Die Knorrstraße im Gallus liegt im Bereich der Erhaltungssatzung Nr. 9 „Östliches Gallusviertel“. Die Vonovia, ein börse

Frage vom 16.03.2017, F 485 Die Knorrstraße im Gallus liegt im Bereich der Erhaltungssatzung Nr. 9 "Östliches Gallusviertel". Die Vonovia, ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen, baut und modernisiert dort. Die Kostenumlagen nach der Modernisierung führen zu Mieterhöhungen, die eine extreme Mehrbelastung für viele Mieter*innen darstellen. Die Verdrängung aus dem angestammten Umfeld durch Modernisierung soll die Erhaltungssatzung eigentlich verhindern. In einem Informationspapier der Stadt Frankfurt heißt es dazu: "Luxusmodernisierungen müssen Mieter nicht dulden."

Ich frage den Magistrat: Wie schützt die Erhaltungssatzung Nr. 9 die Mieter*innen der Knorrstraße vor Mieterhöhungen durch Modernisierung?

Antwort des Magistrats: Stadtrat Mike Josef: Sehr geehrter Herr Stadtverordneter Yilmaz! Die angesprochene Baugenehmigung wurde im April 2016 erteilt. Die Knorrstraße liegt demnach im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 9 "Östliches Gallusviertel". Sie ist am 13.09.2015 in Kraft getreten. Aus der Satzungsbegründung ergibt sich, dass die Satzung dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient. Das Erhaltungsziel ist, den in diesem Gebiet wohnenden Menschen den Bestand der Umgebung zu sichern und sie vor unerwünschten Veränderungen zu schützen. Die Erhaltungssatzung bewirkt konkret, dass bauliche Modernisierungsmaßnahmen nur dann genehmigt werden dürfen, wenn sie der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen. Welche Modernisierungsmaßnahmen dem allgemeinen Standard von Mietwohnungen in Frankfurt entsprechen, ergibt sich aus dem Kriterienkatalog im Zusammenhang mit der Magistratsvorlage M 217 vom 12. Dezember 2014. Darin ist beispielsweise geregelt, dass jede Wohnung deutlich unter 130 Quadratmeter groß sein muss, damit Neuschaffungen mit dem Kriterienkatalog konform sind, genauso wie die Balkone beispielsweise, die neu angebaut werden, eine Höchstgrenze von acht Quadratmetern nicht überschreiten dürfen, nur um einmal zwei Beispiele zu nennen. Das sind alles Kriterien, die dort festgelegt sind. Wenn diese Kriterien gegeben sind, dann wird die Baugenehmigung erteilt, sodass ich Ihnen sagen muss, dass die beantragten Maßnahmen somit auch nach den Maßgaben der Erhaltungssatzung Nr. 9 zu genehmigen waren. Leider schützt die Erhaltungssatzung die Mieterinnen und Mieter nicht vor den hier beantragten Maßnahmen. Wir werden aber prüfen, ob künftig Aufzugsanlagen, die nachweislich nicht der Barrierefreiheit dienen oder nach der HBO nicht erforderlich sind, unterbunden werden können. In der Knorrstraße ist es beispielsweise so, dass die Aufzüge Zwischenetagen anfahren und dann trotzdem noch einmal Stufen genommen werden müssen. Das entspricht nicht der Barrierefreiheit. Wir prüfen, ob das zukünftig zu verhindern ist. Das war aber zum Zeitpunkt der Baugenehmigung nicht der Fall. Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Die erste Zusatzfrage kommt von Herrn Yilmaz von der LINKEN. Bitte! Stadtverordneter Eyup Yilmaz, LINKE.: (Zusatzfrage) Herr Stadtrat, warum haben Sie die Bewohner in Vorfeld nicht informiert? Stadtrat Mike Josef: (fortfahrend) Ich habe das bereits vor zwei Tagen auf einer öffentlichen Veranstaltung gesagt. Da war ein Anwohner vor Ort anwesend, der zu Recht gesagt hat, man hätte nach § 73 BGB die Anwohnerinnen und Anwohner anhören müssen. Das ist in der Tat nicht geschehen. Das hätte aber keine rechtsverbindlichen Konsequenzen gehabt, sodass die Baugenehmigung trotzdem erteilt worden wäre. Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Die zweite Zusatzfrage kommt von Herrn Pawlik von der SPD-Fraktion. Bitte! Stadtverordneter Sieghard Pawlik, SPD: (Zusatzfrage) Herr Stadtrat, mit Blick auf die Milieuschutzsatzung stellt sich die Frage, ob bei mehreren Investitionsmaßnahmen, also Wärmedämmung, Anbau von Fahrstühlen, Beispiel Wallauer Straße, das zu Mieterhöhungen bis zu 300 Euro führt. Sehen Sie eine Möglichkeit, in Ihrer Prüfung auch solche gewaltigen Mieterhöhungen mit zu berücksichtigen, dass das im künftigen Genehmigungsverfahren eine Rolle spielen kann? Stadtrat Mike Josef: (fortfahrend)

