Bebauungsplan Nr. 886 - Rödelheim/Östlicher Ortskern hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 27.05.2013, M 91

Betreff: Bebauungsplan Nr. 886 - Rödelheim/Östlicher Ortskern hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I.1 Für das Gebiet des östlichen Ortskerns Rödelheims ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 15.01.2013 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Aufstellung des Bebauungsplans das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet wird. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen in den Mischgebieten beeinträchtigende Nutzungen (Vergnügungsstätten) ausgeschlossen sowie die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur gesichert und fortentwickelt werden. In dem Gebiet, das zum größten Teil innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Rödelheim liegt, soll dessen Funktion damit gestärkt werden.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Anlass Anlass für die Planaufstellung sind die zahlreichen im Ortskern Rödelheim vorhandenen Vergnügungsstätten (Casinos, Sportsbars usw.), die dazu beitragen, das Ortsbild zu verändern und die eine Gefährdung für die ausgewogene Struktur des zentralen Versorgungsbereichs darstellen. Für den überwiegenden Teil des Ortskerns Rödelheim gelten die Bebauungspläne NW 24 b Nr. 1, NW 24 b Nr. 2 und NW 24 d Nr. 1, für die bereits Änderungsverfahren zum Ausschluss von Vergnügungsstätten eingeleitet wurden. Um den gesamten Ortskern Rödelheim zu schützen, ist es im Weiteren erforderlich, für den östlichen Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen und in dessen Geltungsbereich Vergnügungsstätten auszuschließen. Geltungsbereich und planungsrechtliche Ausgangslage Der Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 886 schließt unmittelbar mit der westlichen Geltungsbereichsgrenze an die Bebauungspläne NW 24 b Nr. 1 Ä und NW 24 d Nr. 1 Ä an. Im Osten wird der Geltungsbereich des Plangebietes begrenzt durch den Verlauf der Assenheimer Straße Nr. 1 - 9 und der Straße "Am Rödelheimer Wehr" bis zum Verlauf der Nidda. Die aktuelle planungsrechtliche Situation im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 886 ist sehr uneinheitlich und umfasst: - die zwei rechtsverbindlichen Fluchtlinienpläne Nr. 1204 und Nr. 1366, die sich teilweise im Geltungsbereich befinden - Flurstücke, die durch die Grenzen der Geltungsbereiche der Bebauungspläne NW 24 b Nr. 1 und NW 24 d Nr. 1 zertrennt sind und somit keinem einheitlichen Planungsrecht unterliegen - Bereiche, die ausschließlich nach § 34 BauGB zu beurteilen sind. Aufgrund dieser heterogenen planungsrechtlichen Ausgangslage wird die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB erforderlich. Ziel der Planung In dem beschriebenen Geltungsbereich sind zwar derzeit noch keine Vergnügungsstätten angesiedelt, dessen ungeachtet wären auch hier, ohne planungsrechtlichen Ausschluss, Vergnügungsstätten zulässig. Nachdem für die genannten Bebauungspläne, die weitgehend den Ortskern Rödelheim abdecken, Änderungsverfahren mit dem Ziel eingeleitet wurden, dort Vergnügungsstätten auszuschließen, ist es folgerichtig, auch für die östlich dieser Bebauungspläne angrenzenden Bereiche so zu verfahren, um auf diese Weise den gesamten Ortskern Rödelheim zu erfassen. Die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur im Plangebiet ist im Wesentlichen geprägt durch Wohnen und wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen (Läden, Dienstleistungen), meist in den Erdgeschossebenen. Die zwei Bereiche des Plangebietes sollen als Mischgebiet mit einer II-geschossigen Bauweise festgesetzt werden. Dies entspricht mit der hier ansässigen Kfz-Werkstatt, einem Imbiss, Gaststätten und einem Autohaus den vorhandenen Nutzungen. Insofern orientieren sich alle Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung am derzeitigen Bestand. Die vorhandenen, typischen Nutzungsmischungen sollen unter besonderer Berücksichtigung der Wohnnutzungen geschützt und fortentwickelt werden. Dem steht eine mögliche Ansiedlung von Vergnügungsstätten entgegen, die sich als städtebaulich schädlich für Bereiche mit Geschäfts- und Wohnnutzung erwiesen haben. Aufgrund ihrer Öffnungszeiten stellen sie zugleich eine wesentliche Belastung der Wohnnutzung durch Lärm dar. Neben der Bedeutung als Wohnstandort überdeckt das Plangebiet einen Teil des zentralen Versorgungsbereiches Rödelheims. Dieser ist als C-Zentrum / Ortsteilzentrum nach dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main (EZK) kategorisiert und soll in seiner Funktionalität geschützt werden. Gemäß den Empfehlungen des EZK ist eine Komplettierung und Verdichtung des Geschäftsbesatzes wünschenswert. Die Zulassung von Vergnügungsstätten würde eine Flächenkonkurrenz zu den im Einzelhandelskonzept genannten Angebotsergänzungen bedeuten und Verwerfungen im Boden- und Mietpreisniveau verursachen. Die dadurch entstehenden Verdrängungseffekte würden die Versorgungsfunktion des Zentrums in Frage stellen. Zudem bewirken Vergnügungsstätten, speziell Spielhallen, eine städtebauliche Niveauabsenkung im Umfeld, den sogenannten "Trading-down-Effekt". Für diesen besteht durch die sehr kleinteilige und kleinräumige Situation und die aktuellen Leerstände eine besonders hohe Anfälligkeit im Plangebiet. Einer solchen Entwicklung soll der Ausschluss von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten entgegen wirken. Folgen Der neu zu erstellende Bebauungsplan Nr. 886 setzt Art und Maß der baulichen Nutzung aufgrund der vorhandenen Bebauung fest. Dazu sollen in den festgesetzten Mischgebieten Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Darüber hinaus bleiben alle bestehenden Gebäude und Nutzungen in ihrem Bestand und ihren Entwicklungsmöglichkeiten unberührt, da die übrigen Nutzungen innerhalb eines Mischgebietes weiterhin zulässig sind. Verfahren Da durch die Änderung der bestehenden Bebauungspläne bzw. Fluchtlinienpläne die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und sich im Gebiet nach § 34 BauGB der sich aus der Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird, erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 886 im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans wird keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen vorbereitet oder begründet. Auch werden keine Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und keine Europäischen Vogelschutzgebiete berührt, so dass keine Ausschlussgründe für das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB vorliegen. Anlage Rahmenkonzept (ca. 316 KB)