Prüfung einer "Wohnanleihe"

Die Begebung einer Wohnanleihe (Social Bonds) durch die Stadt Frankfurt am Main als Mittel zur Finanzierung von sozialverträglichem Wohnraum ist grundsätzlich möglich. Allerdings erscheint eine Finanzierung in dieser Form aufgrund des hohen administrativen Aufwandes und der am Kapitalmarkt vorhandenen Opportunität aus Sicht des Magistrats zurzeit nicht sinnvoll.

Wesentliche Treiber für die Nutzung alternativer Finanzierungsformen von Kommunen sind vor allem die mögliche Erweiterung der Finanzierungspartner:innen sowie potenziell günstigere Konditionen und damit geringere Gesamtkosten. Kostentreibend für alternative Finanzierungsformen sind auf der anderen Seite der administrative Aufwand für die Dokumentation und das Management der Instrumente. Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Auswahl der konkreten Instrumente ist das Zins- und Tilgungsmanagement des gesamten Finanzierungsportfolios.

Strategisch ist zu bedenken, dass bei großvolumigen Kreditaufnahmen jeglicher Art Klumpenrisiken am jeweiligen Laufzeitende durch eine fehlende Diversifikation entstehen können. Die damit verbundenen Unsicherheiten bei eventuellen Darlehensverlängerungen oder Rückzahlungen sind im langfristigen Finanzierungsplan der Kommune einzuplanen und damit schon heute zu diskutieren.

Der Prozess bis zur eigentlichen Begebung der Anleihe muss von stadtinternen Mitarbeiten-den begleitet werden, die hierfür von anderen Aufgaben freigestellt werden müssen. Eine zusätzliche rechtliche Begleitung des Vertragswerkes (Due Diligence) und die Beauftragung eines/einer Bankpartners/Bankpartnerin ist obligatorisch. Dies verursacht interne und externe Funding Kosten, die in die Gesamtkosten der Anleihe eingerechnet werden müssen. Die sich zudem ergebenden Berichterstattungs- und Nachhaltepflichten während der Laufzeit sind mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden. In diesem Zusammenhang führt das Fehlen entsprechender stadtinterner Schnittstellen dazu, dass sich auch der personelle Aufwand stark erhöht.

Grundsätzlich müssen von den zuständigen Ämtern Assets identifiziert werden, die in ihrem Wesen geeignet sind, um die Basis dieser Anleihe zu bilden. Hierzu ist es üblich eine:n externe:n Prüfer:in zu beauftragen, d. die Einhaltung der vorher definierten Standards bestätigt. Als Grundlage für diese Standards sollte ein Entwurf eines Environmental, Social and Corporate Governance (ESG) Rahmenwerks existieren, der von unabhängigen Expert:innen (Second Party Opinion) geprüft und bewertet wird.

Im Vorfeld bedarf es hierfür einer Sammlung von Maßnahmen und Projekten, die bereits abgeschlossen sind oder kurz vor dem Abschluss stehen, um eine Grundgesamtheit an Maßnahmen zu definieren.

Bei der Beurteilung aller Faktoren ist die Betrachtung der Gesamtsituation der kommunalen Finanzierung entscheidend. Bei einem Vergleich der Gesamtkosten einer Wohnanleihe mit den aktuellen Refinanzierungskosten der Stadt Frankfurt am Main am Kapitalmarkt ist festzustellen, dass der Zugang zu wettbewerbsfähigen klassischen Finanzierungsmitteln (z. B. Kommunalkredit, Schuldschein) tendenziell günstiger ist. So ist die Resonanz und Konditionengestaltung der Kreditgeber:innen bei Darlehensausschreibungen aufgrund der guten Bonität der Stadt Frankfurt am Main seit Jahren vorteilhaft. Eine Diversifizierung der Bankpartner:innen und der Laufzeitenbänder kann hierdurch auch weiterhin sichergestellt werden.

Zudem sind auch Darlehensaufnahmen von zinssubventionierten Programmen z. B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der WIBank oder des Hessischen Investitionsfonds (HIF) Bestandteil der Finanzierungsstrategie der Stadt Frankfurt am Main und werden rege in Anspruch genommen.

Rückblickend auf die zur Verfügung stehenden Maßnahmen der Vergangenheit erscheint das Volumen für eine mögliche zielgerichtete alternative Finanzierung niedrig.

Die Stadt Frankfurt am Main selbst baut keine Wohnungen, sondern fördert den sozialen Wohnungsbau von Bestandshaltern. Grundsätzlich müsste also z. B. die ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH (ABG) die oben genannten As-sets definieren, deren Entwicklung dann durch Social Bonds refinanziert werden könnten. Die ABG verfolgt auskunftsgemäß eine solche Finanzierungsform aktuell aufgrund günstigerer Alternativen nicht. Ein von der ABG aufgelegtes Anleihenprogramm im Bereich Photovoltaik konnte dort im Ergebnis nicht überzeugen, weil der Verwaltungsaufwand, nicht zuletzt durch die kleinteilige Anlagestruktur, im Verhältnis zum Nutzen sehr hoch war. Gegen eine Übertragung eines solchen Programms auf den Wohnungsbau sprechen zudem die aktuell sehr geringen Renditen in diesem Bereich.

Zusammenfassend handelt es sich bei der Begebung einer Wohnanleihe (Social Bonds) durch die Stadt Frankfurt am Main um ein völlig verändertes Finanzierungsmodell, das zudem mit den bisherigen Förderprogrammen des Landes und der Stadt nicht kombinierbar wäre. Der Magistrat hält zum jetzigen Zeitpunkt die Begebung von Social Bonds in Form einer Wohnanleihe für nicht wirtschaftlich und insofern nicht für zielführend.

Die Nutzung des Finanzierungsinstruments "ESG-Anleihe" - mit dem Ziel Nachhaltigkeit auch hier auf kommunaler Ebene weiter zu gestalten - kann für andere Zwecke im Sinne der Bereit-stellung von Infrastruktur und unter anderen Voraussetzungen jedoch sinnvoll sein. Ein Vorteil liegt darin, somit auch dem gestiegenen Bedürfnis von Investoren gerecht zu werden, finanzielle Mittel in nachhaltige Finanzanlagen lenken zu können. Da sich der Markt für nachhaltige Finanzierungen weiterentwickelt, werden u. a. Marktgegebenheiten und -opportunitäten kontinuierlich beobachtet. Derzeit sind jedoch die entsprechenden Erfordernisse bzw. Vorausset-zungen für einen Einsatz dieses Instruments nicht gegeben.