Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme .Am Martinszehnten. hier: Aufhebung der förmlichen Festlegung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

Vortrag des Magistrats vom 16.09.2011, M 184

Betreff: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" hier: Aufhebung der förmlichen Festlegung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 10.10.1996, § 6920 (M 60) I. Die als Anlage vorgelegte Satzung der Stadt Frankfurt am Main über die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs "Am Martinszehnten" wird gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 2 BauGB und §§ 5 und 51 HGO beschlossen. II.1 Dem Ankauf der vom Treuhänder nicht veräußerten Grundstücke (Nettobauland / Restanten) im Bereich der Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" in einem Umfang von maximal 54.500 m2 zum von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen ermittelten Verkehrswert (insgesamt höchstens 10.480.000,00 EUR) vor Beendigung des Treuhändervertrages mit dem Treuhänder wird zugestimmt. II.2 Dem Ankauf der vom Treuhänder aufgrund von Übernahmeverlangen von Alteigentümern erworbenen Grundstücke außerhalb des Entwicklungsbereichs "Am Martinszehnten" in einem Umfang von maximal 74.100 m2 zum von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen ermittelten Verkehrswert (insgesamt höchstens 620.000,00 EUR) vor Beendigung des Treuhändervertrages mit dem Treuhänder wird zugestimmt. II.3 Es dient zur Kenntnis, dass die Grundstücksankäufe zu Lasten der Veranschlagungen der Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdefinition Nr. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 2010) erfolgen. II.4 Es wird zustimmend zur Kenntnis genommen, dass 1. die Grundstücksankäufe zu einer Überschreitung der Veranschlagungen der Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdefinition Nr. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 2010) führen; diese wird im hier notwendigen Umfang respektive bis zu maximal 11.100.000,00 EUR zugelassen. 2. die Deckung durch Bereitstellung von Resten in Höhe von bis zu 7.500.000,00 EUR aus der Produktgruppe 14.03 Bodenordnung, Projektdefinition Nr. 5.005418 Umlegungsmaßnahmen, sowie bis zu 1.600.000,00 EUR aus zweckgebundenen Projektmitteln "Entwicklung Rebstockgelände" Projektdefinition Nr. 5.005491 und 2.000.000,00 EUR aus veranschlagten Mitteln der Maßnahme "Hauptwache / Schöneres Frankfurt" Projektdefinition Nr. 5.003007 erfolgt. Die Mittel aus dem Projekt 5.005491 (1.600.000,00 EUR) sind 2012 wieder zurückzuführen. Die Mittel für die Maßnahme "Hauptwache / Schöneres Frankfurt" in Höhe von 2.000.000,00 EUR werden im Zuge der Haushaltsplanung für 2013 neu etatisiert. III. Der Magistrat wird beauftragt, an anspruchsberechtigte Alt- und Neueigentümer im Entwicklungsbereich "Am Martinszehnten" eine zweite Vorauszahlung auf den potentiellen Überschussanteil in Höhe von bis zu 25,00 EUR/m2 zu leisten. IV. Kosten für noch ausstehende Restarbeiten an den öffentlichen Erschließungs- und Grünanlagen, nicht gedeckte Gewährleistungsansprüche und sonstige in der Abwicklungsphase der Entwicklungsmaßnahme noch entstehende Kosten werden aus den noch nicht ausgeschütteten, insoweit auskömmlichen Überschüssen getragen. Andere, insbesondere städtische Mittel werden nicht in Anspruch genommen. Nach der Abrechnung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" noch vorhandene Überschüsse werden im Wege einer dritten Ausschüttung an anspruchsberechtigte Alt- und Neueigentümer ausgekehrt. V. Der Treuhänder ist aufzufordern, die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die durch die Stadt Frankfurt am Main zu übernehmenden Infrastrukturvermögensgegenstände zu dokumentieren und für eine elektronische Übermittlung aufzubereiten.

