Mittelbereitstellung für den Sollausgleich der Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (KEG)

Die Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (KEG) Frankfurt ist vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main mit der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtung "Behebung städtebaulicher Defizite und Durchführung von Projekten für gemeinschaftliche Wohnformen" betraut. Im Rahmen dieser gemeinwirtschaftlichen Verpflichtung befasst sich die KEG mit dem Erwerb, der Entwicklung und Veräußerung von Immobilien, die einen städtebaulichen Missstand darstellen. Zur Erfüllung dieser gemeinwirtschaftlichen Zwecke führt die KEG das Instrument eines revolvierenden Fonds, dem Liegenschaftsfonds.

Zur Betrauung der KEG mit dem Liegenschaftsfonds zählt u.a. die Aufgabe der "Durchführung und Förderung von Immobilienprojekten, auf denen gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohnformen [...] realisiert werden. Dazu soll die KEG insbesondere [...] im Bestandsbereich Immobilien entwickeln, die für Projekte gemeinschaftlicher und genossenschaftlicher Wohnformen geeignet sind." Im Geschäftsjahr 2025 sollen zwei Liegenschaften diesem Zweck zugeführt werden: die ehemalige Akademie der Arbeit (AdA) sowie die Jaspertstraße. Dazu sind dem Liegenschaftsfonds die entsprechenden Mittel zur Verfügung zu stellen.

Ehemalige Akademie der Arbeit (AdA)

Die KEG erwarb 2019 das Gebäude ehemalige Akademie für Arbeit (AdA) sowie das zugehörige Erbbaurecht von der Vermögensverwaltungs- und Treuhand-Gesellschaft des DGB. Eigentümerin des Grundstücks ist die Stadt Frankfurt am Main. Das Projekt AdA wurde seinerzeit von der KEG als wirtschaftlich ohne Mittel der Stadt tragfähig begonnen. Zur Finanzierung des Erwerbs nahm die KEG ein Darlehen in der Höhe von 4,5 Mio. € auf, welches nun endfällig ist. Der Ankauf war von Beginn als Zwischenerwerb angedacht, geplant war das Erbbaurecht zeitnah im Sinne der Betrauung des Liegenschaftsfonds zu veräußern. Zur Ermittlung einer geeigneten Trägerin mit einem Nutzungskonzept im Sinne der angestrebten Entwicklung wurde ein Konzeptverfahren durchgeführt. Im Rahmen des Konzeptverfahrens ist im November 2020 AdAptiv BauGeno eG als Trägerin mit ihrem erfolgversprechenden Konzept ausgewählt worden.

Aufgrund veränderter bauwirtschaftlicher Rahmenbedingungen, insbesondere aufgrund der Teuerung im Baubereich, ist das eingereichte Konzept nicht umsetzbar. Seit dem Jahr 2022 haben Erhöhungen des Leitzinses zu einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen von etwa 1% auf 4% geführt. Zugleich sind in Folge der allgemeinen Preisentwicklung sowie insbesondere dem Anstieg von Energie- und Rohstoffpreisen die Baukosten um teilweise bis zu 45 % angestiegen. Diese Entwicklungen treffen auf einen bereits hohen Kaufpreis des bestehenden Erbbaurechts sowie einen aufgrund der zugrundeliegenden Bodenrichtwerte hohen Erbbauzins. Das Gebäude kann somit nicht wie geplant an die ausgewählte Trägerin weiterveräußert werden. Die Benennung eines nachfolgenden Akteurs aus dem Konzeptverfahren von 2020 scheidet auf Grund der aktuellen bauwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ebenfalls aus.

Eine Übertragung der Liegenschaft ehemalige Akademie der Arbeit in den Liegenschaftsfonds bietet die Möglichkeit, die formulierte Zielsetzung, diesen Standort entsprechend des Betrauungsaktes zu vergeben, zu erreichen - auch wenn dies über das erste Konzeptverfahren 2020 nicht gelungen ist. Nach Aufnahme in den Liegenschaftsfonds soll ein neues Konzeptverfahren vorbereitet und durchgeführt werden, das den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung trägt.

