Anmietung einer Grundschule im neu erschlossenen Schönhofviertel

Zur Entwicklung und Bebauung des neuen Wohnquartiers Schönhof-Viertel wurde zwischen der Stadt Frankfurt und der Nassauischen Heimstätte ein städtebaulicher Vertrag geschlossen.

In dem neuen Wohnquartier "Schönhof-Viertel" ist der Bau von rd. 2.500 Wohneinheiten geplant. Mit dem Bezug dieser Wohneinheiten wird im Stadtteil Bockenheim ein zusätzlicher Bedarf an 375 Grundschulplätzen erzeugt, der einer 4-zügigen Grundschule entspricht. Zusätzlich zu der Vierzügigkeit besteht noch der Bedarf an Flächen für zwei Vorklassen, zwei jahrgangsübergreifenden Intensivklassen sowie zwei jahrgangsübergreifenden Kooperationsklassen. Diese Bedarfe werden zusätzlich zu der Vierzügigkeit in einem Sondercluster abgebildet. Die vierzügige Grundschule Schönhof-Viertel mit integriertem Sondercluster wurde im iSEP 2017-2023 beschlossen und durch das Hessische Kultusministerium genehmigt.

Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Vermieter und der Stadt Frankfurt am Main wurde daher u. a. die Errichtung einer Grundschule und anschließende Vermietung an die Stadt Frankfurt am Main vereinbart. Dazu stellt der Investor ein Grundstück zur Verfügung.

Keine; der zu erwartende Bedarf an Grundschulplätzen kann durch umliegende Grundschulen nicht gedeckt werden; alternative Liegenschaften stehen nicht zur Verfügung. Weder verfügt die Stadt Frankfurt am Main über geeignete eigene Grundstücke, die mit einer Schule bebaut werden könnten, noch gibt es in dem neu erschlossenen Areal für den Umbau zur Schule geeignete Bestandsgebäude. Eine Alternative zur Anmietung wie vorgeschlagen ist damit insbesondere unter Beachtung des dringenden zeitlichen Bedarfs nicht gegeben. Mangels geeigneter städtischer Grundstücke stellt sich die Frage, ob eine Anmietung unwirtschaftlicher ist als der Schulneubau in Eigenregie, somit nicht, solange die Stadt Frankfurt verpflichtet ist, ausreichend Schulplätze - für Grundschulkinder fußläufig erreichbar - zur Verfügung zu stellen.

Den Ankauf oder Mietkauf hat der Vermieter bzw. Eigentümer des Grundstücks nicht angeboten, so dass dies keine Alternative darstellt, zumal die vorgesehene Lösung eine Hybridschule ist.

Mit der Errichtung der Grundschule und der anschließenden Anmietung kann der zu erwartende Bedarf an Grundschulplätzen von bis zu rd. 400 Schülerinnen und Schülern über alle Jahrgänge gedeckt werden. Darüber hinaus sieht der Schulentwicklungsplan ein zusätzliches Cluster für die

Bereitstellung von Sonderbedarfen (wie z.B. für Vorklassen, Intensivklassen oder Kooperationsklassen) vor, was zusammen mit dem Grundschulbedarf insgesamt einer 5-zügigen Schule entspricht. Dies wurde auch schon im städtebaulichen Vertrag zum Schönhof-Viertel vereinbart.

Die Notwendigkeit einer interimsweisen Unterbringung der Schüler und Schülerinnen wurde bereits jetzt schulorganisatorisch berücksichtigt.

Das Schönhof-Viertel befindet sich im Grundschulbezirk der Georg-Büchner-Schule, welche den zusätzlichen Schulbedarf durch Mehrklassenbildung im Bestand auffangen muss. Hierfür sind einzelne Räume durch multifunktionale Ausstattung einer Mehrfachnutzung zuzuführen und die dort verorteten Intensivklassen an benachbarte Schulen zu verlagern. Nach abgeschlossener Sanierung der Liegenschaft Schloßstraße 29 (ehem. DIPF) wird diese vorerst zur Außenstelle der Georg-Büchner-Schule und kann somit auch den Mehrbedarf räumlich abbilden.

Diese erste in der Stadt Frankfurt am Main hybride Bauweise eines Schulgebäudes mit darüber liegenden Wohnungen ist besonders ressourcenschonend und stellt somit eine maximale Ausnutzung des Grundstücks dar. Andere europäische Städte haben dies bereits umgesetzt.

Die Genehmigungsplanung ist mit der Stadt Frankfurt abgestimmt. Alle städtischen Qualitätsanforderungen sind eingeflossen. Die Mieterbaubeschreibung, in der die notwendigen Vorgaben und Richtlinien für städtischen Schulbau sowie die Leitlinien zum wirtschaftlichen Bauen enthalten sein werden, wird in einen Nachtrag zum Mietvertrag genommen werden.

Die Miete für die Grundschule errechnet sich aus den Gesamtherrichtungskosten (geschätzt 56.130.000 €) und wird anteilig über die Dauer der Festmietzeit amortisiert. Die Kosten werden anteilig nach Kubikmetern Rauminhalt und Lebensdauer ermittelt und erstrecken sich somit in der Gesamtheit über die Gesamtmietfläche inkl. Pausenhof und Stellplätze.

Das Amt für Bau und Immobilien (ABI) erachtet die vereinbarte (vorläufige) Miethöhe insbesondere unter Berücksichtigung von im Nachgang zum hier vorgeschlagenen Mietvertrag geschlossenen Anmietungsverträgen für durchaus marktgerecht. Ein Wirtschaftlichkeitsvergleich war durch die bereits im Vorfeld erfolgte Festlegung im städtebaulichen Vertrag hinfällig.

Dass die Miethöhe erst nach Kenntnis der endgültigen Baukosten festgelegt wird, ist bei einer solchen Form der Anmietung mit Bauverpflichtung üblich und interessengerecht bzw. Verhandlungsergebnis mit dem Vermieter. Eine Kostenobergrenze konnte nicht verhandelt werden.

An Folgekosten sind zu berücksichtigen:

- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Wartungskosten etc. für gemeinschaftlich genutzte Flächen in Höhe von 5% der Jahresnettomiete. Für Änderungswünsche des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages können 10% der angefallenen Mehrkosten vom Vermieter als Verwaltungsgebühr in Rechnung gestellt werden.

- Der Vermieter ist zudem berechtigt, ein Facility Management einzusetzen und die Kosten hierfür umzulegen.

Anlage _Mietvertrag (ca. 91,1 MB)