Bezahlbarer Wohnraum für Frankfurt am Main

Stellungnahme des Magistrats vom 11.05.2015, ST 700

Betreff: Bezahlbarer Wohnraum für Frankfurt am Main Nach Einschätzung des Magistrats stehen hinter der Entscheidung, ob ein Eigentümer leerstehenden Büroraum in Wohnen umwandelt oder nicht, in erster Linie wirtschaftliche Fragestellungen und nicht baurechtliche Hindernisse. In der Regel stehen das Bau- und das Planungsrecht einer Umwandlung von Büro in Wohnen nicht entgegen. Die Nutzungsart Wohnen ist heute in fast jedem innerstädtischen Gebiet zulässig. Auch in den Baugebieten MK (Kerngebiet) und MI (Mischgebiet) ist regelmäßig eine Umwandlung planungsrechtlich möglich, soweit die grundsätzliche Zweckbestimmung der Baugebiete nicht verletzt wird. Die im MI nach der Baunutzungsverordnung ohnehin zulässigen Wohngebäude können in MK-Gebieten ausnahmsweise zugelassen werden. Weitergehende Einschränkungen für die Nutzungsart Wohnen ergeben sich allerdings in Gewerbe- und Industriegebieten (GE und GI). Bei hier beabsichtigten Wohnprojekten wären die Möglichkeiten von Befreiungen zu prüfen. In der Regel bestehen hier jedoch aus städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Gründen keine realistischen Möglichkeiten, Wohnraum zu genehmigen. Die Stadtverordnetenversammlung als Satzungsgeber hat grundsätzlich die Möglichkeit, über die Änderung von Bebauungsplänen und somit über den Gebietscharakter von Baugebieten zu entscheiden. Somit kann entsprechendes Planungsrecht geschaffen werden, um die Umwandlung von Büro in Wohnraum zu vereinfachen, wie beispielsweise in der Bürostadt Niederrad. Auch die Frage des Stellplatznachweises beinhaltet kein grundsätzliches Umwandlungshindernis, da bei einer Umnutzung von Büro- in Wohnraum regelmäßig kein Mehrbedarf an Stellplätzen entsteht. Für Büronutzungen ist nach der Stellplatzsatzung 1 Kfz-Stellplatz je 35 m2 Nutzfläche nachzuweisen; im Wohnungsbau fällt (mindestens) 1 Stellplatz je Wohneinheit an, so dass rechnerisch kein Mehrbedarf entsteht. Einige Landesbauordnungen (z.B. Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz) enthalten Privilegierungen für die Einhaltung von Abstandsflächen, wenn die Nutzung bestehender Gebäude in Wohnen umgewandelt wird. Dies kann in Einzelfällen zu einer Vereinfachung der Umwandlung führen. Der Magistrat wird sich dafür einsetzen, bei einer zukünftigen Novellierung der Hessischen Bauordnung eine entsprechende Regelung auch für Hessen einzuführen. Der Magistrat wirbt regelmäßig in der Immobilienbranche für die Umwandlung von Büro- in Wohnraum. Auch berät der Magistrat in der Bauberatung bauwillige Eigentümer und zeigt die Möglichkeiten für Umwandlungen auf. Weiterhin plant der Magistrat Fachveranstaltungen für die Immobilienbranche anzubieten, um die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen in diesem Kontext zu erläutern und somit positiv auf die Bereitschaft der Eigentümer von leerstehenden Büroimmobilien einzuwirken, Umwandlungsprojekte zu realisieren.