Bau- und Mietkalkulationen der ABG

Bericht des Magistrats vom 08.02.2019, B 31

Betreff: Bau- und Mietkalkulationen der ABG Vorgang: A 334/18 LINKE. In Erledigung der Anfrage der DIE LINKE-Fraktion nimmt die ABG Holding Frankfurt GmbH (ABG) wie folgt Stellung: Bekanntermaßen setzen sich die Mieten zusammen insbesondere aus den Grundstücks- und Baukosten. Beide sind in den vergangenen Jahren zum Teil enorm gestiegen. Auf dem Grundstücksmarkt ergeben sich Preisentwicklungen von 20 - 50 % Steigerungsraten pro Jahr, die über die Mieten abgedeckt werden müssen. Ebenso sind in den vergangenen Jahren zum Teil enorme Steigerungen auf dem Bausektor zu verzeichnen. Dies hat insbesondere seinen Grund darin, dass die Bauindustrie im Verhältnis zu vergangenen Jahren stark nachgefragt ist und die Kapazitäten dort nicht mehr in dem Umfang vorhanden sind, wie dies vor Jahren der Fall war. Die Konsequenz hieraus ist, dass die Baukosten steigen. Auch diese Kosten fließen in die Miete ein und bilden die Grundlage für eine Miete. In Frankfurt am Main sind daher preisfreie Mieten von 15,00 Euro pro m2 und Monat bis 20,00 Euro pro m2 und Monat nicht unüblich. Die ABG hingegen wirkt auch im preisfreien Mietwohnungsbau preisdämpfend, in dem sie diesen Marktspielraum nicht ausnutzt, sondern um eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals und die Bewirtschaftung der Immobilien tragen zu können in einem Preisbereich zwischen ca. 12,00 Euro pro m2 und Monat und 13,50 Euro pro m2 und Monat liegt in Abhängigkeit von den oben beschriebenen Einstandskosten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass trotz dieser Mieten in den Anfangsjahren negative Nettoanfangsrenditen erwirtschaftet werden, weil die Mieterträge nicht ausreichend sind, um Zinsaufwand, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten usw. kostendeckend abzubilden. In der Gesamtlebenszyklusbetrachtung kommt ein preisfreies Projekt selbstverständlich zu einer positiven Gesamtbetrachtung. Die ABG hat ob dieser zuvor beschriebenen Umstände ihre Renditeerwartungen reduziert, um auch im preisfreien Wohnungsbereich, bei dem keine öffentliche Fördermittel eingesetzt werden, preisdämpfend auf dem Mietwohnungsmarkt in Frankfurt am Main zu wirken. Darüber hinaus ist die ABG eine der wenigen Investoren, die überhaupt Mietwohnungsbau in Frankfurt am Main betreibt. Derzeit werden vornehmlich Eigentumswohnungen realisiert, weil im Rahmen von Bauträgermaßnahmen wesentlich höhere Renditen erzielt werden können, als im Mietwohnungsbau. Trotz dieser schwierigen Ausgangssituation realisiert die ABG 40 % ihres Gesamtinvests im geförderten Wohnungsbau. Dies ist überhaupt nur dadurch darstellbar, dass über preisfreien Mietwohnungsbau Subventionierungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus möglich sind. Dabei verfolgt die ABG bei der Bewirtschaftung ihres Immobilienbestandes von gut 52.000 Wohnungen die Strategie, dass alle Wohnungen den Anforderungen des Mietwohnungsmarktes und den Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter entspricht und ein hoher Service geleistet wird, um Kundenzufriedenheit und Dienstleistungsqualität darzustellen. Auch diese Aufwendungen müssen durch Mieterträge finanziert werden. Andernfalls könnten diese Serviceleistungen und Modernisierungsmaßnahmen des Immobilienbestandes nicht geleistet werden. Die Investitionsstrategie der ABG verfolgt ein revolvierendes System, bei dem Neubauten auch und insbesondere im preisfreien Bereich notwendig und erforderlich sind, um die Gesamtaufwendungen des Konzerns wie öffentlich geförderter Wohnungsneubau und Instandhaltung und Modernisierung des Gesamtbestandes gewährleisten zu können. Mit diesen Gesamtmaßnahmen leistet die ABG einen wesentlichen Beitrag zu einer dämpfenden Wirkung auf den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt am Main insgesamt. Die ABG hat ein Investitionsprogramm, nach dem sie bis zum Jahr 2022 mit dem Bau von gut 10.000 Wohnungen beginnen will. Voraussetzung für die Realisierung ist, dass