196. Vergleichende Prüfung „Kommunaler Wohnungsbau“

Bericht des Magistrats vom 08.04.2019, B 113

Betreff: 196. Vergleichende Prüfung "Kommunaler Wohnungsbau" Mit Schreiben des Präsidenten des Hessischen Rechnungshofs vom 30.05.2018 wurde dem Magistrat der Schlussbericht über die "196. Vergleichende Prüfung Kommunaler Wohnungsbau" übersandt. Dieser wurde - entsprechend der Bitte des Landesrechnungshofs - der Stadtverordnetenversammlung und den Fraktionen zugeleitet. Darüber hinaus bat der Präsident des Hessischen Rechnungshofs bis zum 30.11.2018 - inzwischen verlängert bis 30.04.2019 - zu berichten, inwieweit seitens der Stadt Frankfurt beabsichtigt ist, die Empfehlungen des Schlussberichtes umzusetzen. Der Magistrat nimmt gegenüber dem Hessischen Rechnungshof zu den Prüfungsfeststellungen und Empfehlungen des Schlussberichtes wie folgt Stellung:

Stellungnahme zu den Empfehlungen aus dem Schlussbericht - Stadt Frankfurt am Main der 196. Vergleichenden Prüfung "Kommunaler Wohnungsbau" im Auftrag des Hessischen Rechnungshofs; eingegangen bei der Stadt Frankfurt am Main am 30.05.2018. In der nachfolgenden Stellungnahme wird ausdrücklich nur auf die wesentlichen Empfehlungen des Berichtes eingegangen, die die Stadt Frankfurt am Main betreffen: 1.2 Ergebnisverbesserungspotenziale (EVP) sowie Ausschüttungspotenzial "Wir empfehlen der Stadt Frankfurt am Main die einmalige Erhebung eines Bearbeitungsentgeltes in Höhe von 0,5 Prozent des Nominalbetrags der Bürgschaft für jede zukünftig neu zu gewährende Bürgschaft, so auch für betraute Gesellschaften." (S. 5) Stellungnahme: Die Stadt Frankfurt am Main setzt die Empfehlung - Erhebung einer Bearbeitungsgebühr bzw. Gebühr für die Zusage - bei der Neuvergabe von Bürgschaften bereits um. Dies erfolgt in Anlehnung an § 1 der Verordnung über die Erhebung von Gebühren für die Gewährung von Bürgschaften und Garantien vom 16.10.2015 (GVBl. Hessen vom 17.11.2015, S. 391), eine weitere gesonderte Regelung ist hierzu nicht notwendig. 1.4 Rechtliche Feststellungen "Wir erwarten von der Stadt Frankfurt am Main, dass sie vollständige und richtige Informationen über bestehende Prüfungs- und Unterrichtungsrechte an die Aufsichtsbehörde meldet. Zudem erwarten wir von der Aufsichtsbehörde, dass sie die seitens der Stadt Frankfurt am Main zur Verfügung gestellten Informationen prüft und im Falle nicht korrekter Daten Korrekturmaßnahmen einfordert. Wir erwarten, dass die Stadt Frankfurt am Main die noch nicht eingeräumten Unterrichtungs- und Prüfungsrechte für sich, die örtliche Rechnungsprüfung und die überörtliche Prüfung bei ihren städtischen Wohnungsbauunternehmen, so an den 99,9 prozentigen Beteiligungen der ABG HOLDING Konzern an der ABG Dritte Kulturcampus Frankfurt Beteiligungs GmbH und der ABG Dritte Kulturcampus Frankfurt GmbH & Co. KG einfordert." (S. 8) Stellungnahme: Siehe Stellungnahme zu 6.2.3 1.5 Trägerbezogene Feststellungen "Die Beteiligungsverwaltung der Stadt Frankfurt am Main war nicht an der Erarbeitung strategischer Zielvorgaben bezogen auf die städtischen Wohnungsbauunternehmen beteiligt. Wir empfehlen, die Beteiligungsverwaltung der Stadt Frankfurt am Main bei der Erarbeitung strategischer Zielvorgaben für die städtischen Wohnungsbauunternehmen zu beteiligen. Wir verweisen auf unsere Anmerkungen in Kapitel 6.2.5. Zielvereinbarungen wurden mit den beiden Geschäftsführern des ABG HOLDING