1. Bebauungsplan Nr. 150 Ä2 - Östlich Praunheimer Landstraße - 2. vereinfachte Änderung - Bebauungsplan NW 43c Nr. 2 Ä - Alt-Hausen - 1. vereinfachte Änderung…

Zu I.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Die Verfahren zur zweiten vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 150 und zur ersten vereinfachten Änderung der Bebauungspläne NW 43c Nr. 2 und NW 43d Nr. 3 umfassen in ihren Geltungsbereichen das Gewerbegebiet "Im Vogelsgesang" im Ortsteil Hausen nördlich der Bundesautobahn A66. Die Geltungsbereiche umfassen für den Bebauungsplan Nr. 150 Ä2 eine Fläche von 3,0 ha, für den Bebauungsplan NW 43c Nr. 2 Ä eine Fläche von 0,3 ha und für den Bebauungsplan NW 43d Nr. 3 Ä eine Fläche von 0,4 ha.

Die Plangebiete werden im Westen von der Praunheimer Landstraße begrenzt, im Süden und im Südosten durch den Niddapark. Die Straße Im Vogelsgesang stellt im Osten und Norden die Grenze dar. Ausgenommen sind die Liegenschaften Im Vogelsgesang 7, 7a und 9 bis 13 (Gemarkung Hausen Bez 41 496, Flur 3, Flurstücke 79/11, 79/12, 79/13, 79/16 und 81/1) mit ausschließlich Wohnbebauung.

Bestand und städtebauliche Situation

In den Plangebieten liegen eine gemischte städtebauliche Struktur aus bis zu siebengeschossigen Bürogebäuden, eingeschossigen Hallen- und Lagergebäuden und kleinteilig bebauten Gewerbegrundstücken vor. Das Nutzungsspektrum reicht von vielfältigen Dienstleistungsunternehmen in den Bürogebäuden über zwei private Hochschulen, unterschiedliche Werkstätten und Handwerkerbetriebe, mehrere Kfz-Werkstätten bis zu einem gastronomischen Betrieb und einem Kindergarten. Über das Gebiet verteilt sind zudem signifikante Brachflächen und Leerstände festzustellen, die vermutlich in Teilen auch durch die Hoffnung auf ein geändertes Planungsrecht mit der Festsetzung eines höheren Maßes der baulichen Nutzung und der Ermöglichung lukrativerer Arten der baulichen Nutzung bedingt sind.

Planungsgrundlagen

Bebauungspläne

Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 150 Ä2 umfasst einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 150 Ä, in Kraft getreten am 03.07.1965, für den die Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1962 anzuwenden ist. Es sind als Art der Nutzung Gewerbegebiete (GE), eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und maximal drei Vollgeschosse festgesetzt.

Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans NW 43c Nr. 2 Ä erstreckt sich auf den nordöstlichen Teilbereich des seit dem 30.05.1974 rechtsverbindlichen Bebauungsplans NW 43c Nr. 2, für den die BauNVO von 1968 anzuwenden ist. Es sind als Art der Nutzung Gewerbegebiete (GE), eine GRZ von 0,6, eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6, maximal drei Vollgeschosse sowie die offene Bauweise festgesetzt.

Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans NW 43d Nr. 3 Ä umfasst den nordwestlichen Teilbereich des seit dem 05.04.1974 rechtsverbindlichen Bebauungsplans NW 43d Nr. 3, für den die BauNVO von 1968 anzuwenden ist. Es sind als Art der Nutzung Gewerbegebiete (GE), eine GRZ von 0,8, eine GFZ von 2,0, maximal drei Vollgeschosse sowie die offene Bauweise festgesetzt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Frankfurt am Main

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2018 (EHZK) bestimmt als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) die konzeptionellen Ziele und strategischen Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung in Frankfurt am Main. Es wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main mit Beschluss § 7287 vom 04.03.2021 beschlossen.

Wesentliche Ziele des EHZK sind die Lenkung des Einzelhandels in die bestehenden zentralen Versorgungsbereiche, um diese zu erhalten und zu stärken, sowie die Verbesserung der Nahversorgung im gesamten Frankfurter Stadtgebiet.

