Präzisierung des Mietspiegels der Stadt Frankfurt bei gleichartigen Wohnungen in Wohnsiedlungen durch dortige Vergleichswohnungen

Der Ortsbeirat möge beschließen: Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: Das Amt für Wohnungswesen wird gebeten, für den Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main verbindliche Mietwerte für Wohnsiedlungen zu ermitteln. Hierzu wird je Siedlungsgebiet eine Wohnung durch den Gutachterausschuss geprüft und als Vergleichswohnung im Anhang des Mietspiegel eingetragen. In die Bewertung sollen nicht nur die bisher üblichen spärlichen Merkmale einfließen, sondern alle Faktoren, die für die Wohn- und Lebensqualität der jeweiligen Wohnanlage vorherrschen, müssen als maßgeblich erachtet werden.

Der Mietspiegel ist grundsätzlich ein geeignetes Instrument, um Mieten für die Bürgerinnen und Bürger bezahlbar zu halten. Ein qualifizierter Mietspiegel stellt hierbei jedoch noch höhere Anforderungen. Eine vorgegebene Form für einen Mietspiegel gibt es nicht. Die festgesetzten Werte eines entsprechenden Gebietes sind meist sehr groß und überspannen oft mehrere Straßenzüge. Die primäre Einstufung erfolgt momentan nur grob mittels einer Wohnlagenkarte, die fast alle Bereiche außerhalb eines 4 Kilometerkreises um das Zentrums der Stadt mit der Kategorie 1 von 10 versieht.

Eine weitere Abstufung nach unten ist dadurch nicht mehr möglich und gute attraktive Angebote werden benachteiligt.

Es ist besser gezielt größere, gleichartige Wohnsiedlungen, meist eines Eigentümers, exemplarisch zu bewerten. Wohnraum ist vielfältig, und gerade deshalb ist es schwierig, einen fairen Mietpreis zu bestimmen. Je mehr Parameter berücksichtigt werden, desto genauer wird der Mietspiegel, aber desto komplizierter und aufwendiger wird auch die Abwägung. In der Praxis bleiben deshalb manche Faktoren völlig unberücksichtigt, andere werden hingegen überbewertet.

Beispiele hierfür sind Wohnungen mit Garten, deren Gartenfläche sich erst seit Einwendungen aus unserem Bereich, nun endlich im Frankfurter Mietspiegel erfasst werden. Reihenhäuser werden lapidar wie Wohnungen behandelt und nicht gesondert erwähnt oder ausgeschlossen. Im Mainzer Mietspiegel zum Beispiel werden Reihenhäuser explizit ausgenommen vom Mietspiegel.

Um alle maßgeblichen Faktoren, positive wie negative, gleichermaßen zu erfassen, soll das Wohnungsamt je Wohnsiedlung eine Wohnung klassifizieren und beurteilen. Diese dient dann als Muster und Maßstab für die Mietpreisgestaltung gleichartiger Wohnungen mit Zu- und Abschlägen in dieser Siedlung.

Faktoren, die im Mietspiegel keine Rolle spielen, werden erfahrungsgemäß von Wohnungsbaugesellschaften vernachlässigt. Negative Beispiele sind unsanierte Treppenhäuser, einfachste Linoleumbeläge in den Hausfluren, fehlende sichere Fahrradabstellplätze, nicht verschließbare Haustüren, durchfeuchtete Kellerräume, unbenutzbare Trockenräume, Instandsetzungsrückstau usw. Positiv wirken sich dagegen ein persönlich ansprechbarer Hausmeister, Mülltonnen außerhalb des Sicht- und Geruchbereichs der Wohnungsfenster, gepflegte Grünanlagen, Durchgeführte Instandsetzungen/Sanierungen sowie sichere, leicht erreichbare Abstellplätze für Fahrräder und E-Bikes, PV-Anlagen auf dem Dach mit Mieterstrom, usw. aus.

Eine differenziertere und genauere Bewertung von Mietwohnraum stärkt langfristig die Bausubstanz und weckt bei den Vermietern ein größeres Eigeninteresse, sich um ihre Wohnanlagen zu kümmern. Bei einer großen Berliner Aktiengesellschaft etwa zeigt sich derzeit, dass die Kommunikation für Mieter immer schwieriger wird und berechtigte Einwände gegen Mängel an der Wohnsubstanz abgewiesen werden. Im Vordergrund steht dort der kurzfristige "Shareholder Value" mit guten Renditen, nicht die langfristige, wertsteigernde Investition. Sichtbare Probleme werden einfach nicht abgestellt, da diese keine Abbild im Mietspiegel finden.

Im Mietspiegel muss sich deutlicher niederschlagen, ob eine Wohnung attraktiv ist oder nicht. In einem Markt, in dem ein nur ungenügendes Angebot besteht, fehlt die selbstregulierende Wirkung des Preises. Selbst die schimmligste und lauteste Wohnung lässt sich in Frankfurt noch zum Mietspiegelpreis vermieten.

Deshalb ist es wichtig, die Gruppe der Siedlungswohnungen mit einem eigenen und präziseren Quadratmeterwert zu erfassen. Vermieter, die sich um Ihre Mietobjekte kümmern, werden damit ausdrücklich gewürdigt. Weniger engagierten Vermietern muss klar werden, dass das Gesamtpaket stimmen muss und Schlechtleistungen sich in den festgelegten Mietpreisen entsprechend abbilden.