Konzerns abgeschlossen. Wir empfehlen in Bezug auf die im Einzelnen geprüften Unternehmen, Zielvereinbarungen auch mit dem Geschäftsführer der KEG abzuschließen." (S. 9) Stellungnahme: Die derzeitige Dezernatsverteilung sieht vor, dass für das Wohnungswesen und die städtischen Wohnungsgesellschaften das Fachdezernat zuständig ist und nicht die Beteiligungsverwaltung. Daraus folgt, dass die Erarbeitung strategischer Zielvorgaben Aufgabe des zuständigen Fachdezernats ist (AGA Kapitel 1.1 Aufgabengliederungsplan). Aufgrund der nur nebenamtlichen Tätigkeit des Geschäftsführers der KEG wurden keine Zielvereinbarungen abgeschlossen. Die Steuerung erfolgt insoweit durch die Vorgaben der Gesellschaftsgremien. 1.6 Wohnungswirtschaftliche Feststellungen "Zur langfristigen Werterhaltung des wohnungswirtschaftlichen Sachanlagevermögens ist es erforderlich, die Abschreibungen durch Modernisierungskosten sowie Investitionen zu kompensieren. Angaben zu Modernisierungskosten und Investitionen für die Wohnungsbauunternehmen der Stadt Frankfurt am Main, lagen weder für den ABG HOLDING Konzern noch für die KEG, vor. Damit gehörten die vorgenannten Gesellschaften die den wenigen des Vergleichs, die diese Daten nicht bereitstellen konnten. Wir empfehlen den Wohnungsbauunternehmen diese Werte zukünftig separat zu erheben. Wir verweisen auf unsere Anmerkungen in Kapitel 8.1. (S. 11) Der ABG HOLDING Konzern könnte seine Ertragslage durch weitere Mieterhöhungen der geförderten und frei finanzierten Wohnungen abermals verbessern. Demgegenüber ist grundsätzlich auch auf einen möglichen Zielkonflikt zwischen der stetigen Optimierung der Ertrags, Vermögens- und Finanzlage des ABG HOLDING Konzerns sowie der Vorgabe der Stadt Frankfurt am Main zur Bereitstellung von mehr bezahlbarem Wohnraum hinzuweisen. Wir verweisen auf unsere Anmerkungen in Kapitel 7.4. (S. 12) Die durchschnittlichen Betriebskosten des ABG HOLDING Konzerns lagen mit 2,53 Euro je Quadratmeter und Monat oberhalb des besseren unteren Quintils des Vergleichs von 2,01 Euro und oberhalb des bundesweiten Benchmarks von 1,47 Euro im Jahr 2015 (Betriebskostenvorauszahlungen) Der Median der geprüften Städte betrug 2,21 Euro je Quadratmeter und Monat. Eine mögliche Ursache der hohen Betriebskosten hat die vielstöckige Bebauung in der Stadt Frankfurt am Main und die damit einhergehenden hohen Kosten, so für Aufzüge. Der ABG HOLDING Konzern sollte dennoch weiterhin Maßnahmen zur Reduzierung der vergleichsweise hohen Betriebskosten einleiten. Wir verweisen auf unsere Anmerkungen in Kapitel 7.4. (S. 13) Die Verwaltungskosten lagen mit 0,26 Euro je Quadratmeter und Monat unterhalb des Medians von 0,78 Euro und unterhalb des bundesweiten GdW-Benchmarks9 von 0,65 Euro je Quadratmeter und Monat. Bezogen auf das obere Quintil der Wohnungsbauunternehmen des Vergleichs lag die Betreuungsquote mit 107,5 verwalteten Wohnungen je Mitarbeiter (Vollzeitäquivalent) unterhalb des oberen Quintils von 122,1 Wohnungen je Mitarbeiter (Vollzeitäquivalent). Wir empfehlen dem ABG HOLDING Konzern, weitergehende Maßnahmen einzuleiten, um die Verwaltungskosten, so durch eine Erhöhung der Betreuungsquote zu vermindern. Wir verweisen auf unsere Anmerkungen in Kapitel 7.4. (S. 13) Die Stadt Frankfurt am Main verwaltete zum Zeitpunkt der örtlichen Erhebungen 1.064 Wohnungen im Kernhaushalt dezentral. Einige Ämter hatten ihre