Das spielt momentan bei den Milieuschutzsatzungen keine Rolle. Ich will auch noch einmal eines hier deutlich machen: Bei den Milieuschutzsatzungen geht es vor allem um städtebauliche Kriterien, die im Vordergrund stehen. Das war mir und ist vielleicht dem einen oder anderen, wenn man über Milieuschutzsatzungen und den Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Ort redet, auch nicht so bekannt. Es sind vor allem städtebauliche Kriterien, die wir im Rahmen der Milieuschutzsatzung untersuchen und dann quasi vorplanen können, damit im Rahmen dieser städtebaulichen Vorgaben keine Modernisierungsmaßnahmen vonstattengehen, die dann letztendlich zu einer signifikanten Erhöhung der Mieten führen. Es sind Kriterien festgelegt worden, die das eben angeben. Dass im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme gar keine Mieterhöhungen vorgenommen werden, kann ich nicht ausschließen. Das lässt das Recht im Übrigen auch nicht zu. Ich will noch einmal eines erwähnen, wenn ich schon hier bin, weil ich schon darauf angesprochen wurde, dass auch die Vonovia teilweise die Mieterinnen und Mieter nicht frühzeitig informiert. Auch das haben wir geprüft. Ich kann das nicht bewerten oder beurteilen. Es ist aber so, dass nach dem § 555c BGB der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen hat. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Das muss der Vermieter schriftlich, spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme, machen. Wenn das nicht erfolgt ist, kann man zivilrechtlich dagegen vorgehen. Man hat auch Anspruch auf eine Beratung bei uns im Amt für Wohnungswesen, vorausgesetzt, man hat ein monatliches Nettoeinkommen von bis zu 2.150 Euro für den Haushaltsvorstand sowie für jedes weitere Haushaltsmitglied 650 Euro. Wenn man in diesem Einkommensbereich liegt, dann berät unser Amt für Wohnungswesen kostenlos darüber, welche zivilrechtlichen Möglichkeiten man hat, wenn beispielsweise der Vermieter diese Ankündigung nicht schriftlich gemacht hat. Dazu kann ich Ihnen auch noch einmal die Kontaktdaten und die Telefonnummer mitgeben. Aktuelle Stunde zur Frage Nr. 485 Stadtverordneter Eyup Yilmaz, LINKE.: Sehr geehrter Herr Vorsteher, meine Damen und Herren! Die Knorrstraße im Gallus liegt im Bereich der Erhaltungssatzung Nr. 9. Ziel der Erhaltungssatzung ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und preiswerten Wohnraum für die Bevölkerungsschichten mit geringem Einkommen zu sichern. Entgegen diesen Bestimmungen hat die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft Vonovia einfach eine Baugenehmigung erteilt, ohne die Bewohnerinnen und Bewohner überhaupt zu informieren. Jetzt baut die Vonovia hier neue Luxuswohnungen, stockt auf und modernisiert. Auf eine Anfrage der Mieterinitiative Knorrstraße teilte die Bauaufsicht mit, ich zitiere: "Das von uns genehmigte Bauvorhaben der Vonovia greift nicht in bestehende Wohnungen ein. Daher findet nach unserer Auffassung die Erhaltungssatzung keine Anwendung." Was ist das für eine Antwort? Die Vonovia baut noch ein Geschoss oben drauf, baut Aufzüge, baut Balkone und neue Fassaden. Noch wichtiger ist, die Vonovia baut auf jede freie und grüne Fläche Luxuswohnungen. Und das soll kein Angriff auf bestehende Wohnungen sein? Das ist doch per se Verdrängung und Gentrifizierung. Die Geschäftsmodelle der Vonovia sind überall gleich. Die notwendigen Reparaturen machen sie erst einmal gar nicht, die Wohnungen stehen teilweise ohne Warmwasser da, Schimmel ohne Ende und marode Innenwände. Dadurch versuchen sie die alteingesessenen Bewohner erst einmal fertigzumachen, damit die Mieter von selbst ausziehen. Dann kommt natürlich Nachverdichtung, Aufstockung und Modernisierung, alles Maßnahmen, um die Mietpreise nach oben zu treiben. Die Vonovia ist eine an der Deutschen Börse notierte Wohnungsbaugesellschaft. Als einziges Immobilienunternehmen ist die Vonovia unter den 30 umsatzstärksten Unternehmen im deutschen Aktienindex vertreten. Die Vonovia wirbt in ihrem Geschäftsbericht mit einem Wachstum von 20 bis 30 Prozent für die nächsten zehn Jahre. Wo soll das wohl herkommen? Genau aus solchen Geschäften, wie sie in der Wallauer Straße und der Knorrstraße stattfinden. Wohnen ist ein Grundrecht und ein Menschenrecht. Darum darf es nicht wie in den Kasinos gehandelt und verzockt werden. Deswegen fordern wir von der Politik, zum Schutz der Grundbedürfnisse von Wohnen den Börsenhandel zu verbieten. Die Koalition hat hier noch einmal gesagt, wofür sie steht. Sie schützt nicht die Bürger, sondern fördert Privatkonzerne. Ich möchte noch einmal sagen: Herr Josef, es ist noch nicht zu spät. Stoppen Sie die Baustellen, reden Sie mit der Vonovia, damit Modernisierungen und notwendige Reparaturen endlich durchgeführt werden und damit die Wohnungen in der Knorrstraße einigermaßen bezahlbar bleiben. Vielen Dank!

