Änderung der Förderungsrichtlinie Bahnhofsviertel

Vortrag des Magistrats vom 23.11.2007, M 264

Betreff:

Änderung der Förderungsrichtlinie Bahnhofsviertel

Vorgang:

l. Beschl. d. Stv.-V. vom 12.10.2006, § 813 (M 158)

1. Es dient zur Kenntnis, dass sich die "Förderungsrichtlinie Bahnhofsviertel“ dem Grunde nach bewährt hat und bisher sehr gut angenommen wurde. Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 12.10.2006, § 813, wurde mit der Änderung der Förderrichtlinie die Möglichkeit eröffnet, die Fördermittel nicht nur als Darlehen, sondern auch als Zuschuss zu gewähren. Das Förderprogramm hat dadurch zusätzlich an Attraktivität gewonnen. Zur Erhaltung dieses zusätzlichen Investitionsanreizes und zur Optimierung der verwaltungstechnischen Umsetzung der Richtlinie, insbesondere in Bezug auf die Möglichkeit der Zuschussgewährung, ist eine Anpassung an die geänderten Rahmenbedingungen der Förderung erforderlich.
2. Der Änderung der Förderungsrichtlinie Bahnhofsviertel, die am 12.05.2005 mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung, § 9118, beschlossen wurde und am 12.10.2006 mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung, § 813, geändert wurde, wird in den folgenden Punkten zugestimmt: Die bisherige Ziff. 4.1.2 entfällt. Die Ziff. 4.1.2 erhält folgende Neufassung: “Von der Förderung ausgeschlossen sind Maßnahmen, die neben dem Wohnraum wohnunverträgliche Nutzungen enthalten.“ Ziff. 5.4 wird ergänzt und erhält folgende Fassung: “Die technischen Anforderungen an die Baumaßnahme und den Wohnraum richten sich nach den geltenden Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Hinweis: Die Bewilligung von Fördermitteln ersetzt nicht eine eventuell erforderliche Baugenehmigung nach der HBO.“ Ziff. 7 erhält folgende Neufassung: “7 Zweckbindung 7.1 Allgemeines Für die über den planungsrechtlich zwingenden Wohnanteil hinaus, gemäß Ziff.3.2.1; 3.2.2 und 3.2.3 geförderte Wohnungen (Verbesserung des Wohnwertes/ Instandsetzung und die Neuschaffung von Wohnraum sowie die Umwandlung von bisher nicht zu Wohnzwecken genehmigten Flächen in Flächen mit Wohnnutzung), wird eine Zweckbindung festgelegt. Für die Dauer der Zweckbindung müssen die Wohnungen als Wohnraum erhalten bleiben. Zur Sicherung der Zweckbindung ist die Eintragung einer Baulast erforderlich. Dieser Wohnraum ist für den Ausgleich des planungsrechtlich zwingenden Wohnanteils unbeachtlich. 7.2 Rechtsnachfolge Bei einer Veräußerung der geförderten Objekte während der Dauer der Zweckbindung sind die aus der Bewilligung resultierenden Bindungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen. 7.3 Dauer der Zweckbindung
   • a)Bei Darlehensförderung Die Zweckbindung besteht mindestens 10 Jahre ab Tilgungsbeginn und im Übrigen bis zur planmäßigen Tilgung des städtischen Darlehens. Im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens bleibt die Zweckbindung entsprechend Absatz 1 für mindestens 10 Jahre ab Tilgungsbeginn bestehen.