Wohnungsbestände zur Verwaltung und Bewirtschaftung an das Liegenschaftsamt übertragen. Bei der Stadt Frankfurt am Main war keine einheitliche professionalisierte wohnungswirtschaftliche Softwarelösung für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Wohnungen im Einsatz. Das Liegenschaftsamt nutzte zur Verwaltung Microsoft Excel. Dementsprechend war kein Amt der Stadt Frankfurt am Main mit wesentlichem eigenem Wohnungsbestand in der Lage, strukturierte Auswertungen bezüglich des Wohnungsbestands sowie dessen Bewirtschaftung zu generieren. Die Stadt setzte im Jahr 2014 das stadtweite Projekt "Optimierung des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements (HLM) der Stadt Frankfurt am Main" auf. Sie beauftragte im Rahmen des Projekts ein externes Beratungsunternehmen. Wesentliche Problemfelder, die im Projektvorfeld beschrieben wurden, waren: eine dezentrale Organisation mit Aufgabendoppelungen - eine unklare Datenlage des Immobilienbestands/-zustands - eine unklare Zuordnung der Verantwortlichkeiten sowie - Schwierigkeiten bei der Steuerung und Planung des Ressourceneinsatzes Ziel dieses Projekts war, dass die Hochbau- und Liegenschaftsverwaltung der Stadt Frankfurt am Main durch das Bereitstellen von adäquaten Liegenschaften und Gebäuden die Grundlage für die Erstellung von qualitativ hochwertigen Verwaltungsleistungen bieten. Mit dem Ziel einer schnelleren, rechtssicheren und kostengünstigeren Abwicklung der Leistungen sollte die Organisation und Prozessstruktur des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements weiter optimiert werden. Der Lenkungskreis entschied sich am 10. November 2015 für ein Mieter-Vermieter-Modell mit einem zentralen Vermieter, mit der Maßgabe, dieses Modell als Amt ohne Beteiligung des ABG HOLDING Konzerns zu organisieren. Der Magistrat fasst einen entsprechenden einstimmigen Beschluss (Nr. 1181 vom 11. Dezember 2015). Die Stadt Frankfurt am Main sollte ein effektives Bestandsmanagement für die von ihr verwalteten Immobilien schnellstmöglich umsetzen. (S. 14) Mit Organisationsverfügung wurde zum

1. November 2017 das (Amt 25) gegründet. Das Projekt "Optimierung des Hochbau- Liegenschaftsmanagements" läuft weiter, um die genannten Zielsetzungen nachhaltig zu Geschäftsprozesse zu optimieren." (Siehe Fußnote 55 auf Seite 71) Stellungnahme: 8.
2. Modernisierung Eine Unterscheidung bzw. separate Erfassung der Investitionen nach öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen erfolgt heute schon. Voraussetzung ist, dass für diese Wohngebäude eigene Wirtschaftseinheiten gebildet werden. Eine separate Erfassung der Investitionen von öffentlich und freifinanzierten Wohnungen ist dann nicht möglich, wenn innerhalb eines Gebäudes beide Finanzierungsarten vorhanden sind (z. B. 30 öffentlich geförderte und 70 freifinanzierte Wohnungen), da die Erstellung des Gebäudes ein einheitlicher Vorgang ist und somit die Kosten nur nach Quadratmetern umgerechnet werden können. Eine Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen ist ebenfalls möglich. Von Seiten der ABG wurde aber darauf hingewiesen, dass diese Auswertungen nur mit einem erheblichen Arbeits- und Zeitaufwand verbunden gewesen wären. Deswegen wurde auf diese Auswertung verzichtet. Die Aussage, dass die Höhe der Investitionen der ABG nicht vorgelegen hat, ist nicht korrekt (s. Seite 182 u. a. Investitionen in Neubauten). 7.