Aktuell wird das Gebäude durch verschiedene Akteur:innen zwischengenutzt. Die Wohnrauminitiative Frankfurt e.V. stellt in einem Gebäudeteil Wohnraum für Menschen in Ausbildung bereit. Weitere Flächen werden als Ateliers sowie Co-Working Plätze zwischengenutzt. Im Erdgeschoss bietet die ada_kantine Mahlzeiten auf Spendenbasis an. Diese Nutzungen leisten wertvolle Beiträge für die Stadtgesellschaft und das Quartier und haben durch diverse Preise Anerkennung gefunden. Mit diese Mieter:innen bestehen gewerbliche Mietverträge:

- Wohnrauminitiative FrankfurtRheinMain e. V., Azubi-Wohnen - ada_kantine (Initiative Zukunft Bockenheim e. V.), Kantine - BASIS - Beratung, Arbeit, Jugend & Kultur e. V., Atelier - Niehaus, A.B. Lagerflächen - Archiv der Revolte e.V., Lagerflächen - Soulmate Coffee & Bar e. K., Stellplätze

Die Mietverträge laufen aktuell bis zum 30.06.2026 und sind mit einer Frist von 6 Monaten kündbar. Die bestehende Zwischennutzungen sollen zunächst weitergeführt werden und voraussichtlich bis 2030 verlängert werden. Die Verwaltung der Mietverträge sowie der Liegenschaft erfolgt über den Liegenschaftsfonds. Über die Mieteinnahmen werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zukünftig gedeckt sein, sodass dadurch nicht von finanziellen Belastungen für den Liegenschaftsfonds zu rechnen ist. Sobald die Liegenschaft erneut im Sinne des Betrauungsaktes an eine Akteur:in vergeben wird, werden die Einnahmen aus der Veräußerung wieder dem Liegenschaftsfonds zugeführt.

Jaspertstraße

Geplant ist zudem der Kauf der Liegenschaft Jaspertstraße (431 T€). Die Zielsetzung des Erwerbs ist im Sinne des Betrauungsaktes, eine zukünftige Vergabe wird zweckentsprechend erfolgen. Die Liegenschaft befindet sich momentan im Privatbesitz. Das Grundstück bzw. die Immobilie bietet für den aktuellen Eigentümer unter dem gegebenen Planungsrecht keine Nutzungsperspektive. Für einen professionellen Projektentwickler ist das Grundstück gleichzeitig tendenziell zu klein. Für den Ankauf der Fläche über den Liegenschaftsfonds sind diesem die entsprechenden Mittel zur Verfügung zu stellen.

Sofern die Mitteldeckung nicht erfolgt, können die Liegenschaften ehemalige Akademie der Arbeit und Jaspertstraße nicht nach den Zielen der Betrauung des Liegenschaftsfonds entwickelt werden. Zur Erreichung der oben genannten Ziele bestehen somit keine Alternativen zur Mitteldeckung.

Die Lösung besteht in der Bereitstellung ausreichender finanzieller Mittel für den Sollausgleich der KEG. Damit verbunden ist einerseits die Überführung des Objekts ehemaligen Akademie der Arbeit in den Liegenschaftsfonds Stadt Frankfurt am Main. Und anderseits der Ankauf der Jaspertstraße über den Liegenschaftsfonds.

In Bezug auf die AdA sollen zudem die bestehenden sozialen Zwischennutzung weitergeführt werden. Zur Absicherung einer zukünftigen gemeinwohlorientierten Weiterentwicklung der Liegenschaft Mertonstraße 30 / Gräfstraße 62 soll eine neue Ausschreibung über das Konzeptverfahren erfolgen.

Der Beschluss erfolgt vorbehaltlich eines Gesellschafterbeschlusses der KEG zum Sollausgleich des Geschäftsjahres

2025.

1. a)
   ☐ Öffentlichkeitsbeteiligung ist

   gesetzlich vorgeschrieben

   Folgende Form ist vorgeschrieben:
2. b)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird

   vorgeschlagen

   Kurze

   Beschreibung (2 - 3 Sätze):
3. c)
   Eine Öffentlichkeitsbeteiligung kann nicht

   erfolgen, weil:

   ☐ verwaltungsinterner Vorgang

   ☐ Gestaltungsspielraum ist nicht

   ausreichend

   ☒ Verfahrensverzögerung kann nicht

   akzeptiert werden

   ☐ Ressourcen stehen nicht

   zur Verfügung

   ☐ gesetzlicher

   Ausschließungsgrund

   ☐ Beteiligung hat bereits

   stattgefunden

   Erläuterung

   (optional):
4. d)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht

   vorgeschlagen, weil