wird die Gebäudehöhe des Gebäudes Taunusanlage 1 mit einer zulässigen Traufhöhe von 25,50 m aufgegriffen. Strukturkonzept Der Bebauungsvorschlag des Wettbewerbsergebnisses zur Liegenschaft Gallusanlage 8 bildet die Grundlage für den östlichen Teil des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung. Die Festsetzung Kerngebiet (MK) aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 529 - Neckarstraße - als Art der baulichen Nutzung soll beibehalten werden, da die angestrebte Nutzungsmischung und der damit verbundene quantitativ deutlich untergeordnete Wohnnutzungsanteil als kerngebietstypisch einzuordnen sind. Das Strukturkonzept (Anlage 2) trifft darüber hinaus für den östlichen Teil des Plangebiets verbindliche Festlegungen für die räumliche Verteilung und Zonierung von Wohn-, Büro und Mischnutzungen im Plangebiet. Die mit den Zielen der Planung einhergehenden Mindestflächenanteile für Wohnnutzungen und kulturelle Nutzungen sollen im Bebauungsplan explizit gesichert werden. Geändert werden sollen vor allem die planungsrechtlichen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung für die Liegenschaft Gallusanlage
4. Dazu werden Festlegungen zur maximalen Überbauung des Grundstücks (GRZ) getroffen. Die Grundfläche (GR) des Büroturms wird darüber hinaus in Anlehnung an den Bebauungsvorschlag auf 1.650 m² begrenzt. Auf Grundlage der errechneten BGF aus dem Bebauungsplanvorschlag werden im Zuge der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs konkrete Festsetzungen erfolgen. Zusätzlich weist das Strukturkonzept unterschiedliche Bereiche für die maximal zulässigen Gebäudehöhen aus. Die als Freiflächen dargestellten Flächen gelten als nicht durch Gebäude bzw. Gebäudeteile über- und unterbaubare Flächen. Eine Versiegelung durch Überfahrten und Zuwegungen kann erfolgen, solange ein natürlicher Bodenanschluss von mindestens 15 % gewahrt bleibt. Die öffentliche Zugänglichkeit der kulturellen Nutzungen, der Gastronomie- und Einzelhandelsnutzungen sowie der Zugang zur Dachterrasse des Gebäudesockels sollen im Bebauungsplan durch eine öffentliche Durchwegung durch das Sockelgebäude gesichert werden. Die genaue Lage der Durchwegung wird im Zuge der Projektfortschreibung festgelegt. Für den westlichen Teil des Plangebietes soll eine planungsrechtliche Sicherung der über- und unterirdischen Bebauung der Liegenschaft im aktuellen Bestand hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, sowie Über- und Unterbauung erfolgen. Einzige Ausnahme von diesem Grundsatz bildet das bestehende Brückenbauteil zwischen dem Silberturm und der Liegenschaft Gallusanlage
5. Dieses soll im Zuge der Neubebauung der Liegenschaft Gallusanlage 8 zurückgebaut werden. Die für die Öffentlichkeit bestehenden Geh- und Leitungsrechte sollen übernommen werden. Eine nachrichtliche Übernahme des bestehenden Denkmalschutzes erfolgt ebenfalls im Rahmen der planungsrechtlichen Anpassung.