3. Betriebskosten Die Betriebskostensetzen sich aus einer Vielzahl von Kostenarten, wie z. B. Strom, Gas, und Wasser zusammen. Ein Teil dieser Kosten ist durch die ABG beeinflussbar, andere, wie Steuern und Gebühren, sind vorgegeben und nicht durch die Gesellschaft beeinflussbar. Unterschiede bei den durchschnittlichen Betriebskosten (Median € 2,21/m2) der geprüften Städte und der ABG (€ 2,53/m2) dürften neben den Aufzugskosten auch an den unterschiedlichen Grundsteuermessbeträgen, unterschiedlichen Gebühren und Beträgen für die Gebäudeversicherungen liegen, die in einer so großen Stadt wie Frankfurt höher sein dürften als in den Vergleichsstädten. Unabhängig davon ist die ABG aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei den Betriebskosten dazu verpflichtet, die Kosten zu überprüfen und gegebenenfalls zu reduzieren. 7.4 Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten der ABG lagen laut Bericht mit € 0,26 je m2 und Monat unterhalb des vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. bundesweiten Benchmarks von € 0,65 je m2 und Monat. Eine weitere Erhöhung der Betreuungsquote in Bezug auf die Wohnungen berücksichtigt nicht die rund 25.000 Stellplätze, Garagen und Tiefgaragenstellplätze sowie die gewerblichen Objekte, die von der ABG verwaltet werden. Beispielhaft sind hier nur die 32 Bürgerhäuser genannt, die in den Service-Centern der ABG verwaltet werden. Des Weiteren nimmt die ABG innerhalb des Konzerns zentrale Aufgaben war, die sich aufgrund der dafür entstehenden Personalkosten auch auf die Betreuungsquote auswirken. 6.1.3 Haushalts- und Wirtschaftsführung "Wir erwarten, dass die Stadt Frankfurt am Main bei der Aufstellung der Jahresabschlüsse durch den Magistrat auch zukünftig den hierfür gültigen Stichtag
4. April auch formell einhält." (S. 43) Stellungnahme: Die Stadt Frankfurt am Main war seit der Einführung des doppischen Rechnungswesens im Jahr 2007 bestrebt, die Jahresabschlüsse in möglichst kurzer Zeit aufzustellen, um eine zeitnahe Information der städtischen Gremien und der Aufsichtsbehörde über den Stand des Ausführung des Haushalts sicherzustellen. Aufgrund des komplexen Erstellungsprozesses mit einer Vielzahl von beteiligten Organisationseinheiten kam es in der Vergangenheit zu vergleichsweise geringen Überschreitungen der gesetzlichen Aufstellungsfrist. Gleichwohl optimiert der Magistrat den Prozess zur Erstellung des Jahresabschlusses weiter und beabsichtigt, im Regelfall die Einhaltung der gesetzlichen Frist zu gewährleisten. Mit den Jahresabschlüssen 2016 und 2017 wurde dieses Ziel bereits erreicht. 6.2.2 Prüfung der Rechtmäßigkeit, Sachgerechtheit und Angemessenheit der städtischen Wohnungsbauunternehmen "Wir erwarten, dass die Stadt Frankfurt am Main die Bestimmungen der HGO künftig einhält." (S. 49) "Stellungnahme Stadt Frankfurt am Main: Die Stadt Frankfurt am Main hält sich im der Regel an die Sechs-Wochen-Frist, weist aber darauf hin, dass dies aus operativen Gründen schwierig sein kann. Mit den zeitlich verspäteten Anzeigen über die vollzogenen Gründungen städtischer Wohnungsbauunternehmen versandte die Stadt Frankfurt am Main ergänzend das Formular " Anlage zur Anzeige nach § 127a HGO" an die Aufsichtsbehörde." (S. 49) Stellungnahme: Von Seiten des Beteiligungsmanagements besteht ein direkter Kontakt zum Innenministerium. Gerade zu den mittelbaren Beteiligungen wurde ein Verfahren abgestimmt, Meldebögen der Aufsichtsbehörde werden ausgefüllt. Es gab bisher keine Beanstandungen des Innenministeriums. 