Des Weiteren sollen Industrie- und Gewerbegebiete für Handwerk und Gewerbe gesichert werden. Sie sollen für diejenigen Betriebe, die auf sie angewiesen sind (insbesondere Industrie, Handwerk, produzierendes und verarbeitendes Gewerbe), zur Verfügung stehen. Die Einrichtung von Verkaufsflächen ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe vorgesehen.

Im Rahmen der Erarbeitung des EHZK wurden anhand einer Analyse des bestehenden Planungsrechts Gewerbegebiete identifiziert, in denen durch die Aufstellung beziehungsweise die Änderung von Bebauungsplänen Einzelhandel oder bestimmte Sortimente ausgeschlossen werden sollen. Zu den dargestellten Gebieten gehört auch das Gewerbegebiet "Im Vogelsgesang".

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Stadt Frankfurt am Main

Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm 2021 (GEP

2021) bildet als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 BauGB die Grundlage der Stadtentwicklungsplanung zur Flächensicherung und -vorsorge für Industrie und Gewerbe in Frankfurt am Main. Es wurde zuletzt am 09.06.2022 von der Stadtverordnetenversammlung mit Beschluss § 1838 hinsichtlich des städtebaulichen Umganges mit Rechenzentren in Gewerbe- und Industriegebieten aktualisiert.

Gemäß dieser Aktualisierung soll die Ansiedlung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren beschränkt werden. Mit dem Beschluss wurden unter anderem die räumliche Abgrenzung der Eignungs- und Ausschlussgebiete für die Ansiedlung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren im Stadtgebiet definiert. Die angestrebte gesamtstädtische Steuerung sieht vor, dass unternehmensunabhängige Rechenzentren außerhalb der Eignungsgebiete planungsrechtlich ausgeschlossen bzw. in eingeschränkte Eignungsgebiete, entsprechend der spezifischen Standortgegebenheiten, gesteuert werden. Die im GEP definierten Standorttypiken konkretisieren die Erhaltungs- bzw. Entwicklungsziele für die gewerblichen Bauflächen inhaltlich und räumlich und trennen unter anderem klassische Gewerbeflächen von Dataparks.

Im GEP ist das Gewerbegebiet "Im Vogelsgesang" mit der Standorttypik und dem Entwicklungsziel "Urbanes Gewerbe/Büro (eingeschränkt emittierend)" dargestellt. Hier sind Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Gewerbeimmobilien mit hoher städtebaulicher Dichte ebenso vorgesehen wie nicht wesentlich störende, gebietsverträgliche Gewerbebetriebe. Mit Wohnnutzungen soll restriktiv umgegangen werden, gleichzeitig sind Dienstleistungen und der Gebietsversorgung dienende Einrichtungen erwünscht. Zudem weist das GEP das Gewerbegebiet "Im Vogelsgesang" als Ausschlussgebiet für unternehmensunabhängige Rechenzentren aus.

Gemäß den Zielen des GEP soll der Gewerbestandort "Im Vogelsgesang" in dieser Funktion gesichert werden. Dabei sollen je nach Erforderlichkeit Einzelhandelsnutzungen, andere nicht auf Gewerbegebiete angewiesene Nutzungen, wie z.B. Vergnügungsstätten, sowie Rechenzentren, die nicht als untergeordnete Anlagen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes dienen, ausgeschlossen werden.

Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung

Der Bestand der Gewerbeflächen am Standort "Im Vogelsgesang" wird heute vorwiegend von gewerblichen Nutzungen belegt, für die die zentrale Lage des Gewerbegebiets innerhalb Frankfurts sowie im Stadtteil Hausen vorteilhaft ist (u.a. Büronutzungen, Dienstleistungen, Handwerk und Kfz-Werkstätten) und erhalten werden soll. Insbesondere die ansässigen Kleingewerbe- und Handwerksbetriebe sorgen sich vor Verdrängung und würden mutmaßlich kaum vergleichbare Flächen in ähnlicher Lage in Frankfurt finden.

Durch die Aufstellung der Bebauungspläne soll für die Grundstückeigentümer und Gewerbebetriebe Planungssicherheit geschaffen und somit möglichen spekulativen Leerständen und Kündigungen von Mietverhältnissen vorgebeugt werden.

