Leitlinien Wohnen

Bericht des Magistrats vom 29.09.2008, B 633

Betreff:

Leitlinien Wohnen

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 26.01.2006, § 10638

- NR 2133 CDU und SPD, B 609/07 -

1. Mit Verabschiedung der wohnungspolitischen Leitlinien liegen Zielvorgaben für das wohnungspolitische Handeln des Magistrats und der beteiligten Ämter vor. Sie wirken handlungsanleitend in der alltäglichen Arbeit. Die wohnungspolitischen Leitlinien erklären die ausreichende und angemessene Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsgruppen durch ein breites und dauerhaftes Wohnungsangebot in allen Teilmärkten zum zentralen Ziel der städtischen Wohnungspolitik. Berücksichtigt werden sollen unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Zum Stand der Umsetzung wird zu folgenden konkreten Vorhaben und Aufgaben berichtet: - Bestandssicherung - Ankauf von Belegrechten - Überarbeitung der Registrier- und Vergaberichtlinien - Überarbeitung des Frankfurter Prämienprogramms - Unterstützung von Student/-innen bei der Suche nach einer Unterkunft - Versorgung älterer Menschen - Erstellung eines Wohnungskatasters im Hinblick auf die Versorgung von Menschen mit Behinderungen - Förderung innovativer Wohnprojekte - Kommunale Wohnungsunternehmen - Wohnungsmarktbericht - Wohnraumversorgungskonzept Bestandssicherung Durch den baurechtlichen Wohnraumschutz wurden im Jahr 2006 insgesamt 81 zweckentfremdete Wohnungen für eine wohnliche Nutzung zurück gewonnen, im Jahr 2007 waren es 89 Wohnungen. In 117 Wohnungen (192 Wohnungen im Jahr 2007) wurde eine illegale gewerbliche Nutzung festgestellt. Mit dem Instrument der Wohnungsaufsicht werden Mängel und Missstände in Wohnungen und an Wohngebäuden beseitigt. Der Wohnungsbestand kann so vor Verfall geschützt werden. Im Jahr 2006 wurden in 464 Fällen einvernehmliche Vereinbarungen erzielt, im Jahr 2007 waren es 396 Fälle. In 16 Fällen waren im Jahr 2006 förmliche Anordnungen bzw. Zwangsmaßnahmen erforderlich, 2007 waren es 23. Ankauf von Belegungsrechten Die Richtlinien zur Umsetzung des Ankaufs von Belegungsrechten wurden am 29.03.2007 von der Stadtverordnetenversammlung verabschiedet. Sie sehen eine zeitlich befristete (10 bis 15 Jahre) Mietpreisbindung von i.d.R. 5 €/qm für die Wohnungen mit Belegungsrecht vor. Der Eigentümer erhält die Differenz zwischen der Fördermiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie eine Aufwandspauschale als Förderbetrag. Er kann zwischen unterschiedlichen Auszahlungsmodalitäten wählen. Seit 2007 stehen Fördermittel aus dem Haushaltsansatz der Allgemeinen Wohnungsbaumittel – zunächst 2 Mio. € - zum Ankauf bereit. Bis Ende 2007 wurden Verträge für insgesamt 52 Wohnungen abgeschlossen. Diese Anzahl entspricht dem angestrebten Volumen für das Halbjahr. Die Wohnungen stehen dem Amt für Wohnungswesen unmittelbar für die Versorgung der registrierten Wohnungssuchenden zur Verfügung. Überarbeitung der Registrier- und Vergaberichtlinien Die Vorbereitungen neuer Registrier- und Vergaberichtlinien sind noch nicht abgeschlossen. Hintergrund der Verzögerungen sind Zielkonflikte, die sich aus den unterschiedlichen Anforderungen an die Arbeit der kommunalen Wohnraumversorgung – und damit an die Registrier- und Vergaberichtlinien – ergeben: Einerseits ist eine gerechte Versorgung der wohnungssuchenden Haushalte nach Dringlichkeit und Wartezeit erforderlich, gleichzeitig sollen stabile Bewohnerstrukturen in den Beständen und Wohnungsneubauten