(Beifall) Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Die nächste Wortmeldung kommt von Herrn Dr. Kochsiek von der CDU-Fraktion. Bitte! Stadtverordneter Dr. Albrecht Kochsiek, CDU: Sehr geehrter Herr Vorsteher, sehr geehrte Damen und Herren! Stadtrat Josef hat es klar gesagt. Die baulichen Maßnahmen der Vonovia in der Knorrstraße waren zu genehmigen. Die Maßgaben der Erhaltungssatzung Nr. 9 wurden eingehalten. Damit hat die Stadt Wesentliches, was im Rahmen des Rechts möglich war, getan. Das Planungsdezernat hat aber auch zugesagt, und das sollte man auch berücksichtigen, dass es in Zukunft im Rahmen des Genehmigungsverfahrens prüfen werde, ob der Bau von Aufzugsanlagen beispielsweise verhindert werden kann, wenn sie nachweislich nicht dem barrierefreien Zugang dienen oder nach der Hessischen Bauordnung nicht erforderlich sind. Laut einem Bericht der Frankfurter Neuen Presse vom 14. März 2017 äußerte ein Vonovia-Sprecher, dass bei den Bestandsbauten die Modernisierungen nur bei den künftigen Mieten berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass Mieter nicht verdrängt werden sollen. Der Sprecher ergänzte: "Wir können auch Härtefallregelungen treffen, wenn die Miete nach einer Modernisierung im Einzelfall zu hoch ausfällt." Insgesamt investiert die Vonovia im Knorrkarree 13,4 Millionen Euro. Das Areal ist dringend sanierungsbedürftig. Auch die Infrastruktur wird verbessert, es entsteht eine neue Straßendecke, das Kanalsystem wird ertüchtigt, eine Stromtrasse wird im Quartier verlegt und es werden 52 Stellplätze geschaffen. Der gesamte Wohnungsbestand von 110 Wohnungen wird um 40 Wohnungen erweitert. Wie das Planungsdezernat errechnet hat, braucht die Stadt Frankfurt bis zum Jahr 2030 90.000 zusätzliche Wohnungen. Dabei spielt die Verdichtung eine wesentliche Rolle. Die 40 neuen Wohnungen im Knorrkarree sind ein wichtiger Beitrag dazu und von daher zu begrüßen. Vielen Dank!