die entsprechenden planungsrechtlichen Umsetzungen seitens des Stadtplanungsamtes geschaffen werden. Mit diesem Investitionsprogramm von ca. 2,8 Milliarden Euro ist die ABG FRANKFURT HOLDING einer der bedeutendsten Akteure auf dem Immobilienmarkt und damit auch einer der bedeutendsten Nachfrager im Bereich der Bauindustrie. Insofern wird die ABG nicht ihre detaillierten Kalkulationsgrundlagen offenlegen, weil dies zu einer erheblichen Beeinträchtigung und Benachteiligung auf dem Gebiet der Bauindustrie führen würde. Bei Offenlegung der Kalkulationsgrundlagen der ABG würde so der Anbieter künftig in die Lage versetzt werden zu ersehen, nach welchen Kriterien die ABG wie kalkuliert und welche Preise die ABG für welche Gewerke einsetzt. Daher handelt es sich bei diesen Angaben um Betriebsgeheimnisse, die aus den eben erwähnten Gründen nicht offengelegt werden können. Dies vorausgeschickt beantworten die ABG die Fragen - Teil I - wie folgt:

1. In der Platensiedlung betragen die Nettokaltmieten im Mittel 10,50 Euro pro m2 und Monat. Im geförderten Wohnungsbau betragen die Nettokaltmieten je nach Förderweg zwischen 5,50 Euro und 10,50 Euro pro m2 und Monat. Bei den Projekten Markomannenweg und Cheruskerweg handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum. Bei diesen Projekten betragen die Nettokaltmieten im Mittel 6,83 Euro pro m2 und Monat. Am Bockenheimer Depot betragen die Mieten für den geförderten Wohnungsbau im Mittel 8,54 Euro pro m2 und Monat; im preisfreien Wohnungsbau liegen die Mieten bei 13,00 Euro pro m2 und Monat. An der Altenhöferallee betragen die geplanten Nettokaltmieten 12,20 Euro pro m2 und Monat, die geförderten Wohnungen liegen je nach Förderweg zwischen 5,50 Euro und 10,50 Euro pro m2 und Monat je nach Einkommenssituation. Dabei ist zu bemerken, dass die Wohnungen grundsätzlich im Passivhausstandard errichtet werden und insofern die Nebenkosten eine geringe Rolle spielen.
2. Die Betriebskosten betragen je nach Objekt zwischen 2,50 Euro und 2,70 Euro. Dies hängt von den entsprechenden Nutzerverhalten ab.
3. Die ABG realisiert ihre Baumaßnahmen grundsätzlich in Passivhausstandard oder besser. Passivhäuser benötigen 75 % weniger Heizwärme als bei Neubauten der Baujahre zwischen 2014 und 2016 und 65 % weniger Heizwärme als bei Neubauten ab 2016.
4. Siehe Antwort zu Frage 3.
5. Mieterhöhungen werden unter Berücksichtigung der Vorgaben des Aufsichtsrates, d. h. 5 % in 5 Jahren und den gesetzlichen Anforderungen und Vorgaben durchgeführt. Bei preisfreien Wohnungsbauten richten sich diese nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. 6. +
6. Wir verweisen auf die einführenden Ausführungen zur Beantwortung der Anfrage.
7. Immobilien- und betriebswirtschaftlich müssen auch bei vorhandenen Grundstücken die Grundstückswerte zum Zeitpunkt der Realisierung einer Maßnahme angesetzt werden, da es sich auch bei dem Grundstück um einen Wertgegenstand handelt, der zum jeweiligen Verkehrswert angesetzt werden muss. Dies hat seinen betriebswirtschaftlichen Hintergrund darin, dass dieser Vermögensgegenstand seine entsprechende Verzinsung bei Realisierung eines Projektes erbringen muss. In der Platensiedlung entfällt auf die Dachgeschossaufstockungen selbstverständlich ein geringerer Anteil an Grund und Boden, als bei der Realisierung einer Komplettneubaumaßnahme auf einem unbebauten Grundstück.
8. Die Investitionen amortisieren sich nach 50 Jahren.
9. Die ABG wird ihre Finanzierungsgrundlagen aus den oben erwähnten Gründen nicht offenlegen. Für Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel ca. 12,00 Euro pro m2 und Jahr angesetzt.
10. Der Eigenkapitaleinsatz beträgt je nach Projekt in der Regel zwischen 20 und 40 %.
11. Andere Rücklagenbildungen sind nicht vorgesehen.
12. Es wird verwiesen auf die Einleitung zur Beantwortung der Anfrage. Ohne Gewinnrealisierung sind weder Investitionen möglich noch kann Eigenkapital erwirtschaftet werden, das wie unter Ziff. 12 ausgeführt zur Finanzierung von Projekten zwingend notwendig ist.
