In der Flörsheimer Straße 10-16 im Frankfurter Gallus wurde rückwirkend zum 01.01.2017 die Grundsteuer erhöht und auf di

In der Flörsheimer Straße 10-16 im Frankfurter Gallus wurde rückwirkend zum 01.01.2017 die Grundsteuer erhöht und auf die Mieter*innen umgelegt. Bisher wurden 3.114,60 Euro jährlich über die Betriebskostenabrechnung verlangt. Die neue Festsetzung beläuft sich auf 27.528,12 Euro jährlich. Das bedeutet eine massive Steigerung um fast 800 Prozent und ist für viele Bewohner*innen der Wohnanlage nicht bezahlbar. Viele sind auf Transferleistungen, zum Beispiel Grundsicherung oder Wohngeld, angewiesen.

Ich frage den Magistrat:

Inwiefern ist es gerechtfertigt, dass einerseits die Grundsteuer rückwirkend erhöht wird, andererseits jedoch die Erstanträge auf Grundsicherung beziehungsweise Wohngeld im Zuge der Wohnkostenerhöhung nicht rückwirkend angepasst werden können?

Sehr geehrte Frau Stadtverordnetenvorsteherin Arslaner,

sehr geehrte Frau Stadtverordnete Dalhoff,

meine Damen und Herren!

Die jeweiligen Rechtsgrundlagen entziehen sich dem kommunalen Zugriff, daher können sie hier nur beschrieben werden:

Grundabgaben können nach der Abgabenordnung bis zur Festsetzungsverjährungsgrenze von vier Jahren rückwirkend festgesetzt werden. Sofern sich Änderungen an den Besteuerungsgrundlagen ergeben, ist der Magistrat vor dem Hintergrund einer gleichmäßigen Besteuerung aller Grundstücke zwingend an die Grundlagenbescheide der Hessischen Steuerverwaltung gebunden. Ein Ermessensspielraum besteht nicht.

Grundsicherungsleistungen umfassen auch die Kosten der Unterkunft, bei denen die Grundsteuer als Teil der Umlagen berücksichtigt wird. Wenn rückwirkend Kosten erhöht werden, werden diese übernommen. Dazu ist es jedoch nötig, dass die Betroffenen die Umlagenabrechnung, beziehungsweise Erhöhung, vorlegen. Eine generelle Berücksichtigung, rückwirkend beim Erst-antrag, ist nicht möglich. Die Umlagen erhöhen sich bei den Mieter*innen individuell, abhängig von der Größe der Wohnung, Quadratmeter. Diese Berechnung kann nur von der/dem Vermieter*in vorgenommen werden. Bei allen Mieter*innen der Liegenschaft, die entsprechende Unterlagen beim Sozialrathaus Gallus vorgelegt haben, wurden die Kosten übernommen.

Nach § 27 Wohngeldgesetz können lediglich in einem laufenden Bewilligungszeitraum, der in der Regel auf zwölf Monate festgesetzt wird, auf Antrag erhöhte Wohnkosten berücksichtigt werden, wenn sich diese um mehr als 15 Prozent erhöht haben. Für rückwirkende Zeiträume können keine Anträge gestellt werden.

Zu beachten ist auch, dass im Wohngeld monatliche Miethöchstbeträge zu berücksichtigen sind, die sich nach Mietenstufen staffeln. Wohnkosten, die diese Höchstbeträge überschreiten, können nicht bei der Wohngeldbemessung berücksichtigt werden.

Grundsätzlich kann die Grundsteuer als Betriebskostenanteil auf die Mieter*innen umgelegt werden. In welchem Umfang davon Gebrauch gemacht wird, obliegt der/dem jeweiligen Eigentümer*in.

Sofern der/dem Vermieter*in die verspätete Geltendmachung von Betriebskosten, vorliegend der Grundsteuer, nicht zu vertreten hat, ist - jedenfalls im preisfreien Wohnungsbau - die Geltendmachung einer Nachforderung gemäß § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB auch nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsfrist, das heißt zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode, § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB, nicht ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der/die Vermieter*in aber im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses abrechnen.

Betroffene Mieter*innen sollten gegebenenfalls zunächst die/den Vermieter*in um Auskunft bitten, aus welchen Gründen eine Neufestsetzung/Neuberechnung erfolgte und den Nachforderungsbescheid anfordern, um prüfen zu können, ob die Drei-Monats-Frist eingehalten wurde.