Planungen der AGB Holding, Wohnheim GmbH im Mainfeld Niederrad

Stellungnahme des Magistrats vom 10.08.2009, ST 1195

Betreff:

Planungen der AGB Holding, Wohnheim GmbH im Mainfeld Niederrad

Zu

1. Seit Anfang 2009 hat die ABG Frankfurt Holding den Magistrat in einen ergebnisoffenen Denkprozess zur Revitalisierung der Siedlung im Mainfeld einbezogen. Zu
2. Generell kann der Magistrat diese Aussage nicht bestätigen. Gemessen an der Nachfrage spielen zu kleine Grundrisse bei der Vergabe der Seniorenwohnungen aus der Liegenschaft "Im Mainfeld 16“ eine Rolle. Es handelt sich hierbei fast ausschließlich um ca. 32 qm große 1-Zimmerwohnungen, welche derzeit als an Seniorenhaushalte schwer vermittelbar gelten und daher zum Teil an Studierende vermietet werden. Darüber hinaus gibt es im Mainfeld eine sehr große Anzahl von 1,5 Zimmerwohnungen (275 Wohnungen). Die 1,5 Zimmerwohnungen haben eine Größe von 42,88 m2. Die Nachfrage nach dieser Größe ist verhalten. Die sonstigen Wohnungen im Mainfeld haben die üblichen, größengerechten Zuschnitte des geförderten Wohnungsbaus. Die 4-Zimmerwohnungen können mit ca. 95 qm sogar als überdurchschnittlich groß bezeichnet werden. Zu. 2.1 Zurzeit befinden sich 8,7% der Seniorenwohnungen und 3% der öffentlich geförderten Wohnungen in der Vermittlung. Zu 2.2 Im Vergleich zu anderen Sozialwohnungsbeständen in Frankfurt handelt es sich hier – mit Ausnahme der Seniorenwohnungen – um eine normale Fluktuation und um keine gravierenden bzw. herausragenden Leerstände. Zu
3. Zu 3.1 Laut Auskunft des Polizeipräsidiums Frankfurt am Main besteht derzeit keine Notwendigkeit in der Siedlung "Im Mainfeld“ häufiger präsent zu sein als in anderen Stadtteilen. Es gibt keinen Anlass für besondere Einsätze, da aktuell keine signifikanten Ereignisse vorliegen. Die letzten spektakulären Ereignisse datieren aus den Jahren 2006/2007, als eine größere Brandserie sowie kleinere Attacken auf Rettungsdienste und Polizei zu verzeichnen waren. In den letzten zwei Jahren war es dagegen aus polizeilicher Sicht relativ ruhig. Zu 3.2 Das
4. Polizeirevier ist rund um die Uhr mit seinem Streifendienst im Revierbereich präsent und deckt insoweit auch die erforderlichen Einsätze sowie Präventivmaßnahmen "Im Mainfeld“ ab. Über Häufigkeitszahlen von Einsatzlagen können keine statistischen Angaben gemacht werden. Zu 3.
5. Nein. Insgesamt ist aus polizeilicher Sicht die Lage im Wohngebiet "Im Mainfeld“ derzeit als unauffällig zu bewerten. Nach Aussage der Stadtpolizei des Ordnungsamtes stellt die Örtlichkeit "Im Mainfeld“ keinen Einsatzschwerpunkt dar. Insofern gibt es keine Steigerung der Einsätze in dieser Örtlichkeit. Zu
6. Nach Kenntnis des Magistrats hat die Wohnheim GmbH in die Instandhaltung der Gebäude im Mainfeld investiert und dies in einem Umfang, der weit über die aus den Mieterträgen der Liegenschaften erwirtschafteten Instandhaltungspauschalen hinausging. Darüber hinaus sind Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen angezeigt – unter anderem aus Gründen der Einsparung von Heizenergie oder um den Anteil kleiner Wohnungen zu verringern. Die dafür erforderlichen Investitionsmittel besitzen eine erhebliche Höhe. Vor einer positiven Modernisierungsentscheidung ist daher sorgfältig zu prüfen, ob eine Investition in den Baubestand angemessen ist – oder ob nicht höhere und nachhaltigere Wohn- und Wohnumfeldqualitäten mit größeren Eingriffen in den Gebäudebestand erreicht werden können. Zu 4.1 Eine gebäude- bzw. wohnungsweise Aufstellung liegt dem Magistrat nicht vor. Zu 4.2 und 4.4 Im Zeitrahmen von 1974 – 1997 wurde bei den Gebäuden der Fassadenanstrich erneuert und eine Ausbesserung von Sichtbetonteilen vorgenommen. Außerdem wurden der Innenanstrich und die Überarbeitung der Flure durchgeführt. In den letzten 5 Jahren ist der Austausch von Fahrstühlen erfolgt, Trinkwasserspeicher und Druckerhöhungsanlagen ertüchtigt sowie die Dächer erneuert worden. Die einzelnen Wohnungen werden in der Regel bei Mieterwechsel renoviert bzw. wenn nötig saniert. Darüber hinaus werden alle notwendigen Reparaturen während