geschaffen und erhalten werden, zudem erwarten die Eigentümer "qualifizierte“ Bewerbervorschläge (unter Berücksichtigung der Einkommensverhältnisse und der Nationalitäten). Überarbeitung des Frankfurter Prämienprogramms Am 31.01.2008 hat die Stadtverordnetenversammlung die neuen Richtlinien für die Gewährung von Umzugsprämien und Erstattung von Umzugs- und Renovierungskosten an Mieterinnen und Mieter zum Tausch großer, unterbelegter geförderter Wohnungen – Frankfurter Prämienprogramm zum Wohnungstausch – beschlossen (§ 3365, Vortrag des Magistrats vom 05.12.2007, M 269). Die Richtlinien wurden damit an rechtliche Änderungen im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und des Sozialrechts angepasst. Zudem trägt die Aktualisierung den gewandelten Lebensgewohnheiten sowie den gestiegenen Preisen Rechnung. So wurde der Betrag der erstattungsfähigen Umzugs- und Renovierungskosten erhöht, zudem wurden Wohnungsbestände, die den öffentlich geförderten Wohnungen (1. Förderweg) gleichgestellt sind, in die Richtlinien aufgenommen; weiter werden Umzüge in öffentlich geförderte Ersatzwohnungen nach außerhalb, sowie deutliche Wohnflächenreduzierungen um mind. 15 qm künftig honoriert. Unterstützung von Student/-innen bei der Suche nach einer Unterkunft Der Magistrat – Amt für Wohnungswesen – hat seine Anstrengungen fortgesetzt, die Wohnraumversorgung von Studierenden in Frankfurt zu verbessern. Es werden Kleinwohnungen (1-Zimmerwohnungen bis ca. 30 qm) in zentraler Lage sowie Kleinwohnungen in Seniorenwohnanlagen (Aktion "Alt und Jung unter einem Dach“) gezielt wohnungssuchenden Studierenden angeboten. Im Jahr 2006 wurden vom Amt für Wohnungswesen 86, im Jahr 2007 insgesamt 75 Student/-innenhaushalte mit Wohnraum versorgt. Die Vermittlungsquote betrug im Jahr 2007 55,6 %. Im Rahmen des geförderten Wohnungsneubaus ist eine Belegung mit Studenten grundsätzlich möglich, sofern sie die Registriervoraussetzungen für den geförderten Wohnungsbau erfüllen. Im Bauprogramm 2008 wurde ein Neubauvorhaben im Soziale Stadtgebiet Gallus angemeldet, welches eine Belegung mit Studenten aufgrund der Grundrisslösungen grundsätzlich möglich macht. Ein zweites studentisches Wohnprojekt ist im Stadtumbaugebiet Bahnhofsviertel vorgesehen. Hier soll eine zur Zeit leer stehende, ehemals infrastrukturell genutzte, Liegenschaft zu Wohnzwecken umgebaut werden. Das Vorhaben soll aus Mitteln des städtischen Förderprogramms für das Bahnhofsviertel gefördert werden. Versorgung älterer und behinderter Menschen Der Magistrat – Jugend- und Sozialamt – führt derzeit eine Analyse der Wohnwünsche und Wohnbedürfnisse Älterer in Frankfurt am Main durch (siehe Bericht des Magistrats B 858 vom 03.12.2007). Erste Ergebnisse werden voraussichtlich Ende des Jahres vorliegen. Seit dem Jahr 2002 stellt das Land Hessen jährlich hessenweit 500.000 € für die Beseitigung von baulichen Hindernissen in bestehenden Wohnungen zur Verfügung, um behinderten Menschen die Möglichkeit zu geben, weiterhin in ihren Wohnungen zu verbleiben. Im Jahr 2008 wurde der Mittelansatz erstmals auf 1 Mio € erhöht. Der Magistrat – Stadtplanungsamt - berät die Antragsteller und leitet die Anträge an das Ministerium weiter. Dieses Programm wird stark nachgefragt, berücksichtigt aber bei weitem nicht den Bedarf. Das Ministerium hat aktuell die Gruppe der Antragsberechtigten auf die Eigentümer der Wohneinheiten reduziert und somit den Zugang zu den Fördermitteln eingeschränkt. Das bedeutet, dass