Im Vordergrund der planerischen Zielsetzung steht die Sicherung und Entwicklung des Gewerbestandortes "Im Vogelsgesang" als Standort für nicht erheblich emittierendes Gewerbe durch Ausschluss von Nutzungen, die dazu geeignet sind, die ansässigen und zukünftigen gewerblichen Nutzungen zu verdrängen und bodenrechtliche Spannungen hervorzurufen. Dies gilt insbesondere für großflächige Einzelhandelsbetriebe, Vergnügungsstätten sowie Rechenzentren, die nicht als untergeordnete Anlagen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes dienen.

Aufgrund der für den Bebauungsplan Nr. 150 Ä anzuwendenden BauNVO von 1962 sind dort Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe uneingeschränkt zulässig; gleiches gilt für Rechenzentren, da sie in der Regel als nicht erheblich störende Gewerbebetriebe eingestuft werden. Für die Bebauungspläne NW 43c Nr. 2 und NW 43d Nr. 3, bei denen die BauNVO von 1968 anzuwenden ist, gilt dies ebenso mit Ausnahme der Steuerungsmöglichkeit von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten, die vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen. Da somit die den Bebauungsplänen zugrundeliegenden Fassungen der BauNVO keine wirksamen Regelungen zum Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, Vergnügungsstätten und Rechenzentren in Gewerbegebieten treffen, kann die angestrebte städtebauliche Steuerung dieser Nutzungen derzeit nicht erfolgen.

Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Lagen und der Ergänzungsstandorte gefährden potenziell die Funktions- und Konkurrenzfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in Frankfurt am Main. Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten schränkt zudem die Verfügbarkeit gewerblicher Bauflächen in der Stadt ein und wirkt sich somit negativ auf den Gewerbestandort aus. Aufgrund der vielfach höheren Flächenproduktivität dieser Nutzungen gegenüber klassischen gewerblichen Nutzungen führen diese Ansiedlungen über die Bodenpreissteigerung wirtschaftlich zu einer zusätzlichen Verknappung verfügbarer, gewerblich nutzbarer Grundstücke. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen daher in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne nicht mehr zulässig sein.

Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Wettbüros und Ähnliche tragen nicht zu einer Aufwertung der Gewerbeflächen bei und können aufgrund ihres gegenüber übrigen Gewerbebetrieben vielfach höheren Flächenertrages Verdrängungseffekte herbeiführen. Zum Schutz der ansässigen Kleingewerbe- und Handwerksbetriebe im Gewerbegebiet sollen daher Vergnügungsstätten in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne nicht mehr zulässig sein.

Dem Trend der Inanspruchnahme wertvoller gewerblich genutzter Flächen durch Rechenzentren soll entgegengewirkt werden. Im Stadtgebiet wurden teilweise Grundstücke mit dem vier- bis achtfachen des Bodenrichtwertes an Rechenzentrenbetreiber veräußert. In allen Gewerbe- und Industriegebieten im Stadtgebiet zeigt sich die Tendenz der Bodenpreissteigerung; aufgrund dessen ist anzunehmen, dass dies zunehmend auch in kleineren Gewerbegebieten wie dem Standort "Im Vogelsgesang" zu Verdrängungseffekten gegenüber den klassischen, gewerblichen Nutzungen führt und hierdurch Spannung erzeugt. Rechenzentren, die nicht als untergeordnete Anlagen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes dienen, sollen daher in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne nicht mehr zulässig sein.

Die o. g. Bebauungsplanänderungen sollen sich ausschließlich auf die ergänzende Festsetzung des Ausschlusses der drei genannten Nutzungsarten großflächiger Einzelhandel, Vergnügungsstätten sowie Rechenzentren, die nicht als untergeordnete Anlagen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes dienen, in dem Gewerbegebiet "Im Vogelsgesang" erstrecken. Es werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet, alle anderen Festsetzungen der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 150 Ä - Östlich Praunheimer Landstraße - 1. vereinfachte Änderung, NW 43c Nr. 2 - Alt-Hausen - und NW 43d Nr. 3 - Hausen-Ost - bleiben bestehen.

Da die Grundzüge der Planung durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt werden, erfolgt die Änderung der Bebauungspläne im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB.