des Mietverhältnisses beauftragt. Zu 4.3 und 4.5 Bei den Gebäuden Im Mainfeld von unterbliebenen Sanierungen zu sprechen ist, wie zu Ziffer 4.2 und 4.4 ausgeführt, nicht zutreffend. Insofern sieht der Magistrat kein Erfordernis, die Wohnheim GmbH zur Durchführung von unterbliebenen Sanierungen zu veranlassen. Bei künftigen Investitionen zu einer grundlegenden Aufwertung des Gebäudebestandes wären Maßnahmen zur Verbesserung des energetischen Standards einzubeziehen. Zu 4.6 Der Magistrat verfügt über keine Kenntnisse bezüglich des Zustandes der in Privatbesitz befindlichen Wohnhochhäuser im Mainfeld. Zu 4.7 Siehe Antworten zu 5.2 und 5.4 Zu
7. Die Bezeichnung "Sozialer Brennpunkt“ ist nicht eindeutig definiert. Der Magistrat hält für das "Mainfeld“ auf Grund der Erfahrungen mit dem Programm "Soziale Stadt – Neue Nachbarschaften“ (inzwischen "Aktive Nachbarschaften“) die Bezeichnung "Quartier mit besonderem Entwicklungsbedarf“ für angemessener. Die derzeit diskutierten Probleme sind in den meisten größeren Wohnanlagen des geförderten Wohnungsbaus und besonders in Hochhäusern festzustellen. Das Mainfeld bildet somit keine Ausnahme. Sollten sich in dem begonnenen Diskussions- und Planungsprozeß Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen als sinnvoll herausstellen, könnte das "Mainfeld“ u.U. Vorbild für andere Siedlungen werden. Der Begriff "ausgewogene Durchmischung“ ist ebenfalls nicht eindeutig zu definieren. Die seinerzeit im Frankfurter Vertrag festgeschriebene Quotenregelung (30% Ausländer, 15% Sozialhilfeempfänger,10% Aussiedler und 25% Bewerber aus dem Stadtteil) kann durch Entwicklungen bei der Zuwanderung, der Einbürgerung und den öffentlichen Transferleistungen zumindest bei der Wiederbelegung größerer Liegenschaften nur noch als grobe Orientierung und nicht mehr als zwingende Belegungsvorgabe gelten. Die Bewerberzusammensetzung, die bei der Belegung von geförderten Wohnungen zur Verfügung steht, ist ein Spiegelbild der aktuell in Frankfurt bei der Stadt registrierten, wohnungssuchenden Haushalte. Hier liegt – im Allgemeinen - der Anteil der Nichtdeutschen bereits bei den 3- und Mehrpersonenhaushalten bei über 75%, wobei geschätzte 85% aller registrierten Haushalte einen Migrationshintergrund besitzen. Etwa 55% der Wohnungssuchenden sind Transferleistungsempfänger. Das Amt für Wohnungswesen ist verpflichtet, Bewerber nach Dringlichkeit und Wartezeit zu benennen. Anzumerken ist auch, dass Wohnungssuchende, welche aus Sicht der Eigentümer oder der Bewohnerschaft möglicherweise zu den "Wunschhaushalten“ zählen, nicht gezwungen werden können, in eine bestimmte Liegenschaft oder Siedlung zu ziehen, um dadurch einen möglichen Beitrag zu einer "ausgewogenen Durchmischung“ zu leisten. Bei der hohen Konzentration geförderter Wohnungen mit Belegungsbindung, dem hohen Anteil von kleinen Wohnungen und angesichts der Struktur der registrierten Bewerber für geförderte Wohnungen sind einer Veränderung der Wohnungsbelegung derzeit enge Grenzen gesetzt. Zu 5.1 Dem Magistrat liegen hierzu keine aktuellen Angaben und Auswertungen vor. Nach einer Statistik aus dem Jahre 2004, welche für das Projekt "Soziale Stadt – Neue Nachbarschaften erstellt wurde“, lag der Anteil der ausländischen Bewohner in allen Liegenschaften der Siedlung im Mainfeld seinerzeit bei 40%. Zu 5.2 und 5.4 Die Aufgabenstellungen eines Quartiersmanagements im kommunalen "Frankfurter Programm - Aktive Nachbarschaft“ beziehen sich im Wesentlichen darauf, nachhaltige Verbesserungen der Wohn- und Lebenssituation zu bewirken. Die Aktivierung und Beteiligung der Bewohnerschaft ist dabei grundlegend. Im Mainfeld konnten diese Ziele bis jetzt in folgenden Bereichen umgesetzt werden: Kinder
   • Neubau von drei Spielplätzen als Beteiligungsprojekte mit Eltern, Jugendlichen und Kindern, gemeinsam mit der Wohnheim GmbH
   • Kinder-Beteiligungsprojekt "Kunst im Briefkastenraum“ in fünf Häusern
   • Mehrmals jährlich Spielaktionen mit Jugendtreff und Spielmobil Jugendliche
   • Unterstützung beim Neuaufbau der Jugendarbeit in Niederrad-Nord