Begründung: A. Zielsetzungen: In der Stadt Frankfurt am Main wird auf der Grundlage der am 07.05.1997 in Kraft getretenen Entwicklungssatzung und des Bebauungsplans Nr. 804 vom 29.08.2000 die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" durchgeführt. Mit Vertrag vom 19.11./10.12.1998 hat die Stadt die FAAG als Entwicklungsträger beauftragt. Die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme soll nun zum Ende des Jahres 2011 abgeschlossen werden. Neben dem Beschluss über die Aufhebungssatzung bedarf es hierfür Entscheidungen über den Ankauf der im Zuge der Maßnahme von der FAAG nicht veräußerten sowie der von der FAAG außerhalb des Entwicklungsbereichs erworbenen Grundstücke und zu in der nachfolgenden Abwicklungsphase anfallenden Aufgaben. B. Lösung / Realisierungsschritte: Zu I.: Aufhebungssatzung Mit dem Beschluss zu I. soll die Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Am Martinszehnten" aufgehoben werden, da die Entwicklungsmaßnahme im Wesentlichen durchgeführt ist. Ziel der Entwicklungsmaßnahme war es, zur Deckung eines festgestellten erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten in der Stadt preisgünstige gewerbliche Bauflächen, insbesondere für in Frankfurt ansässige Betriebe mit Erweiterungsbedarf oder Verlagerungswunsch, zu schaffen. Die damalige Prognose zur Entwicklung der Nachfrage hat sich in vollem Umfang bestätigt. Die Verlagerung des Frischezentrums aus der Innenstadt in den Entwicklungsbereich "Am Martinszehnten" im Jahr 2004 war ein "Meilenstein" bei der Entwicklung dieses Gewerbegebiets, dem eine weitere zügige Vermarktung auch an kleine und mittlere Gewerbebetriebe folgte. Der Grunderwerb im Entwicklungsbereich ist zu 100 % vollzogen, d. h. sämtliche Grundstücke stehen entweder im Eigentum der FAAG oder wurden bereits an Gewerbebetriebe als Enderwerber vergeben. Entsprechendes gilt für die Neuordnung der Flächen. Die Vermarktung der von der FAAG erworbenen Baugrundstücke durch den Entwicklungsträger ist zu rund 90 % (Stand: 30.06.2011) erfolgt. Hinsichtlich aller verkauften Grundstücke bestehen Bauverpflichtungen, die größtenteils bereits erfüllt sind. Mehr als 2.500 Arbeitsplätze konnten in dem Entwicklungsbereich geschaffen werden. Die öffentlichen Erschließungsanlagen und die öffentlichen Grünflächen sind bis auf Restarbeiten an der Fuß- und Radfahrerbrücke über die L 3019 und des sich anschließenden Bereichs des zentralen Grünzugs südlich der Heinrich-Lanz-Allee fertig gestellt. Die Ordnungs- und Baumaßnahmen im Entwicklungsbereich haben damit einen Stand erreicht, der qualitativ dem einer Durchführung im Sinne des § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB entspricht. Die Stadt ist verpflichtet, die Entwicklungssatzung aufzuheben, sobald die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt ist, da von der Entwicklungssatzung belastende Rechtswirkungen für die Eigentümer der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke ausgehen (z. B. Preiskontrolle, Genehmigungsvorbehalt etc.). Durch die Aufhebung der Entwicklungssatzung wird die Durchführungsphase der Entwicklungsmaßnahme formal beendet mit der Folge, dass die belastenden Rechtswirkungen entfallen. Nach der Aufhebung der Entwicklungssatzung endet die Tätigkeit der FAAG als Treuhänder der Stadt. Die FAAG überträgt das Treuhandvermögen auf die Stadt, das aufgrund der Zuständigkeit des Dezernats für Planen, Bauen, Wohnen und Grundbesitz für diese Entwicklungsmaßnahme von dem Stadtplanungsamt übernommen und getrennt vom allgemeinen Haushalt über ein noch einzurichtendes Kontokorrentkonto bis zur endgültigen Überschussverteilung verwaltet wird. Eine ggf. notwendige Beauftragung eines Dienstleisters zur weiteren qualifizierten Abwicklung erfolgt zu Lasten des Treuhandvermögens. Der Treuhänder überträgt die im Entwicklungsbereich entstandenen öffentlichen Straßen- und Grünflächen