Erhaltungssatzung statt Mietsteigerungspotenzial

Zu 1. und 2.:

Die vom Ortsbeirat angesprochene Erhaltungssatzung E 47 ist ein primär baurechtliches Instrument. Der Magistrat wird daher bei Baumaßnahmen an der angesprochenen Liegenschaft die Einhaltung der Satzung in gleichem Maße prüfen, wie dies bei allen Baumaßnahmen im Geltungsbereich der Satzung der Fall ist.

Darüber hinaus steht dem Magistrat bei Grundstücksveräußerungen im Geltungsbereich der Satzung grundsätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu. Die Ausübung solcher Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 09.11.2021, AZ: 4 C 1/20 sehr stark eingeschränkt. Eine rechtmäßige Vorkaufsrechtsausübung kann demnach nur noch auf akute, zum Zeitpunkt des Verkaufs bestehende städtebauliche Missstände gestützt werden. Die reine Prognose zu den Zielen eines Erwerbers kann der Vorkaufsrechtsausübung nicht zugrunde gelegt werden. Aus diesem Grund wäre insbesondere die vom Ortsbeirat geäußerte Vermutung, dass nach einem Verkauf eine mietwertsteigernde Sanierung erfolgen soll, unabhängig von der Abgabe einer Abwendungsvereinbarung keine zulässige Begründung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts aus der Milieuschutzsatzung. Der Magistrat hat sich diesbezüglich bereits mit einem Schreiben an die Bundesregierung gewandt und eine gesetzliche Neuregelung dringend gefordert.

Zu 3. und 4.:

Im Falle eines Verkaufs wird der Magistrat den Erwerber ansprechen und wie bei allen Verkaufsfällen im Milieuschutzgebiet die Abgabe einer Abwendungsvereinbarung anfragen, um nach § 27 Abs. 1 BauGB die Ausübung eines Vorkaufsrechts abzuwenden. Sollte eine solche Erklärung nicht abgegeben werden, wird der Magistrat die Ausübung eines Vorkaufsrechts prüfen.

Die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts kommt indes nur dann in Betracht, wenn akute bestehende städtebauliche Missstände dies rechtfertigen. Der Schutz bestehender Mietverträge wäre nach aktueller Rechtsprechung kein zulässiger Ausübungsgrund für ein solches Vorkaufsrecht (siehe oben).