Zu II.:

Am 03.09.2020 wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Beschluss § 6229 zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 933 - Praunheimer Landstraße / Im Vogelsgesang - gefasst. Ziel des Bebauungsplans war es, die Gewerbebetriebe vor Ort und die vorhandene Wohnnutzung planungsrechtlich zu sichern. Außerdem sollte sich das Plangebiet zukünftig im Sinne eines Urbanen Gebietes durch Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe und ergänzender Wohnbebauung im untergeordneten Umfang im nördlichen Teilbereich weiterentwickeln. Dabei sollten die Konflikte zwischen bestehenden oder geplanten Gewerbebetrieben und der heranrückenden Wohnbebauung planungsrechtlich gelöst werden. Darüber hinaus war mit der Aufstellung des Bebauungsplans beabsichtigt, den Einzelhandel entsprechend den Vorgaben des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2011 der Stadt Frankfurt am Main sowie den Zielen der Raumordnung zu steuern und auf diesen Grundlagen großflächigen Einzelhandel im gesamten Plangebiet auszuschließen.

Inzwischen sind nach Abschluss der Bestandsanalyse die Konflikte zwischen der Wohnnutzung und der Gewerbenutzung als nicht erheblich zu bewerten. Bei den ansässigen gewerblichen Nutzungen handelt es sich um Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Beschwerden aufgrund von Lärmbelästigung durch Anlagen- oder Verkehrslärm sind keine bekannt. Außerdem sind die beiden Nutzungsarten räumlich weitgehend in zwei Bereiche gegliedert: Im Nordosten befinden sich die vorhandenen Wohngebäude, während gewerbliche Nutzungen im südwestlichen Teil verortet sind. Die Gemengelage von Wohnen und Gewerbe im gesamten Gebiet ist folglich weit weniger ausgeprägt und problematisch als zunächst angenommen, so dass in dieser Hinsicht kein Planerfordernis besteht.

Weiterhin zeigte sich im Planungsprozess die fehlende Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer:innen an der Umsetzung des Baulandbeschlusses. Der Baulandbeschluss für die Frankfurter Stadtentwicklung, der von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main mit Beschluss § 5590 vom 07.05.2020 beschlossen wurde, ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Wohnbaulandentwicklung anzuwenden. Da im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 933 - Praunheimer Landstraße / Im Vogelsgesang - neben Gewerbe auch ein Anteil Wohnungsbau vorgesehen war, war der Baulandbeschluss anzuwenden und entsprechend eine Grundzustimmung als Voraussetzung für eine Weiterführung der Bebauungsplanverfahrens Nr. 933 einzuholen. Zur Erläuterung des Baulandbeschlusses wurden im August und September 2021 mit allen betroffenen Grundstückseigentümer:innen sowie sonstigen Rechtsinhaber:innen Informationsgespräche geführt, deren Grundstücke im Anwendungsbereich des Baulandbeschlusses liegen. Im Ergebnis war jedoch keiner der Beteiligten bereit, die Grundzustimmung zu unterzeichnen. Als Folge kann das Bebauungsplanverfahren nach den Bedingungen des Baulandbeschlusses somit nicht fortgeführt werden.

Nach wie vor besteht hingegen das Ziel der Steuerung des großflächigen Einzelhandels im Plangebiet. Dieses wird nun auf einem anderen Weg planungsrechtlich verfolgt: Der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel soll in den drei Bebauungsplanverfahren Nr. 150 Ä2 - Östlich Praunheimer Landstraße - 2. vereinfachte Änderung, NW 43c Nr. 2 Ä - Alt-Hausen - 1. vereinfachte Änderung - und NW 43d Nr. 3 Ä - Hausen-Ost - 1. vereinfachte Änderung - bewältigt werden.

Aus den genannten Gründen soll das Bebauungsplanverfahren Nr. 933 nicht weiterverfolgt werden. Ein entsprechendes Planerfordernis ist nicht mehr aufrecht zu erhalten. Die angestrebte Zielvorstellung ist nicht erreichbar und wird zum Teil auf andere Weise gelöst.

Aufgrund der dargestellten Situation wird das Verfahren eingestellt.