auf die Stadt. Gemäß dem 7. Nachtrag zum Treuhändervertrag ist mit den/dem betreffenden Ämtern/Eigenbetrieb festgelegt, dass mit der Eigentumsübertragung und Übernahme der Erschließungs- und Grünanlagen auch die Unterhaltungspflicht für diese Anlagen auf die Stadt übergeht. Die Stadtentwässerung Frankfurt am Main übernimmt die Unterhaltung der im Entwicklungsbereich hergestellten öffentlichen Entwässerungsanlagen. Zu II.: Ankauf von der FAAG nicht veräußerter Grundstücke durch die Stadt Zu II.1: Nettobaulandflächen (sog. Restanten) Bis zur Beendigung des Treuhändervertrages mit der FAAG am Ende des Monats, in dem die ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufhebungssatzung erfolgt ist, werden Grundstücke in einem Umfang von maximal 54.500 m2 im Entwicklungsbereich noch nicht an Enderwerber weiterveräußert sein. Diese Grundstücke sollen gemäß dem Beschluss zu II.1 von der Stadt (Liegenschaftsamt) zum Verkehrswert (insgesamt höchstens 10.480.000,00 EUR) gekauft werden. Es handelt sich um erschlossene und baureife Grundstücke, die von der Stadt vermarktet werden können. Davon sind bereits Flächen in einem Umfang von ca. 12.000 m2 an die Hafenbetriebe der Stadt Frankfurt am Main vergeben, die einen Erwerb von der Stadt beabsichtigen. Da der Kaufpreis aus entwicklungsrechtlichen Gründen noch in das Treuhandvermögen fließen muss, ist eine Kaufpreiszahlung durch die Stadt bis Ende 2011 geplant. Zu II.2: Grundstücke überwiegend land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe Im Rahmen der entwicklungsrechtlichen Grunderwerbspflicht war die FAAG gemäß § 168 BauGB verpflichtet, Grundstücke außerhalb des Entwicklungsbereichs zu erwerben. Dies betrifft hauptsächlich Flächen ehemaliger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe in einem Umfang von maximal 74.100 m2, die im Zuge der Maßnahme von Alteigentümern übernommen werden mussten. Diese Grundstücke sollen, soweit sie nicht bis zur Beendigung des Treuhändervertrages durch die FAAG an Dritte weiterveräußert worden sind, ebenfalls von der Stadt (Liegenschaftsamt) zum Verkehrswert (insgesamt höchstens 620.000,00 EUR) gekauft werden. Auch insoweit ist eine Kaufpreiszahlung durch die Stadt bis Ende 2011 geplant. Zu III.: Weitere Vorauszahlung an anspruchsberechtigte Eigentümer im Entwicklungsbereich Aufgrund der von der FAAG erstellten Überschussprognose kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass nach dem Abschluss der Entwicklungsmaßnahme und der Gegenüberstellung der entwicklungsbedingten Einnahmen und Ausgaben ein Überschuss in Höhe von mehr als 50.000.000,00 EUR verbleiben wird. Ergibt sich nach der Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme ein Überschuss, fließt dieser Überschuss nicht in den allgemeinen städtischen Haushalt, sondern ist von der Stadt auf anspruchsberechtigte Alteigentümer - in bestimmten Fällen auch auf Neueigentümer - im Entwicklungsbereich zu verteilen. Die endgültige Ermittlung des Überschussanteils und dessen Verteilung unter den betreffenden Eigentümern im Entwicklungsbereich kann erst nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme, d. h. nach Beendigung der Abwicklungsphase, erfolgen, da erst dann die entwicklungsbedingten Einnahmen und Ausgaben unter Einbeziehung der in der Abwicklungsphase noch entstehenden Kosten gegenübergestellt werden können. Nach der aktuellen Kosten- und Finanzierungsübersicht der FAAG wird zu Gunsten der betreffenden Eigentümer voraussichtlich ein Überschussanspruch in Höhe von mehr als 60,00 EUR/m2 entstehen. Unter Berücksichtigung des Gebots der zügigen Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme und der Interessen der potentiell Überschussberechtigten ist vor diesem Hintergrund im Jahr 2008 eine erste Vorauszahlung auf den voraussichtlichen Überschussanteil in Höhe von 20,00 EUR/m2 geleistet worden. Aus den gleichen Gründen soll im Frühjahr 