   • Im Rahmen einer intensiven Kooperation mit dem Jugendtreff im Mainfeld Durchführung von Jugendprojekten und Konfliktmanagement
   • Beschäftigungsmaßnahmen und soziale Eingliederung bei Bauprojekten und Veranstaltungen Eltern / Familien
   • Auf allen neuen Spielplätzen Installierung von Sitzgruppen als Elterntreffpunkte
   • Wöchentliches Angebot eines "Eltern-Kind-Cafes“ (Kooperation mit Jugendtreff, Sozialrathaus und ev. Familienbildung)
   • Organisation von Elternberatung im Programm "HIPPY“ (Kooperation. mit AMKA) Senior/innen
   • Bereitstellung von Hilfen zum Wohnen im eigenen Haushalt durch das "Ökumenische Hilfenetz Niederrad“ (Kooperation mit Kirchengemeinden)
   • Unterstützung von Projekten in der Seniorenwohnanlage Wohnumfeld
   • Einsatz eines Siedlungshelfers für Sauberkeit auf Spielplätzen und in Grünanlagen
   • Einbau von Straßenschwellen gegen Raserei (Kooperation mit OBR 5)
   • Spielplatzbau
   • Verschönerung der Briefkastenräume (wie bereits weiter oben erwähnt) Nachbarschaftsförderung
   • Im Frühjahr Aktionen zum europäischen Nachbarschaftstag
   • Im Sommer das Nachbarschaftsfest (Kooperation mit Jugendtreff)
   • Im Herbst das "Internationale Suppenfest“ (Kooperation mit Stadtteilarbeitskreis)
   • Im Herbst die "Interkulturelle Woche Niederrad“ (Stadtteilweite Kooperation)
   • Außerdem Siedlungsfeste zu St. Martin und Nikolaus
   • Herausgabe der Mieterzeitung der "Me/ainfelder)
   • Bewohnerversammlungen "Mainfeldgespräche“
   • Im Aufbau: Bewohnertreff und Mieterbeirat Netzwerkarbeit im Stadtteil
   • Projektbezogene Kooperationen, Erfahrungsaustausch und sozialpolitische Offensiven gemeinsam mit sozialen Einrichtungen, Kirchengemeinden, Regionalrat und Ortsbeirat Das Quartiersmanagement zieht daher ein positives Zwischenfazit. Bedarfe und Ziele (aus Rückmeldungen der Bewohnerschaft), die sich auf Zuständigkeiten der Vermieterin Wohnheim GmbH bezogen, wurden bei regelmäßigen Gesprächen an diese weitergegeben. Zu 5.3 Nach Auskunft der Wohnheim GmbH und Kenntnis des Magistrats gab es keinen Anlass zur Beschwerde. Zu 5.5 Siehe Antwort zu
8. Der Magistrat führt keine Statistik über "soziale Probleme“ auf Quartiersebene. Auch wenn die Bildung einer Rangfolge von Problemquartieren schwierig ist und im Sinne einer "Stigmatisierung“ negative Folgen haben kann, ist dennoch aus Sicht des Magistrats für das Quartier "Mainfeld“ eine besondere Überlagerung und Verdichtung von Problemlagen festzustellen. Diese ergeben sich insbesondere aus der Bauform von Hochhäusern mit unübersichtlich großen Hausgemeinschaften, der hohen Zahl von kleinen Wohnungen sowie der unzureichenden Mischung in einem großen Wohnungsangebot. Zu 5.6. und 5.7 Hier ist zunächst auf die Antwort zu Frage 5 zu verweisen. Darüber hinaus ist festzustellen, dass es sich bei dem Bestand der Wohnheim GmbH im Mainfeld nicht wie angegeben um 854 "Sozialwohnungen“ handelt, sondern um Wohnungen aus 6 verschiedenen Förderprogrammen, für die teilweise höhere Einkommensgrenzen gelten (bei 302 Wohnungen) und die Belegungsrechte nicht unmittelbar beim Amt für Wohnungswesen liegen (bei 269 Wohnungen). In sechs der sieben Hochhäuser befinden sich insgesamt 369 Sozialwohnungen des
9. Förderwegs, welche durchmischt sind mit: 13 öffentlich-, mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen des Bundes 135 Wohnungsfürsorgewohnungen des Landes 36 Wohnungsfürsorgewohnungen der Stadt Frankfurt und 85 steuerbegünstigte Wohnungen (Vorschlagsrecht Wohnheim GmbH). Nur wenn die jeweiligen Verfügungsberechtigten keine Bewerber für ihre Wohnungen finden und in Folge auf das Vorschlagsrecht verzichten, schlägt das Amt für Wohnungswesen registrierte Interessenten vor. Im
10. Hochhaus (Hausnummer 16) befinden sich 217 Seniorenwohnungen, welche zwar mit öffentlichen Mitteln finanziert wurden, aber nicht als öffentlich gefördert gelten. Sie werden über das Amt für Wohnungswesen vermittelt. Vor dem Hintergrund der zu Frage 5 gegebenen Erklärungen ist weder die Arbeit des Amtes für Wohnungswesen noch die Arbeit der Wohnheim GmbH zu beanstanden. Zu 5.8 Nein.