Neue Wohngemeinschaft für Studierende und Auszubildende

Kommunale Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind ein städtebauliches Instrument zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Mit diesem Instrument soll die Veräußerung von Wohnraum mit einer anschließenden hochwertigen Sanierung durch den Erwerber verhindert werden, um so den in einzelnen Stadtgebieten bestehenden Wohnungsbestand zu erhalten. Die Ausübung eines solchen Vorkaufsrechts ist dann nicht mehr rechtssicher zu begründen, wenn sich der Erwerber im Rahmen einer sog. Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB verpflichtet, die Satzungsziele zu beachten. Wird eine solche Erklärung nicht abgegeben und lassen die objektiv ermittelbaren Umstände erkennen, dass die Gefahr einer Luxussanierung besteht, kommt die Ausübung eines Vorkaufsrechts in Betracht. Dieses kann gem. § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auch zugunsten Dritter ausgeübt werden, wenn sich der Dritte zur Umsetzung der Satzungsziele bereit erklärt und sich hierzu verpflichtet. Bei einer Ausübung zugunsten des Studierendenwerks wäre es daher erforderlich, dass vor der Ausübung des Vorkaufsrechts eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben wird. Hierbei wäre verbindlich zu erklären, dass bestehender Wohnraum im Rahmen der Satzungsziele erhalten wird und ein Budget zur Zahlung des Kaufpreises bereitsteht. Da die Entscheidung über die Ausübung von kommunalen Vorkaufsrechten innerhalb einer sehr knappen dreimonatigen Frist nach Eingang des Kaufvertrages bei dem zuständigen Fachamt erfolgen muss, sind diese Erklärungen vorab abzugeben. Die Ausübung von kommunalen Vorkaufsrechten stellt zudem kein Instrument der Immobilienbevorratung dar. Vielmehr sind auf diesem Weg erworbene Immobilien nach Umsetzung der Satzungsziele erneut dem Markt zuzuführen. Da ein Verkauf von kommunalen Immobilien der Stadt Frankfurt am Main nicht erfolgen soll, wäre das Studierendenwerk daher zu verpflichten, die Immobilien analog der Vorgaben der Stadt Frankfurt am Main nach einer angemessenen Haltedauer im Erbbaurecht zu vergeben. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main sieht in dem gesetzlichen Instrument der Milieuschutzsatzungen vorrangig ein Werkzeug, bestehenden Mietwohnraum vor Umwandlung in Eigentumswohnungen zu sichern und den Bestandsmietern zu erhalten. Der Erwerb von Mehrfamilienhäusern durch das Studierendenwerk mit dem Ziel, dort Raum für Wohngemeinschaften zu schaffen, stellt aus Sicht des Magistrats keine Umsetzung dieses Ziels dar. Vielmehr können die Satzungsziele besser im Rahmen eines Erwerbs durch die Stadt Frankfurt am Main oder städtische Wohnungsbaugesellschaften oder Wohnbaugenossenschaften umgesetzt werden, die das Ziel verfolgen, bestehende Wohnnutzungen dauerhaft fortzusetzen. In bereits in städtischem Eigentum stehenden Liegenschaften ist eine Kooperation mit dem Studierendenwerk zur Schaffung von WG-Wohnraum grundsätzlich denkbar. Die Vergabe solcher sehr selten zur Vergabe anstehenden Wohnungen erfolgt aufgrund des aus der HGO folgenden Gebots zum wirtschaftlichen Handeln zu Marktkonditionen. Dies kann auch im Wege eines Mietvertrages mit dem Studierendenwerk umgesetzt werden. Dieser Bedarf steht dabei zunächst in Konkurrenz mit Nutzungen, die einer Umsetzung der gesetzlichen kommunalen Verpflichtung dienen, also neben der Schaffung von Schul- und Kitaplätzen beispielsweise auch der Unterbringung von Flüchtlingen. Konzeptvergaben für Wohnraum werden durch den Magistrat nur für größere Objekte durch das Stadtplanungsamt im Rahmen des vor einigen Jahren geschaffenen Liegenschaftsfonds durchgeführt. Sie zielen darauf ab, solche Liegenschaften im Wege von Erbbaurechten an Genossenschaften oder Baugruppen zu vergeben, die ansonsten auf dem freien Markt nur geringe Chancen hätten, Mehrfamilienhäuser oder geeignete Grundstücke zu erwerben. Ob daneben auch Wohngemeinschaften von Studierenden die Konzeptkriterien erfüllen oder diese im Einzelfall entsprechend angepasst werden können, wird in der Vorbereitung der einzelnen Konzeptvergaben durch das Dezernat III geprüft.