6.2.3 Einflussnahme der Stadt auf ihre Wohnungsbauunternehmen "Wir erwarten, dass die Stadt Frankfurt am Main die noch nicht eingeräumte Unterrichtungs- und Prüfungsrechte für sich, die örtliche Rechnungsprüfung und die Überörtliche Prüfung bei ihren städtischen Wohnungsbauunternehmen einfordert." (S. 53) Stellungnahme: Die Prüfungsrechte nach §§ 53, 54 HGrG wurden zwischenzeitlich für die Gesellschaften ABG Erste Kulturcampus Frankfurt Beteiligungs GmbH, ABG Zweite Kulturcampus Frankfurt Beteiligungs GmbH, ABG Dritte Kulturcampus Frankfurt Beteiligungs GmbH, ABG Poststraße GmbH & Co. KG, ABG EuropaQuartett GmbH & Co. KG, ABG Belvivo GmbH & Co. KG, ABG Güterplatz GmbH & Co. KG eingeräumt. In zwei Anschreiben (18.1.18 und 12.3.18) an die Aufsichtsbehörde wurden die entsprechenden Änderungen angezeigt. Für nach dem Prüfungszeitraum gegründete Gesellschaften wurden die Prüfungsrechte ebenfalls eingeräumt. (s.a. Fußnote 50 im Bericht) 6.2.5 Analyse der Aufgaben und der personellen Kapazitäten der kommunalen Beteiligungsverwaltung "Wir empfehlen, die Beteiligungsverwaltung der Stadt Frankfurt am Main bei der Erarbeitung strategischer Zielvorgaben für die städtischen Wohnungsbauunternehmen zu beteiligen. Gegebenenfalls ist hierzu die Allgemeine Geschäfts- und Dienstanweisung der Stadt Frankfurt am Main (AGA; z.B. Kapitel 1.1 Aufgaben-gliederungsplan) anzupassen. Zielvereinbarungen wurden mit den beiden Geschäftsführern des ABG HOL- DING Konzerns abgeschlossen. Wir empfehlen, Zielvereinbarungen auch mit dem nebenamtlichen Geschäftsführer der KEG abzuschließen." (S. 62) Stellungnahme: Siehe Stellungnahme zu 1.5 6.3 Wohnungsverwaltung im Kernhaushalt "Bei der Stadt Frankfurt am Main war keine einheitliche professionalisierte Softwarelösung für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Wohneinheiten im Einsatz." (S. 70) Stellungnahme: " Im Nachgang zur Interimbesprechung vom
5. Januar 2018 stellte uns die Stadt Frankfurt am Main die Organisationsverfügung "Organisatorische Neuausrichtung des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements; Bildung des Amtes für Bau und Immobilien (Amt 25)" vom
6. Oktober 2017 zur Verfügung. Mit dieser Organisationsverfügung wurde mit Wirkung zum
7. November 2017 das Amt für Bau und Immobilien (Amt 25) gegründet und mit der Wahrnehmung aller immobilienrelevanten Aufgaben betraut. Dazu wurden das Liegenschaftsamt (Amt 23) und das Hochbauamt (Amt 65) sowie Teile des Liegenschaftsmanagements des Stadtschulamts (Abt. 40.4) zusammengeführt. Das Projekt "Optimierung des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements" läuft nach Angaben der Stadt weiter, um die genannten Zielsetzungen nachhaltig zu verfolgen und weitere Geschäftsprozesse zu optimieren. " ( Fußnote 55 im Bericht) 7.4 Vergleich der Wohnungsbauunternehmen auf Ebene der Stadt Frankfurt am Main "Wir empfehlen dem ABG HOLDING Konzern, weitergehende Maßnahmen einzuleiten, um die Verwaltungskosten, so durch eine Erhöhung der Betreuungsquote