13. Die ABG verfolgt die Strategie einer laufenden Instandhaltung ihrer Objekte und plant keine Kernsanierungen ein. Kernsanierungen hätten zum Inhalt, dass Instandhaltung vernachlässigt wurde. Diese Strategie verfolgt die ABG nicht. Baumaßnahmen und Instandsetzungen werden dann ausgeführt, wenn sie erforderlich sind. Die Immobilienbestände werden grundsätzlich einer laufenden Instandhaltung und Modernisierung unterzogen. Nur dadurch kann gewährleistet werden, dass die Immobilienbestände der ABG nachhaltig und auf Dauer vermietbar bleiben.
14. Es wird verwiesen auf die einführenden Ausführungen zur Beantwortung der Anfrage verwiesen.
15. In Bockenheim hat eine Rolle gespielt, dass der Grundstückskaufpreis nur refinanziert werden konnte durch die zeitgleiche Realisierung einer Bauträgermaßnahme.
16. Siehe Antwort zu Frage
17. Fragen - Teil II:
18. Der Koalitionsvertrag sieht eine Mietpreisdeckelung von 5 % vor bis zum Jahr
19. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat der ABG im Dezember 2018 beschlossen, dass diese Mietpreisdeckelung auf 10 Jahre ausgeweitet wird.
20. Grundsätzlich sind im preisfreien Wohnungsbau Mieterhöhungen von 20 % möglich, in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf von 15 %. Die ABG hätte Mieterhöhungen vorgenommen nach einer selbst auferlegten Mietpreisbegrenzung von 10 % innerhalb von 3 Jahren.
21. Die ABG geht von Mindereinnahmen durch diese Mietpreisdeckelung von jährlich 1/2 Mio. Euro aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Beträge sich auf die Laufzeit der Regelung bezogen kumulieren.
22. Mietmehreinnahmen kommen dadurch zustande, dass
    • a)Neubauten erstmals vermietet werden,
    • b)Mieten im laufenden Mietverhältnis erhöht werden und
    • c)Mieten bei Wiedervermietung angepasst werden.
23. Die Gewinnausschüttungen der ABG Frankfurt Holding GmbH werden in der Produktgruppe 17.1 "Wohnen" veranschlagt. Die tatsächlichen Ist-Erträge dienen entsprechend § 18 Ziffer 1 GemHVO insgesamt zur Deckung der Aufwendungen des Ergebnishaushaltes. Eine konkrete Zuweisung zu einzelnen Projekten erfolgt nicht.
24. In dem maßgeblichen Zeitraum hat die Stadt Frankfurt am Main der ABG ein Grundstück zu marktüblichen Konditionen übertragen in der Billtalstraße. Dort sind zu 100 % öffentlich geförderte Wohnungen errichtet worden. Des Weiteren hat die ABG von der Stadt Frankfurt am Main zu marktüblichen Konditionen erworben ein Grundstück in der Gräfendeichstraße. Dort ist ein Modellvorhaben realisiert worden, mit dem die ABG nachgewiesen hat, dass auch im preisfreien Wohnungsbau unter marktüblichen Konditionen zum Zeitpunkt der Planung des Projektes eine Nettokaltmiete von 10,00 Euro pro m2 und Monat ohne die Inanspruchnahme von Fördermitteln realisierbar ist.
25. Der Magistrat wird die bestehende Praxis weiterführen und städtische Grundstücke zukünftig in der Regel im Wege der Erbbaurechtsbestellung vergeben.
26. Der Planungsdezernent steht zunächst allen Maßnahmen offen gegenüber, die langfristig bezahlbares Wohnen für alle Einkommensgruppen sichern. Dazu kann auch die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit gehören. Es kommt aber hierbei auf die genaue Ausgestaltung an. Die Wohnungsbaugenossenschaften entsprechen in Ihrer Ausrichtung dem Ziel der Wohngemeinnützigkeit, weil sie langfristig bezahlbares Wohnen für kleine und mittlere Einkommen anbieten und dabei nicht nach einer Profitmaximierung streben. Daher setzt der Magistrat den Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 10712 aus dem Jahr 2006 um, nachdem in Frankfurter Neubaugebieten 10 bis 15 Prozent der Bauflächen für gemeinschaftliche Wohnungsbauprojekte von Baugruppen, Wohninitiativen, Genossenschaften etc. vorgehalten werden sollen.
27. Der Magistrat verweist auf die Einleitung, die Antworten zu den Fragen 16. und
28. Die ABG wird auch in einzelnen Bereichen in der Zukunft Bauträgermaßnahmen realisieren, um die Mietwohnungsbauten insgesamt finanzieren zu können.