   • b)Bei Zuschussförderung Die Zweckbindung besteht für die Dauer von 20 Jahren.“ Ziff. 9.1 erhält folgende Fassung: "Die Förderung wird in der Regel als Darlehen gewährt. Das Darlehen ist die ersten zehn Jahre zinslos. Für die Restlaufzeit wird das Darlehen mit 2,5 % verzinst. Die Tilgung beträgt 1% zuzüglich der durch die Tilgung ersparten Zinsen; Tilgungsleistungen treten zum Quartalsende außer Verzinsung. Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag (Ziff. 11.5) sind vierteljährlich nachträglich zu zahlen. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist nur mit Zustimmung der Darlehensgeberin möglich.“ Ziff. 9.7 erhält folgende Fassung: " Die Förderung kann unter folgenden Voraussetzungen auch als Zuschuss gewährt werden: - Der Zuschuss wird bei Antragstellung schriftlich und verbindlich beantragt. - Die dauerhafte Wohnnutzung wird durch die Eintragung einer Baulast gesichert. Die Höhe des Zuschusses beträgt 75 % der errechneten Darlehenshöhe nach Ziffer 9.2.“ Ziff. 10.1 erhält folgende Fassung: "Die Fördergeberin zahlt die Fördermittel aus, wenn
   • a)bei Darlehensförderung der Nachweis der grundbuchlichen Sicherung des Darlehens durch die Eintragung einer Grundschuld an rangbereiter Stelle erbracht ist. Den für die Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln wird bei der grundbuchlichen Sicherung Vorrang gewährt, aber Belastungen zugunsten von Eigentümern und ihren Verwandten müssen gegenüber dem städtischen Darlehen nachrangig sein. Eine ggf. erforderliche Baulast muss ebenfalls eingetragen sein (vgl. Ziff. 7).
   • b)bei Zuschussförderung die dauerhafte Wohnnutzung durch die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde erfolgt ist.“ Ziff. 10.2 erhält folgende Fassung: "Die Fördermittel werden bis zu 90% entsprechend dem Bautenstand auf Nachweis in Raten ausgezahlt. Die restlichen 10 % der Fördersumme werden nach Fertigstellung der Baumaßnahme ausgezahlt. Hierzu ist ein Nachweis der ordnungsgemäßen Belegung / Vermietung der Wohnungen notwendig.“ Ziff. 11.4 erhält folgende Fassung: "Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen: - unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand - Kopie eines Lageplanes - Planungsunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) - Beschreibung des Gebäudes - Wohnflächenberechnung - Bruttogeschossflächenberechnung gesamt und nach Wohneinheiten getrennt dargestellt - prüfbare Kostenaufstellung mit Beschreibung der durchzuführenden Maßnahmen, getrennt nach Gewerken - Bauschein mit genehmigten Bauplänen (sofern für die Maßnahmen erforderlich) - Nachweis über die Gesamtfinanzierung der geplanten Maßnahmen.“ Begründung: A Zielsetzung Die Bandbreite der förderfähigen Maßnahmen reicht mittlerweile von einzelnen Mietwohnungen bis hin zu größeren, bisher leer stehenden Gewerbeobjekten die auch im Rahmen von Bauträgerverfahren zu Wohnzwecken umgebaut und veräußert werden. Die Förderung dieser Maßnahmen trägt entscheidend zur Reduzierung bzw. Beseitigung der im Bahnhofsviertel bestehenden Leerstände bei. In der praktischen Umsetzung der Förderrichtlinie, die zuletzt mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 12.10.2006, § 813, geändert wurde, hat sich zwischenzeitlich gezeigt, dass in einigen Punkten eine Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen der Förderung erforderlich geworden ist, um die gewonnene Akzeptanz und Attraktivität des Förderprogramms zu erhalten, zu steigern und den teilweise sehr unterschiedlich strukturierten Projektanträgen für die kommenden Jahre in geeigneter Weise Rechnung tragen zu können. Gleichzeitig soll mit einer differenzierteren Darstellung einzelner Positionen der Förderrichtlinie das Verfahren für die Antragsteller transparenter werden. B Alternativen keine C Lösung Änderung der Richtlinie in folgenden Punkten: Ziffer 4.1.2 Bisher: “Von der Förderung ausgeschlossen sind alle Maßnahmen der Ziff. 3.2.1 bis 3.2.5, die im Zusammenhang mit dem Nachweis des planungsrechtlich zwingenden Wohnanteils auf anderen Liegenschaften stehen.