zu vermindern." (S. 85) Stellungnahme: Siehe Stellungnahme zu 1.6 7.6 Analyse des Personalbereichs der städtischen Wohnungsbauunternehmen "Wir empfehlen die Einführung von Vergütungsmodellen mit variablen Bestandteilen bei allen städtischen Wohnungsbauunternehmen." (S. 88) Stellungnahme: Alle hauptamtlichen Geschäftsführer der Frankfurter Wohnungsgesellschaften haben Anstellungsverträge mit variablen Vergütungsbestandteilen 7.7 Strategische Ausrichtung sowie Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung "Wir beurteilten das Risikomanagementsystem des ABG HOLDING Konzerns in den Kategorien Aufbauorganisation, Dokumentation, Risiko-Kommunikation und Risiko-Identifikation als gut. Verbesserungsmöglichkeiten stellten wir in den Kategorien Risiko-Bewertung und Risikofrüherkennung fest. Wir empfehlen dem ABG HOLDING Konzern Maßnahmen zur Verbesserung in den letztgenannten Kategorien einzuleiten. Nach Einschätzung des Abschlussprüfers bestanden keine bestandsgefährdenden oder die weitere Entwicklung des Konzerns im wesentlichen Umfang beeinflussende Risiken. Gleiches galt für das Bestandsmanagement, welches weiterhin durch eine das Angebot übersteigende Nachfrage gekennzeichnet war." (S. 90) Stellungnahme: Die ABG sondiert bereits den Markt für ein neues Software-Produkt zur Verbesserung der Risikobewertung und Risikofrüherkennung. Erste Gespräche mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wurden geführt - auch die interne Revision ist einbezogen. 8.1 Analyse von durchgeführten Modernisierungen, Instandhaltungen und Investitionen "Die Wohnungsbauunternehmen der Stadt Frankfurt am Main konnten keine Trennung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie der Investitionen nach öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen vornehmen. Wir empfehlen dem ABG HOLDING Konzern sowie der KEG zukünftig diese Werte separat zu erheben." (S. 94) Stellungnahme: siehe Stellungnahme zu 1.6 8.2 Analyse der Energieausweise der städtischen Wohnungsbauunternehmen62 und der Kernverwaltung "Wir empfehlen der Stadt Frankfurt am Main, detailliert zu analysieren, ob die Übertragung der bisher vom Liegenschaftsamt verwalteten und bewirtschafteten Wohnungen an ein städtisches Wohnungsbauunternehmen, so den ABG HOLDING Konzern, unter den Aspekten der Wirtschaftlichkeit und Effizienz sowie unter Beachtung der bereits bei den städtischen Wohnungsbauunternehmen vorhandenen IT-Unterstützung vorteilhaft im Vergleich zur derzeit praktizierten Lösung ist." (S. 99) Stellungnahme: Die Stadt Frankfurt am Main verwaltete die Wohneinheiten im Kernhaushalt dezentral. Einige Ämter hatten ihre Wohnungsbestände zur Verwaltung und Bewirtschaftung an das Liegenschaftsamt übertragen. Bei der Stadt Frankfurt am Main war keine einheitliche professionalisierte Softwarelösung für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Wohneinheiten im Einsatz. Das Liegenschaftsamt nutzte zur Verwaltung Microsoft Excel. Dementsprechend war kein Amt der Stadt Frankfurt am Main mit wesentlichem eigenem Wohnungsbestand in der Lage, strukturierte Auswertungen bezüglich des Wohnungsbestands sowie dessen Bewirtschaftung zu generieren. Die Stadt Frankfurt am Main setzte im Jahr 2014 das stadtweite Projekt "Optimierung des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements (HLM) der Stadt Frankfurt am Main" auf. Sie beauftragte im Rahmen des Projekts ein externes Beratungsunternehmen. Wesentliche Problemfelder, die im Projektvorfeld beschrieben wurden, waren:
   • eine dezentrale Organisation mit Aufgabendoppelungen
   • eine unklare Datenlage des Immobilienbestands/-zustands Ziel dieses Projekts war es, dass die Hochbau- und Liegenschaftsverwaltung der Stadt Frankfurt am Main durch das Bereitstellen von adäquaten Liegenschaften und Gebäuden die Grundlage für die Erstellung von qualitativ hochwertigen Verwaltungsleistungen bieten. Mit dem Ziel einer schnelleren, rechtssicheren und kostengünstigeren Abwicklung der Leistungen sollte die Organisation und Prozessstruktur des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements weiter optimiert werden. Der Lenkungskreis entschied sich am
8. November 2015 für ein Mieter-Vermieter-Modell mit einem zentralen Vermieter, mit der Maßgabe, dieses Modell als Amt zu organisieren. Der Magistrat fasst einen entsprechenden einstimmigen Beschluss (Nr. 1181 vom
9. Dezember 2015). (vgl. S. 70-71 im Bericht des Hess. Rechnungshofes.) (Siehe auch Fußnote 55 des Prüfberichtes, als ST bereits zu Punkt 6.3 zitiert)
10. Beihilfe "Die Stadt Frankfurt am Main hat der KEG zwischen 2013 und 2016 vier Zuschüsse aus dem in 2008 aufgelegten städtischen Förderprogramm Innenstadt Höchst 77 i.H.v. insgesamt 1,25 Millionen Euro bewilligt. Mit dem Programm soll die Qualität der Innenstadt Höchst als Wohngebiet und als Geschäftszentrum gesteigert und über Anreize in bauliche Investitionen zur Erhaltung wertvoller Bausubstanz und des Stadtbildes beigetragen werden. Insgesamt soll über das Programm eine zweckgebundene Vergabe von Mitteln i.H.v. 15 Millionen Euro in private Baumaßnahmen ermöglicht werden. Der Kostenzuschuss beträgt in der Regel 30 Prozent der förderfähigen Kosten78. Antragsberechtigt als Bauherrschaft sind natürliche und juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Aufgrund dieser allgemeinen "Zugänglichkeit" der Mittel erscheint es zweifelhaft, ob Zuschüsse - wie es der Beihilfenbegriff voraussetzt - als selektiv qualifiziert werden können. (S. 106) Wir empfehlen, die beihilferechtliche Ordnungsmäßigkeit der Darlehen tiefergehend zu prüfen und zu dokumentieren. (S. 112) Wir empfehlen die beihilferechtliche Legitimation der laufenden Bürgschaften zu prüfen und gegebenenfalls eine Freistellung von der Notifizierungspflicht zu erreichen. So ist die nachträgliche Einforderung einer marktüblichen Avalprovision für laufende Bürgschaften jeweils unter Berücksichtigung der Zinsvorteile rückwirkend auf den jeweiligen Bewilligungszeitpunkt denkbar, hierbei ist das Rückwirkungsverbot zu beachten. Die Vorgänge sind zu dokumentieren und ordnungsgemäß aufzubewahren. Angabegemäß war es der Wille der Stadt Frankfurt am Main die Änderung für die Zukunft umzusetzen und nicht rückwirkend zu erheben. Wir empfehlen zudem die Beachtung eines Praxistipps aus dem Handbuch Europäisches Beihilferecht: "Beim Abschluss von möglicherweise beihilfeinfizierten Verträgen wie kommunalen Ausfallbürgschaften [...] zur Vermeidung der Gesamtnichtigkeit stets eine sog. beihilferechtliche salvatorische