1. Bebauungsplan Nr. 257 Ä2 - 2. vereinfachte Änderung - Bebauungsplan Nr. 862 Ä - Westlich Im Fuchsloch - 1. vereinfachte Änderung - hier:…

ÜBERSICHTSKARTE

Zu I.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Die Verfahren zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 257 und zur ersten Änderung des Bebauungsplans Nr. 862 umfassen in ihren Geltungsbereichen die Gewerbegebiete nördlich der Mecklenburger Straße beziehungsweise der Sorbenstraße, südwestlich der Straße Alt-Erlenbach und östlich der Landesstraße L 3008. Ausgenommen hiervon ist der Teilbereich nördlich des Flurstücks 13/5 der Flur 12 (Gemarkung Nieder-Erlenbach), Liegenschaft Alt-Erlenbach 107.

Die Geltungsbereiche der aufzustellenden Bebauungspläne sind Bestandteil des im Norden des Stadtteils Nieder-Erlenbach gelegenen Gewerbegebiets "Im Fuchsloch" und umfassen für den Bebauungsplan Nr. 257 Ä2 - 2. vereinfachte Änderung - 6,1 ha sowie für den Bebauungsplan Nr. 862 Ä - Westlich Im Fuchsloch - 1. vereinfachte Änderung - 1,3 ha.

Bestand und städtebauliche Situation

Die Geltungsbereiche der aufzustellenden Bebauungspläne Nr. 257 Ä2 - 2. vereinfachte Änderung - und Nr. 862 Ä - Westlich Im Fuchsloch - 1. vereinfachte Änderung - sind Bestandteil des Anfangs der 1970er-Jahre mit dem Bebauungsplan Nr. 257 planungsrechtlich vorbereiteten Gewerbegebiets "Im Fuchsloch". Bis Mitte der 1990er-Jahre wurde das Gewerbegebiet in großen Teilen mit überwiegend gewerblichen und vereinzelten Wohnnutzungen bebaut. Ende der 1990er-Jahre zeigten sich erste Tendenzen einer Durchdringung des Gewerbegebietes und dessen Umfelds mit großflächigem Einzelhandel.

Heute werden die Gewerbeflächen vorwiegend von klassischen gewerbegebietstypischen Nutzungen (Produktions-, Lager-, Logistik und Werkstätten) und weiteren gewerblichen Nutzungen, die auf einen Gewerbegebietsstandort angewiesenen sind oder für die eine Lage im Gewerbegebiet zumindest vorteilhaft ist (Großhandel, Autohaus mit Kfz-Service), belegt.

Im nördlichen Teil des Gewerbegebiets "Im Fuchsloch", angrenzend an den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 257 Ä2, befindet sich auf der Liegenschaft Alt-Erlenbach 107 ein großflächiger Lebensmittel-Discountmarkt mit Kundenparkplatz, der zur langfristigen Sicherung einer guten wohnortnahen Grundversorgung der umliegenden Wohngebiete erhalten werden soll und aus diesem Grunde nicht Bestandteil der vorliegenden Bebauungsplanänderungen ist.

Planungsgrundlagen

Bebauungspläne

Die Geltungsbereiche der aufzustellenden Bebauungspläne Nr. 257 Ä2 - 2. vereinfachte Änderung - und Nr. 862 Ä - Westlich Im Fuchsloch - 1. vereinfachte Änderung - umfassen Gewerbegebiete, die alle durch bestehendes Planungsrecht mit einer zulässigen Bebauung von maximal drei Vollgeschossen in offener Bauweise, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 festgesetzt sind. Darüber hinaus ergeben sich für die Teilbereiche folgende Zulässigkeitsvoraussetzungen:

Im nördlichen Teilbereich umfasst der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 257 Ä2 Teile des seit dem 21.06.1977 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr.

257. Aufgrund der hier gültigen Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1968 sind Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten, die vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen, uneingeschränkt zulässig.

Der südliche Teil des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 257 Ä2 umfasst Teile des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 257 Ä - 1. vereinfachte Änderung, in Kraft getreten am 21.11.2006. Hier sind zwei Gewerbegebiete festgesetzt, das südliche davon (südlich der Straße Im Fuchsloch) als eingeschränktes Gewerbegebiet. An dieser Stelle sind wesentlich störende Gewerbebetriebe nicht zulässig. Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs von über 800 m² Geschossfläche sind ebenfalls ausgeschlossen. Sogenannte atypische Einzelhandelsbetriebe, bei denen die in § 11 (3) BauNVO beschriebenen städtebaulichen Auswirkungen nicht zu erwarten sind (beispielsweise ein Autohaus), sind aufgrund der hier gültigen BauNVO von 1990 jedoch auch weiterhin uneingeschränkt zulässig.

Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 862 Ä erstreckt sich auf den nördlichen Bereich des seit dem 06.10.2009 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr.

862. Dieser setzt an dieser Stelle ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest, hier sind somit nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihren Auswirkungen und Störungen auch in Mischgebieten zugelassen werden könnten. Zudem sind Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs von über 800 m² Geschossfläche nicht zulässig. Die oben beschriebenen sogenannten atypischen Einzelhandelsbetriebe sind auch hier gemäß der gültigen BauNVO von 1990 uneingeschränkt zulässig.

Die Bebauungsplanänderungen erstrecken sich ausschließlich auf die Änderung der Festsetzung zur Einschränkung der Nutzungsarten (Ausschluss von Einzelhandel und Vergnügungsstätten). Es werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet, alle anderen Festsetzungen bleiben bestehen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2018 bestimmt als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB die konzeptionellen Ziele und strategischen Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung in Frankfurt am Main. Es wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main mit Beschluss § 7287 vom 04.03.2021 beschlossen.

Gemäß der Anlage 1 - Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung - sollen Industrie- und Gewerbegebiete für diejenigen Betriebe, die auf sie angewiesen sind, zur Verfügung stehen. Die Einrichtung von Verkaufsflächen ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe vorgesehen. Zudem sollen der städtebauliche und funktionale Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der Zentren nicht durch Einzelhandelsentwicklungen außerhalb der Zentren gefährdet werden.

Im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts wurden anhand einer Analyse des bestehenden Planungsrechts acht Gewerbegebiete identifiziert, in denen durch die Aufstellung beziehungsweise die Änderung von Bebauungsplänen Einzelhandel oder bestimmte Sortimente ausgeschlossen werden sollen. Zu den dargestellten Gebieten gehört auch das Gewerbegebiet "Im Fuchsloch".

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Stadt Frankfurt am Main

Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm 2021 (GEP

2021) bildet als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 BauGB die Grundlage der Stadtentwicklungsplanung zur Flächensicherung und -vorsorge für Industrie und Gewerbe in Frankfurt am Main. Es wurde am 04.03.2021 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen (Stadtverordnetenbeschluss § 7283).

In der Anlage 1 - Entwicklungsziele des GEP 2021 ist das Gewerbegebiet "Im Fuchsloch" mit der Standorttypik Gewerbe (emittierend) dargestellt.

Gemäß den Zielen des GEP 2021 soll der Gewerbestandort "Im Fuchsloch" durch Änderung von Bebauungsplänen in dieser Funktion gesichert und gestärkt werden. Dabei sollen je nach Erforderlichkeit Einzelhandelsnutzungen und andere nicht auf Gewerbegebiete angewiesene Nutzungen ausgeschlossen werden.

Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung

Die Industrie- und Gewerbegebiete der Stadt Frankfurt am Main dienen in erster Linie der Förderung der gewerblichen Wirtschaft durch ein ausreichendes Flächenangebot für arbeitsplatzintensive, produzierende, weiterverarbeitende und dienstleistende Betriebe. Sie sollen vor allem solche Betriebe aufnehmen, die aufgrund ihres Störgrads in anderen Bereichen nicht zugelassen werden können.

Der Vorrang für auf Gewerbegebietsstandorte angewiesene Nutzungen begründet sich unter anderem darin, dass das begrenzte Gewerbeflächenpotenzial der Stadt Frankfurt am Main auch durch Nutzungen nachgefragt wird, die nicht zwingend auf Standorte in Gewerbegebieten angewiesen sind. Insbesondere dem Trend der Inanspruchnahme wertvoller Gewerbeflächen durch Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten, die sich mit einer höheren Zahlungsbereitschaft in der Flächenkonkurrenz oft durchsetzen können, soll entgegengewirkt werden.

Die städtebaulichen Entwicklungen im Bereich des Gewerbestandortes "Im Fuchsloch" und dessen Umfeld zeigen seit Längerem Tendenzen einer Durchdringung des Gebiets mit Einzelhandelsnutzungen und bewirken innerhalb des Gewerbestandortes "Im Fuchsloch" einen Verdrängungsdruck in Richtung nicht gewerbegebietstypischer Nutzungen. Es ist davon auszugehen, dass von diesen Nutzungen, die sich in der Flächenkonkurrenz gegen gewerbliche Betriebe durchsetzen können, eine anhaltende Nachfrage ausgehen wird.