2012 aufgrund des Beschlusses zu III. eine zweite Vorauszahlung auf den potentiellen Überschussanteil in Höhe von weiteren bis zu 25,00 EUR/m2 an die anspruchsberechtigten Eigentümer geleistet werden. Der Umfang der zweiten Vorauszahlung ist so berechnet, dass mit der einbehaltenen Summe die voraussichtlichen Kosten der Abwicklungsphase gedeckt werden können. Die geleisteten Vorauszahlungen werden im Rahmen der endgültigen Festsetzung der Überschussanteile am Ende der Abwicklungsphase verrechnet. Zu IV.: Deckung von Kosten in der Abwicklungsphase Mit der Aufhebung der Entwicklungssatzung und dem damit verbundenen Abschluss der Durchführungsphase der Entwicklungsmaßnahme ist diese noch nicht vollständig beendet. In der sich anschließenden Abwicklungsphase fallen weitere entwicklungsbedingte Aufgaben an, die aus den Einnahmen der Maßnahme finanziert werden. Hierzu gehören insbesondere die Kosten, die für noch ausstehende Restarbeiten an den öffentlichen Erschließungs- und Grünanlagen, im Falle von Gewährleistungsausfällen, die Löschung von Entwicklungsvermerken und für die Erfüllung sonstiger Abwicklungsaufgaben entstehen. Nach der Abwicklungsphase erfolgt die Abrechnung der Maßnahme, in die diese Abwicklungskosten als entwicklungsbedingte Ausgaben einbezogen werden. Der verbleibende Überschuss wird an die anspruchsberechtigten Alt- und Neueigentümer ausgekehrt. C. Alternativen: Zu I.: Aufhebungssatzung Keine Zu II.1 und II.2: Ankauf von der FAAG nicht veräußerter und wegen des Übernahmeverlangens von Alteigentümern erworbener Grundstücke durch die Stadt Übertragung der betreffenden Grundstücke mit dem übrigen Treuhandvermögen nach Beendigung des Treuhändervertrages von der FAAG auf die Stadt und Bereitstellung der erlangten Immobilienwerte für die Überschussverteilung durch die Stadt. Zu III.: Weitere Vorauszahlung an anspruchsberechtigte Eigentümer im Entwicklungsbereich Keine zweite Vorauszahlung, sondern Auszahlung der weiteren Überschussanteile an die anspruchsberechtigten Eigentümer insgesamt erst am Ende der Abwicklungsphase. Zu IV.: Kosten in der Abwicklungsphase Keine D. Kosten: Zu I.: Aufhebungssatzung Als Folgekosten, die aus dem städtischen Haushalt zu finanzieren sind, entstehen Kosten für die laufende Unterhaltung der öffentlichen Straßen- und Grünflächen sowie Entwässerungsanlagen im ehemaligen Entwicklungsgebiet. Die Deckung erfolgt, entsprechend dem 7. Nachtrag zum Treuhändervertrag, aus den Budgets der zuständigen Fachämter bzw. des Eigenbetriebs Stadtentwässerung. Zu II.1: Ankauf von der FAAG nicht veräußerter Grundstücke durch die Stadt Kaufpreis in Höhe von insgesamt höchstens 10.480.000,00 EUR; dem steht ein Vermögenszuwachs für die Stadt in gleicher Höhe gegenüber. Der Grundstücksankauf erfolgt zu Lasten der Veranschlagungen der Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdefinition Nr. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 2010); die insoweit notwendigen Mittel stehen wie unter II.4 2. beschrieben zur Verfügung. Zu II.2: Ankauf der von der FAAG wegen des Übernahmeverlangens von Alteigentümern erworbenen Grundstücke durch die Stadt Kaufpreis in Höhe von insgesamt höchstens 620.000,00 EUR; dem steht ein Vermögenszuwachs für die Stadt in gleicher Höhe gegenüber. Der Grundstücksankauf erfolgt zu Lasten der Veranschlagungen der Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdefinition Nr. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 2010); die insoweit notwendigen Mittel stehen wie unter II.4 2. beschrieben zur Verfügung. Zu III.: Weitere Vorauszahlung an anspruchsberechtigte Eigentümer im Entwicklungsbereich Keine Zu IV.: Kosten in der Abwicklungsphase Keine zu Lasten der Stadt. Gegebenenfalls anfallende Kosten werden über das Treuhandvermögen abgerechnet. Anlage 1 (ca. 1,2 MB)Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 12, 15 Versandpaket: 21.09.2011