Wie weit gehen gemeinsame Geschäfte der Stadt mit Bauinvestoren?

Das vorgesehene Geschäft wurde abgesagt, nachdem die erforderliche Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung versagt wurde. Die Fa. Parnova B.V. ist Erbbauberechtigte des Grundstücks Albusstraße 19 und Eigentümerin des Grundstücks Albusstraße 21. Sie plant weiterhin, die beiden Grundstücke mit Wohnungen zu bebauen und hat nun für beide Grundstücke getrennte Bauanträge eingereicht. Das mit der M 203/2019 vorgestellte Bauvorhaben sah ein einheitliches Gebäude auf beiden Grundstücken vor. Da diese nun nicht vereinigt werden können, plant der Bauherr zwei eigenständige Gebäude. Durch die nun erforderlichen beiden Treppenhäuser sowie die doppelte Infrastruktur werden dadurch weniger Wohnungen entstehen als gewünscht. Das Grundstück steht absehbar nicht mehr zum Verkauf, sodass ein Erwerb durch die Stadt Frankfurt am Main keine Option darstellt. Ob der Investor Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen plant, ist unabhängig von der nicht genehmigten Vorlage M 203/2019. Der Magistrat hat keine Handhabe, um bei einzelnen kleinen Bauvorhaben in Gebieten, in denen das Planungsrecht nach § 34 BauGB beurteilt wird, auf Grundstücken privater Eigentümer geförderten Wohnungsbau durchzusetzen. Zudem verfolgt der Magistrat auch das Ziel, Möglichkeiten zur Bildung von Wohneigentum zu insbesondere für die Mittelschicht vertretbaren Preisen zu schaffen. Aufgrund der bestehenden Rechtsverhältnisse hat der Magistrat keinen Zugriff auf die Grundstücke. Die Beweggründe des Magistrats sind in der M 203/2019 detailliert dargelegt: Durch die mögliche höhere bauliche Ausnutzung wären mindestens 25 % Wohnraum zusätzlich geschaffen worden, was rund fünf weiteren Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von ca. 70 m2 entspricht. Der einheitliche Neubau wäre zudem auf Grundlage der vertraglichen Regelung im Passivhausstandard errichtet worden. Eine solche Möglichkeit besteht nicht. Für die Albusstraße 19 und 21 wurde am 28.09.2020 je eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit je einem Laden im Erdgeschoss und darüber 10 Wohneinheiten erteilt. Der Magistrat vergibt städtische Grundstücke nur unter der Voraussetzung, dass ein Anteil von mindestens 30 % im Wege des geförderten Wohnungsbaus errichtet wird. Im Übrigen soll auf Grundlage des sog. Baulandbeschlusses (M 220/2019) das Ziel verfolgt werden, bei größeren privaten Bauvorhaben, die eine Schaffung von Planungsrecht voraussetzen, unter anderem einen Anteil geförderter Wohnungen durchzusetzen. Nachdem der vom Magistrat zur Genehmigung vorgestellte Vertrag nicht zustande kommt, kann für die Grundstücke in der Albusstraße 19 und 21 − wie für alle anderen privaten Grundstücke in Frankfurt am Main − aus Datenschutzgründen keine weitere Auskunft zur Person oder der Eigentümerstruktur des Eigentümers gegeben werden. Zum Zeitpunkt des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 06.06.2013, § 3260, war die Forderung zur Errichtung von gefördertem Wohnraum keine Voraussetzung für die Vergabe von Grundstücken. Aus diesem Grund wurde der Beschluss ohne eine solche Forderung gefasst und der Erbbaurechtsvertrag entsprechend geschlossen. Das Bauvorhaben war aufgrund der Lage des Grundstücks (Hinterhof) und zu berücksichtigender stadtplanerischer Maßgaben anspruchsvoll. Aufgrund der durch die Gegebenheiten erhöhten Baukosten fanden sich keine Interessenten zur Umsetzung von Mietwohnungsbau. Mit den in Geschossbauweise errichteten Wohneinheiten unterschiedlicher Größe wird dem Ziel Rechnung getragen, innenstadtnahen Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen (Familien, Paare, Singles) zu schaffen. Es gibt keine rechtliche Möglichkeit, bestehende Erbbaurechtsverträge aufzulösen. Ein Fehler bei der Vergabe des in der Anfrage genannten Grundstücks ist für den Magistrat nicht ersichtlich, da die im Jahr 2013 aus stadtplanerischer, politischer und wirtschaftlicher Sicht geeignetste Umsetzung gewählt und auf Grundlage eines Stadtverordnetenbeschlusses umgesetzt wurde. Zwischenzeitlich werden städtische Grundstücke nur dann im Erbbaurecht vergeben, wenn 30 % der Wohnungen als geförderte Wohnungen entstehen und das Bauvorhaben zudem im Passivhausstandard umgesetzt wird. Das Projekt Albusstraße 19/21 ist aus immobilienwirtschaftlicher Sicht unabhängig von bestehenden Milieuschutzsatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu betrachten, da der Investor bereits über beide Grundstücke verfügt und daher keinerlei Verträge abschließen muss, um die Bebauung umsetzen zu können. Eine Milieuschutzsatzung für den genannten Bereich ist derzeit nicht in Aufstellung und nicht absehbar. Das Gutachten zum Allerheiligenviertel kam zu dem Ergebnis, dass die Anwendungsvoraussetzungen für eine Milieuschutzsatzung im Untersuchungsgebiet nicht vorliegen. Eine Milieuschutzsatzung konnte daher für das Allerheiligenviertel nicht rechtssicher begründet werden. Seit längerer Zeit werden für eine Wohnbebauung geeignete Grundstücke der Stadt Frankfurt am Main regelmäßig im Erbbaurecht an die ABG Frankfurt Holding AG vergeben, die dort eine Bebauung entsprechend der politischen Vorgaben mit 40 % gefördertem Wohnungsbau im Passivhausstandard errichtet. Sollte dies im Einzelfall nicht möglich sein, werden Baugrundstücke regelmäßig mit allen geforderten Vorgaben öffentlich am Markt angeboten. Der Magistrat sieht derzeit keine Veranlassung, einzelne Bieter von der Vergabe auszuschließen. Grundstücke von Eigenbetrieben oder stadtnahen Stiftungen hat der Magistrat keinen direkten Einfluss. Grundstücke der Stiftung Allgemeiner Almosenkasten, die vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main verwaltet wird, werden jedoch in der Regel unter den gleichen Voraussetzungen vergeben wie stadteigene Grundstücke.