(Beifall) Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Vielen Dank, Herr Dr. Kochsiek! Die nächste Wortmeldung kommt von Frau Baumann von der GRÜNE-Fraktion. Bitte schön! Stadtverordnete Beatrix Baumann, GRÜNE:

Sehr geehrter Herr Stadtverordnetenvorsteher, meine sehr verehrten Damen und Herren! Lieber Herr Yilmaz, ich glaube, bei Ihrer Sichtweise auf die Dinge geht ein bisschen etwas durcheinander.

(Beifall) Zwischen Neubauten, Nachverdichtungen, Aufstockung und einer Erhaltungssatzung für bestehende Mietwohnungen bestehen ein paar Unterschiede, ich versuche, in Bezug auf die Erhaltungssatzung, ein paar Sachen für Sie zu wiederholen, die Herr Stadtrat Josef auch schon erwähnt hat. Sie haben die Frage gestellt, wie die Erhaltungssatzung Nr. 9 die Mieterinnen und Mieter in der Knorrstraße vor Mieterhöhungen nach Modernisierungen schützt. Vorweg: Grundsätzlich kann eine Erhaltungssatzung Mieterinnen und Mieter nicht vor Mieterhöhungen nach Modernisierungen schützen, zumindest nicht generell. Es wäre fatal, wenn wir das so machen würden, denn wir wollen doch auch, dass Wohnungen modernisiert werden. Stellen Sie sich vor, in der Vergangenheit wären die Liegenschaften nicht saniert worden, dann würden heute noch viele Menschen in Wohnungen mit Toiletten auf dem Hausflur leben, hätten kohlebeheizte Badeöfen in ihren Frankfurter Bädern oder sogar Nachtspeicheröfen. Das können Sie nicht ernsthaft wollen. Das wollen auch die Mieterinnen und Mieter in Frankfurt ganz bestimmt nicht.