jetzt nicht mehr wie bisher auch der Mieter selbst einen Antrag auf Förderung stellen kann. Dies führte zu verminderten Antragsstellungen zu Lasten der Gruppe der Mieter, weil Wohnungsbaugesellschaften nur eingeschränktes Interesse haben, behindertengerechte Einbauten in den Wohnungen zuzulassen. Sie befürchten schlechtere Vermietungsmöglichkeiten nach Auszug bzw. erhöhte Kosten für den Rückbau. Der Magistrat hat der Stadtverordneten-Versammlung eine Richtlinie für familien- und seniorenrechten Mietwohnungsbau zur Beschlussfassung (M 171 vom 05.09.2008) zugeleitet. Hiermit wird beabsichtigt den Neubau von barrierefreien Wohnungen zu fördern. Ferner wird im sozialen Wohnungsbau bei Neubauvorhaben stets auf die Einhaltung barrierefreien Bauens geachtet. Erstellung eines Wohnungskatasters im Hinblick auf die Versorgung von Menschen mit Behinderungen Ein umfassendes Wohnungskataster für Menschen mit Behinderungen konnte trotz fortgeschrittener Planung noch nicht fertig gestellt werden. Dem Magistrat – Amt für Wohnungswesen - ist die Ausstattung der öffentlich geförderten Wohnungen nicht in allen Fällen bekannt. Soweit Daten zur Verfügung stehen bzw. aus Unterlagen anderer städtischer Ämter ermittelt werden können, werden sie in einer Datenbank zusammengeführt. Der Datenabgleich zwischen dem Stadtplanungsamt und dem Amt für Wohnungswesen wird fortgesetzt. Das Stadtplanungsamt erfasst die erforderlichen Ausstattungsmerkmale für neu geschaffene Wohnungen für Menschen mit Behinderung. Förderung innovativer Wohnprojekte Bereits seit mehreren Jahren berät der Magistrat - Amt für Wohnungswesen – Interessenten bei der Realisierung innovativer Wohnformen und arbeitet in diesem Zusammenhang eng mit dem Stadtplanungsamt, dem Bürgerinstitut (ehemals Institut für Sozialarbeit) sowie dem "Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen“ zusammen. Das Amt für Wohnungswesen und das Jugend- und Sozialamt sind Fördermitglieder beim Netzwerk Frankfurt. Anfang 2006 wurde eine Beratungs- und Servicestelle eingerichtet, die organisatorisch dem Bereich Grundlagen Wohnraumversorgung des Amtes für Wohnungswesen zugeordnet ist. Aufgabe der Beratungsstelle ist es insbesondere, interessierten Bürgerinnen und Bürgern sowie Gruppen, die zukünftig in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt leben wollen, Ansprechpartner zu vermitteln und sie bei der Realisierung der Projekte zu begleiten. In diesem Zusammenhang wurde 2007 erstmals eine Informationsbörse für gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohnprojekte (am 27.10.2007 im Frankfurter Römer) durchgeführt, die auf große Resonanz stieß. An dieser Infobörse haben sich auch Vertreter der Bauherrengruppe beteiligt, die im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme Riedberg beraten wird. Zur ersten Infobörse hat der Magistrat eine Dokumentation vorgelegt (B 242 vom 09.05.2008). Derzeit werden von der Beratungsstelle geplante Wohnprojekte in Oberrad, Bornheim und der Nordweststadt betreut. Das Stadtplanungsamt berät die Wohnprojekte zu Förderungsmöglichkeiten und ist in die Verfahren involviert. Für alle aktuell bekannten Vorhaben wird eine Förderung geprüft, die Mittel hierfür stehen grundsätzlich bereit. In Gesprächen mit Investoren berät das Stadtplanungsamt grundsätzlich über innovative Projekte, weist auf Grundstücke hin, die sich für gemeinschaftliche Wohnzwecke eignen, führt Investoren und Gruppen zusammen und informiert Gruppen über geeignete