Bebauungsplan Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 28.04.2006, M 77

Betreff:

Bebauungsplan Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Zur Änderung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 230, Nr. 250, Nr. 270, Nr. 270 Ä und Nr. 572 in Frankfurt am Main - Nieder-Eschbach und Überplanung bisher unbeplanter Flächen ist der Bebauungsplan Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße - aufzustellen.

Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan zum Aufstellungsbeschluss.

Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen.

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung

Mit dem Bebauungsplan sollen für die Gewerbegebiete nördlich, südlich und westlich der Berner Straße sowie südwestlich des Ben-Gurion-Rings im Stadtteil Nieder-Eschbach die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit einem Warensortiment des täglichen Bedarfes von über 800 m² Geschossfläche geschaffen werden.

Begründung:

ÜBERSICHTSKARTE

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße umfasst die Bereiche nördlich, südlich und westlich der Berner Straße sowie südwestlich des Ben-Gurion-Rings des Gewerbegebietes Nieder-Eschbach am ehemaligen Stadtrand von Frankfurt am Main und grenzt nordwestlich an den Bebauungsplan Nr. 848 - Südlich Züricher Straße. Der noch in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 848 wird zukünftig ein Sondergebiet mit der Nutzung: "Sondergebiet - Großflächiger Einzelhandel - Möbeleinzelhandel“ festsetzen.

Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 848 war ein Abweichungsverfahren vom Regionalplan Südhessen 2000 nach § 12 des Hessischen Landesplanungsgesetzes (HLPG) erforderlich. Die Abweichung wurde gemäß Genehmigungserlass des Regierungspräsidiums vom 08.08.2005, Az. III 31.1 - 93d 02/07-5/05 u.a. mit der Maßgabe genehmigt, dass für den südlich und südwestlich angrenzenden Bereich an der Berner Straße die vorhandenen Nutzungen überprüft werden.

Unter Punkt 3 des Erlasses wird ausgeführt: "Die gültigen Bebauungspläne der Stadt Frankfurt am Main Nr. 572 - Schlachthofgelände, Nr. 230 - Bereich des Hornbach-Marktes und des Gewerbegebietes Nieder-Eschbach-Nord sind dahingehend neu zu fassen, dass die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsunternehmungen mit innenstadtrelevantem Sortiment ausgeschlossen ist. Die Bebauungspläne sind an die gültige Baunutzungsverordnung anzupassen.“

Das Plangebiet liegt - mit Ausnahme der bisher unbeplanten Flächen östlich der Autobahn-Anschlussstelle - im Geltungsbereich der fünf rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 230 - rechtsverbindlich seit 17.02.1970 , Nr. 250 - rechtsverbindlich seit 21.06.1977, Nr. 270 - rechtsverbindlich seit 05.01.1982, Nr. 270 Ä - rechtsverbindlich seit 16.04.1991 und Nr. 572 - rechtsverbindlich seit 23.03.1993 und ist fast zu 95% als GE-Gebiet festgesetzt. Wegen der Baunutzungsverordnungen aus den Jahren 1968 und 1977, die den Gebietsfestsetzungen überwiegend zugrunde liegen, können großflächige Einzelhandelsbetriebe bisher nicht ausgeschlossen werden. Da sich solche Betriebe aber in der Vergangenheit als schädlich für bestehende oder in Entwicklung befindliche Stadtteilzentren erwiesen haben, bedürfen derartige Betriebe nach aktueller Gesetzesgrundlage Festsetzungen als Sondergebiet oder als Kerngebiet.

Das Nieder-Eschbacher Gewerbegebiet wurde seit Mitte der 1970er Jahre bis Mitte der 1990er Jahre in großen Teilen mit gewerbetypischen Nutzungen (Lagerhäusern, produzierendem Gewerbe, Baumarkt, Bürogebäuden und auch mit zwei Discountläden) bebaut, nur noch wenige Gewerbegrundstücke sind bis heute unbebaut geblieben.

Seit Ende der 1990er Jahre zeigen sich Tendenzen einer Durchdringung des Gewerbegebietes und seiner direkten Umgebung mit großflächigen Lebensmittelmärkten.

In der Berner Straße Nr. 40 - 42 und 46 eröffneten im Jahr 2003 und 2004 zwei große Lebensmittel-Discountmärkte, von denen einer 2005 erweitert wurde.

Im Jahr 2003 wurde ein Lebensmittel-Discountmarkt mit ca. 1.500m² BGF genehmigt. Das Projekt konnte aufgrund des Bebauungsplans mit der BauNVO von 1968 nicht abgelehnt werden.

Ein weiterer Lebensmittel-Discountmarkt wurde im Jahr 2004 mit ca. 1.200 m² BGF genehmigt. Der Discounter erfuhr 2005 eine zusätzlich Erweiterung wegen einer geänderten Getränkeannahme/Leergutrückgabe. Auch dieses Projekt konnte wegen der geltenden BauNVO von 1968 nicht verhindert werden.

Der im Gewerbegebiet zugelassene Baumarkt betreibt dagegen keinen Einzelhandel mit Warensortimenten des täglichen Bedarfs.

Die Stadt Frankfurt am Main hat 2004 ein Gewerbeflächenkataster vorgelegt, das in seiner Analyse des Gewerbegebietes Nieder-Eschbach die Problematik der langsamen Tertiärisierung und den hohen Umnutzungsdruck durch Einzelhandel, insbesondere im westlichen Gewerbegebiet, belegt. Als vordringliche Maßnahme wird daher der Ausschluss von Einzelhandel im Gewerbeflächenbereich empfohlen.

Aus diesen besonderen städtebaulichen Gründen und auf der Grundlage des Genehmigungserlasses des Regierungspräsidiums vom August 2005 soll für den Bereich des Gewerbegebietes nördlich, südlich und westlich der Berner Straße sowie für das Gewerbegebiet südwestlich am Ben-Gurion-Ring Einzelhandel mit Gütern des täglichen Bedarfes in einer Größenordnung von über 800 m² Bruttogeschossfläche ausgeschlossen werden. Die Erfahrung zeigt, dass mit einer Begrenzung auf 800 m² Bruttogeschossfläche ein Standort für Investoren insbesondere von Discount- oder SB-Märkten mit Gütern des täglichen Bedarfs mangels Park- und Lagerflächen sowie durch die Sortimentseinschränkungen unattraktiv wird. Kleinere Einzelhandelsbetriebe, die dienende Funktion für das Gewerbegebiet und darüber hinaus auch für das angrenzende Misch- bzw. Wohngebiet haben können, sollen dagegen nicht ausgeschlossen werden.

Alle anderen Festsetzungen der bisherigen rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 230, Nr. 250, Nr. 270, Nr. 270 Ä und Nr. 572 bleiben weitestgehend bestehen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 859 werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet.

Hinweis:

Anlage Lageplan steht digital nicht zur Verfügung.