“ Neu: “Von der Förderung ausgeschlossen sind Maßnahmen, die neben dem Wohnraum wohnunverträgliche Nutzungen enthalten.“ Begründung: Die Sicherung des planungsrechtlich erforderlichen Wohnanteils auf einer Liegenschaft erfolgt durch die Eintragung einer Baulast. Damit ist jedoch der Wohnraum noch nicht hergestellt. Ein eventuell vorliegender Missstand besteht dann u. U. weiter. Mit dem Wegfall dieser Regelung wird ein zusätzlicher Anreiz geschaffen, den zwingenden Wohnanteil auch tatsächlich zu schaffen. Zukünftig besteht nun die Möglichkeit, dass insbesondere bei geplanten Änderungen gewerblicher Nutzung in Kombination mit dem Wohnanteil bei Förderungsausschluss in besonderen Einzelfällen ein Anreiz zugunsten anderer, wohnverträglicherer Nutzungen entsteht. Die besondere Situation im Bahnhofsviertel erfordert zur Stärkung einer stabilen Bewohnerstruktur einen sensiblen Umgang mit den unterschiedlichen Anforderungen an eine Wohnsituation die in engem Zusammenhang mit einer gewerblichen Nutzung stehen. Ziff. 5.4 Bisher: “Die technischen Anforderungen an die Baumaßnahme und den Wohnraum richten sich nach den geltenden Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Neu: “Die technischen Anforderungen an die Baumaßnahme und den Wohnraum richten sich nach den geltenden Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Hinweis: Die Bewilligung von Fördermitteln ersetzt nicht eine eventuell erforderliche Baugenehmigung nach der HBO.“ Begründung: Ergänzender Hinweis im Satz 2 zur Erhöhung der Transparenz im Verwaltungsverfahren. Ziffer 7 Bisher: “7.1 Für die über den planungsrechtlich zwingenden Wohnanteil hinaus entstehenden Wohnungen gelten die folgenden Punkte: 7.1.1 Der Wohnraum muss für die Dauer der Zweckbindung als Wohnraum erhalten bleiben. 7.1.2 Maßnahmen, die nach 3.2.1; 3.2.2 und 3.2.3 gefördert werden ( Verbesserung des Wohnwertes / Instandsetzung und die Neuschaffung von Wohnraum sowie die Umwandlung von bisher nicht zu Wohnzwecken genehmigten flächen in flächen mit Wohnnutzung ), sind in der Regel 10 Jahre ab Tilgungsbeginn und im Übrigen bis zur planmäßigen Tilgung des städtischen Darlehens zweckgebunden. Dieser Wohnraum ist für den Ausgleich des planungsrechtlich zwingenden Wohnanteils unbeachtlich. 7.1.3 Zur Sicherung der Zweckbindung ist die Eintragung einer Baulast notwendig. 7.1.4 Bei einer Veräußerung der geförderten Objekte während der Dauer der Zweckbindung sind die aus der Bewilligung resultierenden Bindungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen. 7.2 Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist nur mit Zustimmung der Darlehensgeberin möglich.“ Neu: “7 Zweckbindung 7.1 Allgemeines Für die über den planungsrechtlich zwingenden Wohnanteil hinaus, gemäß Ziff.3.2.1; 3.2.2 und 3.2.3 geförderte Wohnungen (Verbesserung des Wohnwertes/ Instandsetzung und die Neuschaffung von Wohnraum sowie die Umwandlung von bisher nicht zu Wohnzwecken genehmigten Flächen in Flächen mit Wohnnutzung), wird eine Zweckbindung festgelegt. Für die Dauer der Zweckbindung müssen die Wohnungen als Wohnraum erhalten bleiben. Zur Sicherung der Zweckbindung ist die Eintragung einer Baulast erforderlich. Dieser Wohnraum ist für den Ausgleich des planungsrechtlich zwingenden Wohnanteils unbeachtlich. 7.2 Rechtsnachfolge Bei einer Veräußerung der geförderten Objekte während der Dauer der Zweckbindung sind die aus der Bewilligung resultierenden Bindungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen. 7.3 Dauer der Zweckbindung
   • a)Bei Darlehensförderung Die Zweckbindung besteht mindestens 10 Jahre ab Tilgungsbeginn und im Übrigen bis zur planmäßigen Tilgung des städtischen Darlehens. Im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens bleibt die Zweckbindung entsprechend Absatz 1 für mindestens 10 Jahre ab Tilgungsbeginn bestehen.