Im Vordergrund der planerischen Zielsetzung steht daher die langfristige Sicherung und Entwicklung des Gewerbestandortes "Im Fuchsloch" als "klassischer" Standort für nicht erheblich emittierendes Gewerbe durch Ausschluss von Nutzungen, die dazu geeignet sind, die oben beschriebenen gewerblichen Nutzungen zu verdrängen und bodenrechtliche Spannungen hervorzurufen.

Unter Berücksichtigung der örtlichen Nahversorgungssituation wird gemäß den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2018 zudem das Ziel verfolgt, neue Einzelhandelsansiedlungen in die bestehenden Zentren, städtebaulich integrierten Lagen oder dafür vorgesehene Ergänzungsstandorte zu lenken, um diese zu stärken und räumlichen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken.

Um das bestehende Nahversorgungsnetz durch die Bebauungsplanänderungen jedoch nicht zu gefährden, wurde der Standort des bestehenden Lebensmittel-Discountmarkts auf der Liegenschaft Alt-Erlenbach 107 nicht Bestandteil der Änderung. Aufgrund fehlender Standortalternativen in städtebaulich besser integrierten Lagen des Stadtteils soll hierdurch erreicht werden, dass die derzeit bestehende Nahversorgungssituation langfristig aufrechterhalten werden kann. Neben der Aufrechterhaltung einer guten Nahversorgungsstruktur im Stadtteil soll hierdurch insbesondere für die Bewohnerinnen und Bewohner des geplanten Wohngebiets Südlich am Riedsteg, Bebauungsplan Nr. 908, eine möglichst gute fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrichtungen sichergestellt werden. Mit der Beibehaltung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ist sichergestellt, dass über den reinen Bestandsschutz hinaus ein Spielraum für bauliche Veränderungen, Erweiterungsmöglichkeiten und Einzelhandelsneuansiedlungen gegeben ist. Durch den gewählten Verlauf der nördlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans Nr. 257 Ä2, die das Flurstück 15/15 der Flur 12 teilt, wird jedoch sichergestellt, dass bauliche Erweiterungsmöglichkeiten der bestehenden Einzelhandelsnutzung auf ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt sind. Aufgrund dieser Einschränkung sowie der Entfernung zum nächstgelegenem Versorgungszentrum sind keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die kleinteilige Ladenstruktur im Ortskern zu erwarten.

Die Grundzüge der Planung werden durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt, die dargestellten Bereiche des Gewerbegebiets "Im Fuchsloch" sollen daher im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB geändert werden. Mit der Änderung sollen konkurrierende Einzelhandelsnutzungen und Vergnügungsstätten vollständig ausgeschlossen werden - mit der Ausnahme des Verkaufs von Produkten, die am Standort hergestellt werden (Werksverkauf).

Zu II.:

Zur Entwicklung der Wohnbebauung östlich der Straße Alt Erlenbach wurde am 22.05.2014 von der Stadtverordnetenversammlung der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 908 - Südlich am Riedsteg - gefasst. Durch eine Straße getrennt liegt gegenüber dem geplanten Wohngebiet das Gewerbegebiet "Im Fuchsloch". Um eine Nutzungsverträglichkeit zwischen den beiden Gebieten zu gewährleisten, wurde am 01.06.2017 von der Stadtverordnetenversammlung der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 918 - Alt Erlenbach / Am Mittelpfad - gefasst. Ziel des Bebauungsplans war es, das bestehende Gewerbegebiet entlang der Straße Alt-Erlenbach auf einem 40 m bis 75 m breiten Streifen hinsichtlich der Art der Nutzung einzuschränken, um damit eine "Pufferzone" mit wohnnutzungsverträglichen Gewerbenutzungen zu schaffen.

Schalltechnische Gutachten zeigen inzwischen innerhalb des geplanten Wohngebiets Möglichkeiten zur Gewährleistung des Schallschutzes für die Wohnnutzung durch Lärmschutzmaßnahmen entlang der Straße Alt-Erlenbach auf. Gleichzeitig kann das bestehende Gewerbegebiet hinsichtlich der Art der Nutzung und bezüglich des Emissionsverhaltens erhalten bleiben, ohne Einschränkungen besonders auch für die nächtliche Nutzung zu erfahren. Daher soll das Bebauungsplanverfahren Nr. 918 nicht weiterverfolgt werden. Der Konflikt zwischen bestehendem Gewerbegebiet und zu entwickelnder Wohnbebauung wird im Bebauungsplanverfahren Nr. 908 - Südlich Am Riedsteg - bewältigt, wobei sowohl der Bestand des Gewerbegebietes als auch die Entwicklung gesunder Wohnverhältnisse gewährleistet werden können. Ein entsprechendes Planerfordernis ist nicht mehr aufrecht zu erhalten.

Aufgrund der dargestellten Situation wird das Verfahren eingestellt.