Vorhaben. In diesen Gesprächen wird insbesondere auf die Möglichkeiten der mittelbaren/verbundenen Belegung hingewiesen, wie auch auf unterschiedliche Formen der Finanzierung. Programm Aktive Nachbarschaft (vorher: Soziale Stadt – Neue Nachbarschaften) / Soziale Stadt Zum – vom Sozialamt betreuten - Programm Aktive Nachbarschaft wird gesondert berichtet (siehe Bericht des Magistrats vom 06.08.2007, B 544 und Vortrag des Magistrats M 134 vom 16.07.2007). Nach wie vor betreut das Planungsamt im Rahmen des Bund/Länderprogramms Soziale Stadt federführend zwei Gebiete: Engelsruhe in Unterliederbach und Gallus. Zu diesen Verfahren wird in gesonderten Berichten fortlaufend berichtet. Weitere Verbesserungsmaßnahmen im Rahmen der Stadterneuerung Weitere Instrumente, die im Zusammenhang mit den wohnungspolitischen Leitlinien genannt werden und zur Verbesserung der Wohnungssituation in Frankfurt beitragen, werden im Zusammenhang mit Stadterneuerungsverfahren Ostend, Gallus und Unterliederbach angewandt. Die mit Bericht von 2006 begonnenen Maßnahmen wurden erfolgreich fortgesetzt. Neben den genannten Erneuerungsverfahren wurde im Riederwald eine Vereinbarung von Stadt und Wohnungsbaugenossenschaft soweit abgestimmt, dass mit einer umfassenden Förderung der Bestand auf Dauer saniert und gesichert werden kann. Im Bahnhofsviertel sind seit Beginn des städtischen Förderprogramms ca. 130 Wohnungen saniert und den heutigen Wohnstandards zugeführt worden. Die Nachfrage, auch nach Umwandlung von Büroflächen zu Wohnungen, hält ungebremst an. Das Rahmenplanverfahren Alt-Sachsenhausen, das zum Ziel hat, die Wohnfunktion zu stärken, schreitet weiter voran. Im zurückliegenden Jahr ist es gelungen, weitere Liegenschaften zu sanieren und sie den zeitgemäßen Wohnansprüchen anzupassen. Ein größeres Neubauprojekt auf einer Baulücke hat für zusätzlichen Wohnraum gesorgt und das Marktsegment im Bereich Eigentumswohnungen ergänzt. Für den Stadtteil Höchst wurde inzwischen ein weiteres Förderprogramm aufgelegt, ebenfalls mit dem Ziel, die Wohnfunktion zu stärken und das Wohnumfeld den heutigen Bedürfnissen anzupassen. Das Programm setzt ebenfalls auf eine Imageverbesserung, die den Stadtteil als Wohnstandort wieder stärken soll. Kommunale Wohnungsunternehmen - Mieterprivatisierung Das Modellprojekt der ABG Frankfurt Holding GmbH (ABG) wird aufgrund der geringen Resonanz nicht weiterverfolgt. Die ABG wird versuchen, das Ziel der Förderung der Bildung von Wohneigentum in anderer Form zu unterstützen, etwa im Rahmen von Ausbauhäusern und Ausbauwohnungen im preisgünstigen Wohnungsmarktsegment. (Vgl. Bericht des Magistrats vom 25.03.2008, B 151). - Verbesserung des Wohnungsbestandes / Passivhausbau Die ABG hat im Jahre 2007 für ca. 115 Mio. € Investitionen in den Bestand vorgenommen. Damit wurden insbesondere auch energetische Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen finanziert. Die ABG hat ihr Programm zur Energieeinsparung fortgesetzt, in dem nicht nur klassische Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch Sanierungsmaßnahmen auf Passivhausstandard im Bestand durchgeführt bzw. vorbereitet wurden. Des Weiteren wurden alternative, regenerative Energieträger, insbesondere in Form von Hessens erster Getreideheizung, im Geschosswohnungsbau realisiert. Dabei handelte es sich um ein Forschungsprojekt, das die ABG gemeinsam mit der TU München umgesetzt hat. Es dient an dieser Stelle zur Kenntnis, dass der Hessische Ministerpräsident persönlich die Getreideheizung im Riederwald in Betrieb gesetzt hat. Weiterhin hat die ABG im Wohnungsneubau durch konsequente Umsetzung des Passivhausstandards neue Maßstäbe in Frankfurt am Main gesetzt. Dabei wurden nicht nur Bauträgermaßnahmen in Passivhaustechnologie, sondern auch Bestandswohnungen geplant und errichtet. Eine Richtlinie, die u.a. die Förderung des Passivhausstandards vorsieht, ist im sogenannten "Mittelschichtsprogramm“ für Familien- und Seniorengerechtes Wohnen zurzeit im Beschlussgang. Dieser Standard wird ebenso in die Förderung für den sozialen Wohnungsbau aufgenommen werden. Ferner werden im Zusammenhang mit Klimaschutz zurzeit mehrere Etat-Anregungen bearbeitet, deren Ziel eine Reduzierung und Einsparung des Energiebedarfes ist. So sollen Gebäudesanierungen vorgenommen werden, auch im denkmalgeschützten Bestand, und ein Aktionsplan für die Wohnungsbestände erarbeitet werden, die eine Energieeinsparung bzw. Wärmedämmung vorsehen. Diese Maßnahmen sollen auch über eine Förderung unterstützt werden. Die Förderfähigkeit der Maßnahmen wird zurzeit geprüft und würde dann zu einem späteren Zeitpunkt Eingang in Förderrichtlinien finden. - Wohnumfeldverbesserungen Zu den oben erwähnten Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen gehören auch Wohnumfeldverbesserungen. Exemplarisch genannt sei die Umgestaltung und Pflege der Außenanlagen unter Einbeziehung der Mieterinnen und Mieter in der Hausener Obergasse sowie Am Atzelberg. Im Rahmen der Verfahren "Soziale Stadt“ Gallus und Unterliederbach Engelsruhe sind ebenfalls Projekte zur Verbesserung des Wohnumfeldes fertig gestellt bzw. in Ausführung, so z.B. im Gallus der Bolzplatz an der Kleyerstraße und im Stadtteil Unterliederbach die "Neue Mitte“, eine Neuschaffung eines Platzes, sowie mehrere, miteinander vernetzte Seniorenfreiräume im öffentlichen Raum. Insbesondere hervorzuheben ist der als Pilotprojekt gestartete Einsatz durch einen Siedlungsservice im Bereich der Hellerhof- und Friedrich-Ebert-Siedlung. Seit dem 15.02.2008 besteht der Siedlungsservice für den Riederwald, seit 15.03.2008 für Bornheim und Seckbach. Erheblich ausgeweitet wurde der Siedlungsservice seit dem 01.04.2008 auf folgende Stadtteile: Griesheim, Nied, Sossenheim, Goldstein, Schwanheim, Höchst, Unterliederbach, Zeilsheim und Sindlingen. Geplant ist, ab dem 1.10.2008 die Nordweststadt als weiteren Bereich hinzuzunehmen. Durch diese Maßnahme soll gewährleistet werden, dass vor allem älteren Mieterinnen und Mietern durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Dienstleistungen im Haushaltsbereich die Möglichkeit verschafft wird, solange wie möglich in der eigenen Wohnung verbleiben zu können. - Kooperation mit Mietervertretungen Die ABG hat diverse Mieterversammlungen zu allgemeinen Themen in unterschiedlichen Siedlungen veranstaltet, etwa am Atzelberg, der Rotlintstraße, dem Riederwald, im Gallus sowie in Eckenheim. Die ABG hat ihre intensive Teilnahmen an verschiedenen Runden Tischen, wie dem Runden Tisch Gallus oder in den US-Siedlungen, fortgesetzt. Darüber hinaus hat die ABG im Jahr 2007 mehrere Mieterfeste veranstaltet. Exemplarisch sollen das Mieterfest im Gallus, im Preungesheimer Karree, in der Heinrich-Lübke-Siedlung sowie am Atzelberg erwähnt werden. - Zusammenlegung von Kleinwohnungen Bereits seit einigen Jahren werden Kleinwohnungen zu größeren Wohnungen zusammengelegt, um insbesondere Familien mit Kindern mit Wohnraum versorgen zu können. Dieses Programm wurde auch im Jahr 2007 fortgeführt und wird auch in den Folgejahren umgesetzt. - Bereitstellung bindungsfreier Wohnungen Von den kommunalen Wohnungsgesellschaften sollen dem Amt für Wohnungswesen bindungsfreie Wohnungen zur Belegung mit registrierten Wohnungssuchenden bereitgestellt werden. Hierdurch soll die durch Auslaufen von Bindungen bedingte Verringerung des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen kompensiert werden. Die Einzelheiten der Bereitstellung wurden inzwischen in einem Kooperationsvertrag geregelt. Da die angestrebte Anzahl der jährlichen Vermittlung von ca. 2.500 registrierten Wohnungssuchenden bislang erreicht wurde, mussten noch keine bindungsfreien Wohnungen bereitgestellt werden. Wohnungsmarktbericht Ein erster – an den Musterbericht des Instituts Wohnen und Umwelt, Darmstadt – anknüpfender Wohnungsmarktbericht wurde im letzten Jahr erstellt, der Wohnungsmarktbericht 2007 ist ebenfalls fertig gestellt und befindet sich im Verfahren (B 514 v. 18.08.2008). Wohnraumversorgungskonzept Die Stadt Frankfurt hat das Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt beauftragt, den Wohnungsbedarf für die Zielgruppe, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen ist, zu spezifizieren und geeignete Maßnahmen zur Bedarfsdeckung darzulegen. Ein erstes Ergebnis hierzu liegt in Form einer Entwurfsfassung vor. Das in der Entwurfsfassung vorliegende Wohnraumversorgungskonzept wurde im Rahmen eines Hearings unter Teilnahme von Experten aus der Wohnungswirtschaft, der Politik und der Wissenschaft im Rahmen einer ganztägigen Veranstaltung diskutiert. Zurzeit werden die Anregungen und Ergebnisse aus der Diskussion ausgewertet und in das Konzept eingearbeitet. Vorgesehen ist, noch im Herbst dieses Jahres das Wohnraumversorgungskonzept den Stadtverordneten zur Beschlussfassung vorzulegen.
2. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 28.02.2008 (§ 3536) zum gemeinsamen Antrag der CDU und der GRÜNEN vom 17.01.2008, NR 728 werden die wohnungspolitischen Leitlinien (2005) wie folgt geändert: 1. In die Präambel wird folgender Text eingefügt: …. Die Stadt Frankfurt hat sich bereits früh dem Klimaschutz verschrieben und verpflichtet sich auch weiterhin, einen Beitrag zur Reduzierung der Belastung des Weltklimas zu leisten. Der CO2-Ausstoß kann durch Energieeinsparungen im Wohnungsbereich, insbesondere durch den Bau von Passivhäusern und die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes - im Bereich des Wohnungsbestandes liegt eines der größten Energieeinsparpotentiale – erheblich gesenkt werden. Gleichzeitig dienen diese Maßnahmen der Senkung der beträchtlich angestiegenen Heizkosten. 2. In den Abschnitt 4 – Qualitätsoffensive Wohnungsbau und Wohnen – wird eine weitere Ziff. eingefügt: … 4.4 Verpflichtung zum klimaschonenden Bauen Wohnen hat (auch) eine beträchtliche ökologische Dimension: Dem Gebäudesektor sind ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland und der damit verbundenen Kohlendioxid-Emissionen zuzurechnen. Die Errichtung von sog. Passivhäusern hilft, ohne Komfortverlust Energie einzusparen und Betriebskosten zu senken. Die Stadt wird alle ihre Möglichkeiten nutzen – insbesondere auch durch die kommunalen Wohnungsunternehmen – energiesparendes Bauen und Sanieren voran zu bringen. Der letzte Abschnitt der Ziffer 4.3 wird gestrichen. Nebenvorlage: Anregung vom 23.10.2008, OA 757 Antrag vom 21.10.2008, OF 351/8 Antrag vom 14.11.2008, OF 582/3