(Beifall) Was wir mit Erhaltungssatzungen wollen, sind maßvolle Sanierungen, die den Mieterinnen und Mietern wirklich zugutekommen, dafür haben wir sie gemacht. In den vielen seit 2014 beschlossenen Erhaltungssatzungen nach dem neuen Format haben wir eine ganz klare Haltung gezeigt. Wir wollen in den Frankfurter Stadtteilen die sozialen Strukturen erhalten. Wir wollen also dafür sorgen, dass die Mieterinnen und Mieter mit niedrigen oder mittleren Einkommen nicht durch Sanierungsmaßnahmen aus ihrem angestammten Milieu verdrängt werden. Das heißt aber nicht, dass man nicht sanieren kann. Das ist ein Unterschied. Wir verhindern mit Erhaltungssatzungen Luxussanierungen, die dazu führen würden, dass die Mieten so stark ansteigen, dass die bisherigen Mieterinnen und Mieter sie sich nicht mehr leisten könnten. In den Erhaltungssatzungen gibt es dafür eindeutige Kriterien - Herr Stadtrat Josef hat sie vorhin aufgezählt -, das sind die Balkone, die nicht größer als acht Quadratmeter oder Wohnungen, die nicht größer als 130 Qua-dratmeter sein sollen und so weiter. Die Bauaufsicht prüft bei den Anträgen für Sanierungsmaßnahmen, ob die Kriterien erfüllt werden. Das hat sie in Bezug auf die Sanierung in der Knorrstraße auch gemacht. Die Kriterien sind erfüllt. Der Ortsbeirat hatte zu diesem Thema auch eine dringliche Anfrage gestellt. Dabei ging es unter anderem um die Anhörung der Mieterinnen und Mieter durch die Stadt. Herr Stadtrat Josef hat vorhin gesagt, dass es in diesem Fall nicht geschehen ist, es aber keine rechtliche Wirkung habe. Abgesehen von der rechtlichen Wirkung, halten wir es um des sozialen Friedens Willen für erforderlich, dass künftig solche Anhörungen von der Stadt immer durchgeführt werden. Ich gehe davon aus, dass das auch so gemacht werden wird. Von der Vonovia war in der Presse zu lesen, dass sie ... Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Frau Baumann, Ihre Redezeit ist zu Ende. Stadtverordnete Beatrix Baumann, GRÜNE: (fortfahrend) Einen Satz noch, Herr Vorsteher. ... bei der Umlage der Sanierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter Härtefallregelungen treffen wird. Das erwarten wir auch von Wohnungsbaugesellschaften, die in Frankfurt Wohnungen sanieren, dass sie das so machen. Wir erwarten auch, dass sie insgesamt die Mieterhöhungen strecken, sodass die Mieterinnen und Mieter sich das weiterhin leisten können. Vielen Dank!

(Beifall) Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Vielen Dank, Frau Baumann! Die nächste Wortmeldung kommt von Herrn Pawlik von der SPD-Fraktion. Nachdem zweimal drei Minuten und einmal zwei Minuten gesprochen wurde, haben Sie noch zwei Minuten für Ihre Wortmeldung. Bitte schön! Stadtverordneter Sieghard Pawlik, SPD: Sehr geehrter Herr Stadtverordnetenvorsteher! Einige Aspekte sind angesprochen worden. In der Tat, wer den Menschen helfen will, muss differenzieren und schauen, welche Hilfemöglichkeiten und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen. Es bestehen zivilrechtliche und mietrechtliche Ansprüche, um im Zweifelsfall per Klage notwendige Instandsetzungsarbeiten durchzusetzen. Das muss man gegebenenfalls nutzen. Es gibt die Möglichkeit, die Folgen von Mieterhöhungen zu begrenzen. Ich persönlich würde mir wünschen, dass die Begrenzung der Modernisierungsmieterumlage, die seit mittlerweile einem Jahr im Bundeskanzleramt in Berlin liegt, endlich kommt. Das würde den Leuten unmittelbar helfen, weil diese dann von den bisherigen elf Prozent Umlage deutlich herunter gehen würde. Das wäre ein wirksamer Schritt.

(Beifall) Ich nenne einen zweiten Schritt. Wenn wir die Milieuschutzsatzung nutzen wollen, wäre es auch hilfreich, wenn die Stadt vom Land Hessen endlich die Möglichkeit bekäme, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt stellen zu können. Auch das würde einer großen Anzahl von Menschen ein deutliches Stück helfen. (Beifall, Zurufe) Ich will hier eines sehr deutlich sagen, Herr Yilmaz, blicken Sie in den § 172 hinein, was das Bundesgesetz sagt, was genehmigt werden muss. Nämlich, wenn Wohnungen in einen normalen durchschnittlichen Standard versetzt werden sollen und das nach baurechtlichen Kriterien, wie sie der Dezernent vorhin angesprochen hat. Das heißt, das alleine auf eine Milieuschutzsatzung zu fokussieren, hilft nicht weiter. Es ist leider ... Stadtverordnetenvorsteher Stephan Siegler: Herr Pawlik, ... Stadtverordneter Sieghard Pawlik, SPD: (fortfahrend) Ich sehe, die rote Lampe leuchtet. ... nur sehr begrenzt wirksam.

(Beifall) Antragstellende Person(en): Stadtv. Eyup Yilmaz