   • b)Bei Zuschussförderung Die Zweckbindung besteht für die Dauer von 20 Jahren.“ Begründung: Mit der differenzierten Darstellung der Zweckbindung nach den Zuwendungsarten wird der seit 12.10.2006 in Kraft befindlichen Richtlinie mit der Möglichkeit der Zuschussgewährung im höheren Maße Rechnung getragen. Hinweis: Die bisherige Ziffer 7.2 ist in 9.2 eingeflossen. Ziffer 9.1 Bisher: “Die Förderung wird als Darlehen gewährt. Das Darlehen ist die ersten zehn Jahre zinslos. Für die Restlaufzeit wird das Darlehen mit 2,5 % verzinst. Die Tilgung beträgt 1 %.“ Neu: "Die Förderung wird in der Regel als Darlehen gewährt. Das Darlehen ist die ersten zehn Jahre zinslos. Für die Restlaufzeit wird das Darlehen mit 2,5 % verzinst. Die Tilgung beträgt 1% zuzüglich der durch die Tilgung ersparten Zinsen; Tilgungsleistungen treten zum Quartalsende außer Verzinsung. Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag (Ziff. 11.5) sind vierteljährlich nachträglich zu zahlen. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist nur mit Zustimmung der Darlehensgeberin möglich.“ Begründung: Mit der Einführung der Möglichkeit einer Zuschussgewährung soll die Förderung als Darlehen weiterhin den Regelfall darstellen. Hinweis: Ergänzt wurde die Ziffer 9.1 um die frühere Ziffer 7.2, ohne inhaltliche Änderung. Ziffer 9.7 Bisher: "Auf Antrag kann das Förderdarlehen in einen Zuschuss umgewandelt werden, wenn die Wohnnutzung mit einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Stadt gesichert wird. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der Höhe des entsprechenden Restdarlehens nach einer Laufzeit von 20 Jahren.“ Neu: "Die Förderung kann unter folgenden Voraussetzungen auch als Zuschuss gewährt werden: - Der Zuschuss wird bei Antragstellung schriftlich und verbindlich beantragt. - Die dauerhafte Wohnnutzung wird durch die Eintragung einer Baulast gesichert. Die Höhe des Zuschusses beträgt 75 % der errechneten Darlehenshöhe nach Ziffer 9.
3. Begründung: Die Förderung in Form eines Darlehens hat sich bisher grundsätzlich bewährt und als attraktiv erwiesen. Sie soll weiterhin den Regelfall bilden. Bei der Förderantragstellung kann darüber hinaus für alle Fördermaßnahmen schriftlich und verbindlich alternativ die Gewährung eines Zuschusses beantragt werden. Die Gewährung eines Zuschusses wird im Einzelfall bei Antragstellung geprüft und nach positiver Beurteilung direkt als Zuschuss bewilligt. Es ist zukünftig nicht mehr erforderlich, dass im Vorfeld zuerst ein Darlehen bewilligt wird, dass dann erst in einem zweiten Schritt in einen Zuschuss umgewandelt werden kann. Dieses zeitaufwändige und für den Antragsteller mit zusätzlichen Kosten verbundene Verfahren hat sich in der praktischen Durchführung nicht bewährt. Im Falle der Zuschussgewährung wird zukünftig die dauerhafte Wohnnutzung durch die Eintragung einer Baulast gesichert. Die Absicherung des Zuschusses durch die bisher vorgeschriebene, beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch, kann z.B. im Falle einer Zwangsversteigerung ggf. untergehen und bildet damit für die Stadt keine ausreichende Sicherheit für die langfristige Wohnnutzung auf der geförderten Liegenschaft. Die Baulast hingegen bleibt auf Dauer erhalten. Da der Zuschuss gem. Ziffer 10.2 der Förderrichtlinie nach Bautenstand ausgezahlt wird, kann darüber hinaus hinreichend die vereinbarungsgemäße Durchführung der Maßnahme und ordnungsgemäße Verwendung der Mittel überprüft werden. Die bisherige Ziffer 9.7, Abs. 2 wird transparenter gestaltet. Die Höhe des Zuschusses wird neu auf 75% der errechneten Darlehenshöhe nach Ziff. 9.2 festgelegt. Dies entspricht rechnerisch der Höhe des entsprechenden Restdarlehens nach einer Laufzeit von 20 Jahren. Ziffer 10.1 Bisher: "Der Fördergeber zahlt das Baudarlehen aus, wenn der Nachweis der grundbuchlichen Sicherung an rangbereiter Stelle erbracht ist. Den für die Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln wird bei der grundbuchlichen Sicherung Vorrang gewährt, aber Belastungen zugunsten von Eigentümern und ihren Verwandten müssen gegenüber dem städtischen Darlehen nachrangig sein.“ Neu: "Die Fördergeberin zahlt die Fördermittel aus, wenn
   • a)bei Darlehensförderung der Nachweis der grundbuchlichen Sicherung des Darlehens durch die Eintragung einer Grundschuld an rangbereiter Stelle erbracht ist. Den für die Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln wird bei der grundbuchlichen Sicherung Vorrang gewährt, aber Belastungen zugunsten von Eigentümern und ihren Verwandten müssen gegenüber dem städtischen Darlehen nachrangig sein. Eine ggf. erforderliche Baulast muss ebenfalls eingetragen sein (vgl. Ziff. 7).
