Bebauungsplan Nr. 859 Ä - Gewerbegebiet an der Berner Straße - 1. vereinfachte Änderung - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

ÜBERSICHTSKARTE

Zu I. und II.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das zirka 39 Hektar große Plangebiet liegt in verkehrstechnisch begünstigter Lage am Bad Homburger Autobahnkreuz im südlichen Bereich des Stadtteils Nieder-Eschbach. Ein kleiner Teil des Gebiets im Süden liegt in der Gemarkung Bonames. Das Plangebiet grenzt im Norden an die Züricher Straße, im Nordosten an die rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 403 - Am Bügel - und Nr. 848 - Südlich Züricher Straße - und im Osten an die Arnoldstraße. Im Süden verläuft der räumliche Geltungsbereich entlang des Ben-Gurion-Rings und im Westen an der Bundesautobahn (BAB) A 661.

Bestand und städtebauliche Situation

Das Gewerbegebiet an der Berner Straße wurde seit Mitte der 1970er Jahre mit einer heterogenen Bau- und Nutzungsstruktur bebaut.

Heute präsentiert sich das Gebiet mit seinen über 250 Unternehmen als vielseitiger Gewerbestandort mit einer breiten und kleinteiligen Mischung aus Büro-, Handels-, Service-, Produktions- und Dienstleistungsflächen. Städtebaulich prägen bis zu 5-geschossige Bürogebäude, die von mehreren Unternehmen genutzt werden, Einzelhandelsflächen und großmaßstäbliche Fachmärkte das Bild des Gewerbegebiets. Ergänzt wird dies durch zahlreiche kleinformatige Gewerbe- und Bürobauten, die gastronomische Dienstleistungen und Bildungsangebote sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke beherbergen und gemeinsam zu einer lebendigen, gut durchmischten Quartiersstruktur mit hoher Arbeitsplatzdichte und reger Kunden- beziehungsweise Besucherfrequenz beitragen. Über das Gebiet verteilt sind zudem mehrere Leerstände sowie vereinzelt Wohnnutzungen festzustellen.

Das der Fläche nach größte ansässige Unternehmen im Plangebiet ist ein Baumarkt, der mit seinem Betriebsgelände den nordwestlichen Teil des Geltungsbereichs zwischen Berner Straße und Züricher Straße prägt. Im daran anschließenden Bereich westlich der Genfer Straße finden sich neben klassischen Gewerbebetrieben auch kirchliche und soziale Einrichtungen, zwei Lebensmittel-Discountmärkte sowie vereinzelt Vergnügungsstätten und Anlagen für sportliche Zwecke, die den Charakter dieses Teilgebiets mitbestimmen.

In Bereich östlich der Genfer / Züricher Straße ist die Bebauungs- und Nutzungsstruktur kleinteiliger. Hier haben sich diverse kleinere bis mittelgroße Unternehmen vornehmlich aus dem Bereich Dienstleistung, Verkauf und Handel sowie Büro und Verwaltung angesiedelt. Bezogen auf die Fläche dominiert hier ein Unternehmen mit Schwerpunkt im Bereich Immobiliendienstleistungen. Vereinzelt sind auch Einrichtungen aus dem sozialen, bildungsbezogenen und gesundheitlichen Sektor wie das "Jugendhaus am Bügel" mit angegliedertem Bolzplatz, die evangelische Kirche mit dem Familienzentrum "Regenbogen" sowie eine Krabbelstube ansässig. Zudem befinden sich in diesem Teil des Plangebiets ein Heizkraftwerk am Ben-Gurion-Ring und ein Umspannwerk nördlich der Berner Straße. Weiterhin ist im Bereich zwischen Genfer Straße und Ben-Gurion-Ring die Teilnutzung eines Einzelgebäudes als Rechenzentrum dokumentiert.

Die derzeit weitgehend leerstehenden Bürogebäude am Ben-Gurion-Ring 158 bis 164 und 172 bis 174 im südlichen Bereich des Plangebiets sollen innerhalb der nächsten Jahre im Rahmen der städtischen Schulbauoffensive zum dauerhaften Auslagerungsstandort für den Interimsschulbetrieb mehrerer Schulen umgebaut werden.

In der Umgebung des Plangebiets befinden sich nördlich, direkt an den Geltungsbereich angrenzend, eine Kleingartenanlage sowie seit 2007 ein großes Möbelhaus. Östlich des Geltungsbereichs schließt sich ein Wohngebiet an, welches ab den 1960er Jahren als Splittersiedlung entstand und sich später auf Grundlage der Bebauungspläne Nr. 227 und 262 zu einem geordneten Wohngebiet mit Einfamilienhäusern und einer Kirche entwickelte. Südöstlich des Plangebietes befindet sich die Großwohnsiedlung Ben-Gurion-Ring, die in den 1970er-Jahren als Hochhaussiedlung mit Hochhausgruppen von bis zu achtzehn Geschossen, sozialer Infrastruktur sowie mit einer Ladenpassage errichtet wurde.