Klausel [zu] vereinbaren. Diese Klausel sollte den Fall regeln, dass der jeweilige Vertrag gegen Beihilferecht verstößt. [...] Im Falle einer kommunalen Ausfallbürgschaft ist die nachträgliche Erhöhung der Avalprovision auf die marktübliche Höhe denkbar. (S. 115) Die Umsetzung der weiteren Prüfungsergebnisse und -empfehlungen liegt dezentral in den Händen der Fachämter. Die Kämmerei hat mit verschiedenen Fachbereichen konkrete Gespräche geführt, Empfehlungen für Anpassungen von Zuwendungsbescheidvorlagen gegeben oder Formulierungsvorschläge abgestimmt. Infolge der vorgenannten dezentralen Zuständigkeitsverteilung in den Fachämtern erbrachte die Kämmerei keinen zentralen Nachweis, inwiefern die Empfehlungen umgesetzt wurden und ob zu Förderanträgen mittlerweile Aktenvermerke mit dem Ergebnis einer Beihilfeprüfung gefertigt wurden. Wir halten die noch nicht umgesetzten Empfehlungen des Beihilfechecks (Gestaltung der Zuwendungsbescheide nach förderrechtlichen Vorgaben, Sachverhaltsaufklärung vor einer Bewilligung) für wichtige Voraussetzungen zur Sicherstellung einer beihilferechtlich ordnungsgemäßen Förderpraxis. Daher empfehlen wir, auch diese Empfehlungen in der Stadt Frankfurt am Main umzusetzen." (S. 116) Stellungnahme: Die Aufnahme einer sog. beihilferechtlichen salvatorischen Klausel ist bereits in den jährlichen Anforderungsschreiben zu den Bürgschaftsgebühren enthalten. Die Bürgschaftsurkunden werden nach dem derzeit gültigen Muster 1 zu Nr. 2 der Hinweise zu § 104 HGO erstellt; dieses Muster sieht eine solche Klausel bisher nicht vor. Die Hinweise des Hess. Rechnungshofes bezüglich der weiteren Umsetzung des Beihilfechecks werden zur Kenntnis genommen. Auch ohnedies war und ist beabsichtigt, die noch nicht umgesetzten Empfehlungen des Beihilfechecks adressatengerecht aufzuarbeiten. Insbesondere ist beabsichtigt, unter dieser Prämisse eine erweiterte zentrale Begleitung des Beihilfethemas für die Ämter und Betriebe sicherzustellen. 12.3.7 Investoren für den künftigen Wohnungsbau in der Stadt Frankfurt am Main Wir empfehlen der Stadt, den Bestand an Wohnungen im öffentlichen Eigentum angesichts des hohen Wohnungsdefizits weiter aufzustocken. Insbesondere im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen mit Preisbindungen und Belegungsrechten sind erforderlich, um den Vermittlungsstau (vgl. Ansicht 79) abzubauen. Da mit dem ABG HOLDING Konzern ein professionell geführtes Unternehmen mit wohnungswirtschaftlichem Sachverstand vorhanden ist, sollte Bau und Bewirtschaftung neuer Wohnungen im öffentlichen Eigentum durch dieses Unternehmen erfolgen. Private Investoren werden wie bisher neue Wohnungen eher im oberen Preissegment in Frankfurt am Main bauen. Für private wie öffentliche Investoren sind Wohnbaulandflächen zu Konditionen, die einen marktgerechten Wohnungsbau zulassen, die Voraussetzung für ihre Neubauaktivitäten. (S. 171) Stellungnahme: Die Empfehlung die ABG betreffend wird berücksichtigt. Darüber hinaus werden im Rahmen der Baulandstrategie der Stadt Frankfurt auch private Investoren bei der Verwirklichung geförderten Wohnungsbaus eingebunden. Anlage _Vergleichende_Pruefung (nicht öffentlich - ca. 3,3 MB)Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Versandpaket: 10.04.2019