   • b)bei Zuschussförderung die dauerhafte Wohnnutzung durch die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde erfolgt ist.“ Begründung: Die Modalitäten zur Auszahlung der Fördermittel werden differenziert nach Darlehen- und Zuschussförderung dargestellt (vgl. hierzu auch Ziff. 9) Ziffer 10.2 Bisher: Das Baudarlehen wird bis zu 90 % entsprechend dem Bautenstand auf Nachweis in Raten ausgezahlt. Die restlichen 10 % der Darlehenssumme werden nach Fertigstellung der Baumaßnahme ausgezahlt. Hierzu ist ein Nachweis der ordnungsgemäßen Belegung / Vermietung der Wohnungen (abgeschlossene Mietverträge) notwendig.“ Neu: "Die Fördermittel werden bis zu 90% entsprechend dem Bautenstand auf Nachweis in Raten ausgezahlt. Die restlichen 10 % der Fördersumme werden nach Fertigstellung der Baumaßnahme ausgezahlt. Hierzu ist ein Nachweis der ordnungsgemäßen Belegung / Vermietung der Wohnungen notwendig.“ Die Formulierung berücksichtigt nun die Möglichkeit der Zuschussgewährung. In Abhängigkeit zum Projekt sind für die ordnungsgemäßen Belegung / Vermietung unterschiedliche Nachweise erforderlich. In der Praxis sind sowohl Mietwohnungen als auch Eigentumsprojekte förderfähig. Ziffer 11.4 Bisher: "Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen: - unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand - Kopie eines Lageplanes - Planungsunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) - Beschreibung des Gebäudes - Wohnflächenberechnung - prüfbare Kostenaufstellung mit Beschreibung der durchzuführenden Maßnahmen, getrennt nach Gewerken - Bauschein mit genehmigten Bauplänen (sofern für die Maßnahmen erforderlich) - Nachweis über die Gesamtfinanzierung der geplanten Maßnahmen“ Neu: "Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen: - unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand - Kopie eines Lageplanes - Planungsunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) - Beschreibung des Gebäudes - Wohnflächenberechnung - Bruttogeschossflächenberechnung gesamt und nach Wohneinheiten getrennt dargestellt - prüfbare Kostenaufstellung mit Beschreibung der durchzuführenden Maßnahmen, getrennt nach Gewerken - Bauschein mit genehmigten Bauplänen (sofern für die Maßnahmen erforderlich) - Nachweis über die Gesamtfinanzierung der geplanten Maßnahmen.“ Begründung: Die erforderlichen Unterlagen werden ergänzt um die Bruttogeschossflächenberechnung. Zur Berechnung der Baulasten, die zur Sicherung der über dem zwingenden Wohnanteil hinaus entstehenden Wohnflächen und bei Zuschussgewährung einzutragen sind, ist als Grundlage die Vorlage einer Bruttogeschossflächenberechnung erforderlich. D Kosten
4. Investitionsbedarf Durch diesen Beschluss entstehen keine zusätzlichen Kosten. Die Investitionen werden durch Einzelfall bezogene Bewilligung des Planungsdezernenten getätigt.
5. Finanzbedarfszeitraum mit Angaben der Jahresraten 2007 ff
6. Folgeinvestitionen keine
7. Kalkulatorische Verzinsung keine
8. Jahreserträge keine
9. Leistungen Dritter keine
10. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine
11. Sonstiges entfällt Anlage 1 (ca. 39 KB)