Der neue Mietspiegel und seine negativen Auswirkungen auf die Stadt Frankfurt am Main

Bericht des Magistrats vom 10.11.2014, B 422

Betreff: Der neue Mietspiegel und seine negativen Auswirkungen auf die Stadt Frankfurt am Main Vorgang: A 648/14 LINKE. Der Magistrat weist zunächst darauf hin, dass Mietpreissteigerungen und hierdurch ggf. ausgelöste Verdrängungseffekte Folge der angespannten Lage auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt vor dem Hintergrund des ungebrochenen, seit Jahren anhaltenden, Bevölkerungszuwachses sind. Der Frankfurter Mietspiegel ist eine Marktuntersuchung, die die tatsächliche Situation möglichst genau darstellen soll und damit für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgt. Der Mietspiegel kann kein Instrument sein, um Mieten politisch festzulegen. Zu

1. Die Frage lässt sich in Bezug auf den neuen Mietspiegel nicht seriös beantworten. Der neue Mietspiegel muss nicht zwangsläufig zu Ausgabensteigerungen hinsichtlich der von der Stadt aufzubringenden Unterkunftskosten nach dem SGB II führen, da nicht alle Vermieter deshalb von der Möglichkeit der Mieterhöhung (§§ 558 bis 558e BGB) Gebrauch machen. Abgesehen davon kann ein Vermieter eine Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann verlangen, wenn - die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) und - die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB (Anhebung innerhalb von drei Jahren um [derzeit] maximal 20%) eingehalten ist. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeit der Mieterhöhung nicht für alle Mietswohnungen besteht. Davon ausgenommen sind - Sozialwohnungen (preisgebundener Wohnraum), - Mietverhältnisse, bei denen eine so genannte Staffelmiete oder eine Indexmiete oder - wenn eine Festmiete vereinbart worden ist. Für die Haushalts-Planung bzw. Ausgabenentwicklung "Kosten der Unterkunft nach dem SGB II" spielt zwar die Mietpreisentwicklung ein Rolle, jedoch auch kalte Mietnebenkosten (Betriebskosten), schwankende Heizkosten und insbesondere die Fallzahlentwicklung. Die HH-Planung "Kosten der Unterkunft nach dem SGB II" stellt sich wie folgt dar: - 2014: 199,8 Mio EURO - 2015: 201,3 Mio EURO - 2016: 202,8 Mio EURO Zu
2. Die ABG FRANKFURT HOLDING wird nach in Krafttreten des Mietspiegels 2014 die sich aus dem Mietspiegel ergebenden Kriterien erfassen und entsprechend bewerten. Dies wird einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen, so dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht dargelegt werden kann, bei wie vielen Wohnungen im Bestand der ABG in den Jahren 2015 und 2016 eine Mieterhöhung aufgrund des neuen Mietspiegels durchgeführt werden kann. Zu
3. Auch diese Fragen lassen sich in Bezug auf den neuen Mietspiegel nicht seriös beantworten. Die vom Jobcenter Frankfurt am Main initiierten Mietsenkungsverfahren werden seit 2007 statistisch erfasst (siehe Stadtverordnetenbeschluss § 1690 vom 29.03.2007). Sie bewegen sich in Relation zur Gesamtzahl der SGB II-Bedarfsgemeinschaften auf konstant niedrigem Niveau und sinken kontinuierlich. In den letzten drei Jahren entwickelten sich die Mietsenkungsaufforderungen wie folgt: - 2011: 278 Bedarfsgemeinschaften - 2012: 245 Bedarfsgemeinschaften - 2013: 176 Bedarfsgemeinschaften Da die im Sinne des SGB II / SGB XII / AsylbLG als angemessen anzusehenden Mieten auf Grundlage des jeweils gültigen Mietspiegels fortgeschrieben werden, ist keine Trendwende zu erwarten. Statistisch ableitbar ist, dass in den Jahren 2011 bis 2013 durchschnittlich 2% der Mietsenkungsverfahren durch einen Umzug in anderen, angemessen teuren Wohnraum abgeschlossen wurden. Welche Kosten der Stadt wegen Umzügen in angemessen teuren Wohnraum aufgrund unangemessener Unterkunftskosten entstehen, wird statistisch nicht erfasst. Naturgemäß differieren die Kosten je nach individuellen Verhältnissen. Regelhaft fallen Kosten für die Durchführung des eigentlichen Umzugs an, der in der Regel in Eigenregie durchzuführen ist; in (absoluten) Ausnahmefällen können dies auch die Kosten für ein Umzugsunternehmen sein. Zu nennen sind des Weiteren Ein- und Auszugsrenovierungskosten, gelegentlich Überschneidungsmieten, in seltenen Fällen die darlehensweise Übernahme von Genossenschaftsanteilen sowie die darlehensweise Übernahme der Mietkaution. Dem gegenüber steht das Einsparvolumen wegen geringerer Unterkunftskosten. Zu
4. Stand Mai 2014 bezogen 34.437 von 38.056 Bedarfsgemeinschaften Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II für Mietwohnungen. Davon finanzierten 245 Bedarfsgemeinschaften die Differenz zwischen tatsächlicher und angemessener Miete selbst. Zu
5. Der Mietspiegel 2014 liegt dem Jugend- und Sozialamt seit dem 15.09.2014 vor. Voraussichtlich bis Ende Oktober 2014 wird die Anpassung der im Sinne des SGB II / SGB XII / AsylbLG als angemessen anzusehenden Mieten erfolgt sein. Zu 6: Der Magistrat unternimmt erhebliche Anstrengungen, einer Verschlechterung der Versorgungslage entgegen zu wirken. So wurden die Mittel zur Wohnungsbauförderung beträchtlich aufgestockt. Standen 2012 für die Förderung 21,6 Mio. € zur Verfügung, so sind es für 2014 45 Mio. € (rd. 34,2 Mio. € im Jahr 2013). Ein weiteres Instrument ist der Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum durch das Amt für Wohnungswesen. In diesem Zusammenhang begrüßt der Magistrat die beschlossene Absenkung der Kappungsgrenze durch die Hessische Landesregierung sowie die von der Bundesregierung vorgesehene Einführung einer "Mietpreisbremse". Zu 7: Hierzu liegen keine verlässlichen Daten vor. Einen Hinweis liefert die Auswertung der Daten zum Wohngeldbezug in Frankfurt am Main. Danach betrug die durchschnittliche Wohnkostenbelastung (vor Wohngeld) Anspruchsberechtigter im Jahr 2012 38,64 %. Zu 8: Der Magistrat teilt diese Sicht und ergreift Maßnahmen, um einer Segregation entgegenzuwirken. Hierzu gehören Erhaltungssatzungen nach Paragraf 172 (1) Satz 2 Baugesetzbuch, so genannte "Milieuschutzsatzungen". Derzeit werden entsprechende Satzungen bzw. Aufstellungsbeschlüsse für die Innenstadt und die innenstadtnahen Stadtteile Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Westend, Bockenheim, Nordend, Bornheim, Ostend und Sachsenhausen-Nord vorbereitet. Der Magistrat hat sich zudem für eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist in Frankfurt am Main ausgesprochen und die Heraufsetzung der Sperrfrist auf zehn Jahre gefordert (vergleiche Stellungnahme 552 des Magistrats vom 22.04.2014). Weiter hat er sich über den Hessischen Städtetag bei der Hessischen Landesregierung dafür eingesetzt, über eine Landesverordnung in Frankfurt am Main die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen zu können.