Planungsgrundlagen

Bebauungspläne

Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 859 Ä umfasst vollständig den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße -, in Kraft getreten am 02.07.2013. Dieser setzt zur Steuerung der baulichen Nutzung der Grundstücke differenzierte Gewerbegebiete (GE und GE-1) gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie jeweils zwei Flächen für die Versorgung (Umspannwerk, Heizkraftwerk) und für den Gemeinbedarf (Kirche, Jugendhaus) fest.

Da sich in den benachbarten Baugebieten östlich und südöstlich des Geltungsbereichs störempfindliche Wohnnutzungen befinden, sind in den Gewerbegebieten GE-1 nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihren Auswirkungen und Störungen auch in Mischgebieten zugelassen werden können. Von den zulässigen Nutzungen gemäß § 8 BauNVO werden in den Gewerbegebieten GE-1 daher auch Tankstellen ausgeschlossen.

Aufgrund der in den 2000er Jahren einsetzenden Tertiärisierung des Plangebiets durch Einzelhandel, wurde zudem die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben eingeschränkt. Diese sind in allen Gewerbegebieten (GE, GE-1) nur ausnahmsweise zulässig.

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Stadt Frankfurt am Main

Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP) 2021 bildet als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) die Grundlage der Stadtentwicklungsplanung zur Flächensicherung und -vorsorge für Industrie und Gewerbe in Frankfurt am Main. Es wurde zuletzt am 09.06.2022 von der Stadtverordnetenversammlung mit Beschluss § 1838 hinsichtlich des städtebaulichen Umgangs mit Rechenzentren in Gewerbe- und Industriegebieten (Rechenzentrenkonzept) aktualisiert.

Das GEP weist dabei auf die Sonderrolle von Rechenzentren in der Stadt Frankfurt hin und hält im Zusammenhang mit bestehenden Gewerbe- und Industriegebieten fest, dass diese eine direkte Flächenkonkurrenz insbesondere für produzierendes Handwerk, Gewerbe und Industrie auslösen können. Die Ansiedlung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren soll daher beschränkt werden. In Anlage 2 zum GEP wurde dazu die räumliche Abgrenzung der Eignungs- und Ausschlussgebiete für die Ansiedlung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren im Stadtgebiet definiert. Der Großteil des Plangebiets wird hier dezidiert als Ausschlussgebiet dargestellt.

Zudem stellt das GEP in Anlage 4 den Großteil des Plangebiets als Bereich dar, für den als Maßnahme zur Sicherung und Entwicklung des Gewerbestandorts die Aufstellung beziehungsweise Änderung eines Bebauungsplans erfolgen soll.

Mit der Einordnung von Standorttypen konkretisiert das GEP die jeweiligen Erhaltungs- und Entwicklungsziele der gewerblichen Bauflächen und gibt dabei erste Hinweise auf bestimmte planungsrechtliche Festsetzungsmöglichkeiten. Für den Großteil des Plangebiets sieht das GEP in Anlage 1 unter Ziffer 15.1 "Berner Straße" Standorttypik und Entwicklungsziel "Gewerbe (emittierend)" vor. Damit soll ein Gewerbestandort gesichert werden, der über eine attraktive Erreichbarkeit durch den öffentliche Personennahverkehr verfügt und der auf eine leistungsfähige, externe Erschließung für den motorisierten Individualverkehr angewiesen ist. Der klassische Standorttyp "Gewerbe (emittierend)" soll vorwiegend für nicht erheblich emittierende Gewerbebetriebe vorbehalten sein. Verarbeitendes Gewerbe, Logistik, Baugewerbe sowie deren Produktions-, Lager- und Werkstätten sollen in ihrem Bestand gesichert beziehungsweise die Grundlage für weitere Ansiedlungen dieser Gewerbebetriebe geschaffen werden. Büro- und Verwaltungsgebäude sollen in der Regel betriebszugehörig sein. Mit ausnahmsweise zulässigen Nutzungen soll zudem restriktiv umgegangen werden.

Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung

Der Bestand der Gewerbeflächen am Standort "Berner Straße" wird heute vorwiegend von gewerblichen Nutzungen belegt, für welche die gut erschlossene Lage des Gewerbegebiets im Stadtteil Nieder-Eschbach vorteilhaft ist und erhalten werden soll. Der bestehende Leerstand und die Flächenverfügbarkeit führen zu einem gesteigerten Umnutzungsdruck. Besonders für etablierte Kleingewerbe-, Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe besteht die Gefahr, dass sie infolge einer erhöhten Flächennachfrage und der höheren Zahlungsbereitschaft konkurrierender Nutzungen verdrängt werden. Es ist davon auszugehen, dass für sie kaum adäquate Ersatzflächen zu vergleichbaren Konditionen im Frankfurter Stadtgebiet zu finden sind.

Durch die Änderung des Bebauungsplans Nr. 859 soll für die Grundstückeigentümer und Gewerbebetriebe Planungssicherheit geschaffen und somit möglichen spekulativen Leerständen und Kündigungen von Mietverhältnissen vorgebeugt werden.

Im Vordergrund der planerischen Zielsetzung steht daher die langfristige Sicherung und Stärkung des Gewerbestandortes "Berner Straße" und dessen Standortprofils als klassischer Standort für Gewerbenutzungen, die aufgrund ihrer besonderen Bedürfnisse und Eigenschaften zwingend auf diese Gebietskategorie und die am Standort vorhandenen Lagevorteile angewiesen sind. Dazu sollen konkurrierende Nutzungen, die dazu geeignet sind, die ansässigen und zukünftigen gewerblichen Nutzungen zu verdrängen und bodenrechtliche Spannungen hervorzurufen, planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Dies gilt insbesondere für Rechenzentren, für die aufgrund ihres rasanten Wachstums im Rahmen der Aktualisierung des GEP bedarfsgerechte Eignungsgebiete formuliert wurden, und Vergnügungsstätten, welche nicht auf Gewerbegebiete angewiesen sind.

Zur Steuerung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren ist das bestehende Planungsrecht nur bedingt geeignet. Rechenzentren werden in der Regel als nicht erheblich störender Gewerbebetrieb eingestuft. Sie sind daher in allen Gewerbegebieten (GE und GE-1) des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 859 uneingeschränkt zulässig, wenn sie durch Immissionen die vorhandenen Wohnnutzungen nicht wesentlich stören.

Gemäß § 8 (3) Nr. 3 BauNVO sind Vergnügungsstätten in den Gewerbegebieten (GE und GE-1) des Plangebietes ausnahmsweise zulässig, ihre Genehmigung wurde bisweilen nicht restriktiv behandelt. Dies hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass sich im westlichen Teilgebiet des Gewerbegebiets "Berner Straße" erste Spielhallen in den bestehenden Gewerbegebieten ansiedelten und dort vorhandene, vorwiegend klassische gewerbliche Nutzungen verdrängten. Sowohl Spielhallen als auch andere Vergnügungsstätten stehen nicht nur im Konflikt mit anderen gewerblichen Nutzungen, sondern können - wie Rechenzentren auch - das vorhandene Ortsbild und die bestehenden schutzbedürftigen Nutzungen wie Wohnen und soziale Einrichtungen im Plangebiet und dessen unmittelbarer Umgebung stören.

Aufgrund des rasanten Anstiegs von KI-Anwendungen und der allgemeinen Entwicklung hin zur Digitalisierung der Gesellschaft sowie der steigenden Tendenz zur Erlebnis- und Freizeitgesellschaft ist davon auszugehen, dass von diesen Nutzungen, die sich aufgrund ihres vielfach höheren Flächenertrags in der Konkurrenz gegen gewerbliche Betriebe durchsetzen können, eine anhaltende Nachfrage ausgehen wird.

Es ist daher vorgesehen in den Gewerbegebieten des Bebauungsplans Nr. 859 die Festsetzungen zur Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung an die dargestellten Erfordernisse anzupassen. Um Bauflächen für die Nutzungen zu sichern, die durch ihre besonderen Eigenschaften auf Gewerbegebiete angewiesen sind, sowie die oben beschriebenen sensiblen Nutzungen vor städtebaulichen Konflikten zu schützen, sollen Vergnügungsstätten und Rechenzentren, die nicht als untergeordnete Nebenanlage oder als untergeordneter Bestandteil der Hauptanlage einem im Plangebiet ansässigen Gewerbebetrieb dienen, in den Gewerbegebieten (GE und GE-1) ausgeschlossen werden.

Die Bebauungsplanänderung soll sich ausschließlich auf die ergänzende Festsetzung des Ausschlusses der oben genannten Nutzungsarten erstrecken. Es werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet. Alle anderen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 859 - Gewerbegebiet an der Berner Straße - bleiben bestehen.

Da die Grundzüge der Planung durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt werden, erfolgt die Änderung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB.