Bolongarostraße 109, Bolongaropalast - Sanierung und Neukonzeption hier: Mehrkostenvorlage - § 100 HGO

A) Zielsetzung

Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2016, § 819 (M 220) wurde die Sanierung und Neukonzeption des Bolongaropalastes bewilligt.

Die Notwendigkeit der Maßnahmen für den in den Jahren 1772 bis 1775 erbauten und unter Denkmalschutz stehenden Bolongaropalast ergab sich aus einem schlechten baulichen und energetischen Allgemeinzustand. Brandschutztechnische Mängel, eine fehlerbehaftete technische Infrastruktur sowie altersbedingte Verschleißerscheinungen an Dach und Fassade waren unaufschiebbar zu beseitigen. Gleichzeitig galt es, das Gebäude barrierefrei auszubauen und die Nutzung neu auszurichten.

Im Februar 2017 wurde mit den Baumaßnahmen am Hauptgebäude begonnen. Im Januar 2022 wurde durch die Stadtverordnetenversammlung nachträglich die Integration des Porzellanmuseums sowie die Erweiterung des Museums unter Verantwortung des Historischen Museums Frankfurt beschlossen. Das erweiterte Museum stellt als Hauptnutzer des Bolongaropalastes einen Garanten zur Belebung des Gebäudes dar.

Die Fertigstellung der Sanierung des Bolongaropalastes ist für Ende 2026, die Inbetriebnahme des Palastes für Mitte 2027 geplant. Die zeitlich nachgelagerte Inbetriebnahme ergibt sich daraus, dass erst mit Baufreiheit und Staubfreiheit im Gebäude sowie nach Inbetriebnahme der Einbruchmeldeanlage die Einbringung der Ausstellungsstücke im Museum erfolgen kann.

Neben der Sanierung und Neukonzeption des Gebäudes ist die Grunderneuerung der denkmalgeschützten Gartenanlage als weitere bauliche Maßnahme vorgesehen. Die beiden Projekte werden zwischen den beteiligten Ämtern koordiniert. Vor diesem Hintergrund soll die Grunderneuerung der Gartenanlage parallel zu den Hochbauarbeiten am Palast auf der unteren Terrasse beginnen. Die Landschaftsbauarbeiten auf der oberen Terrasse können erst einsetzen, wenn die Hochbaugewerke die Fläche freigegeben haben und die Brunnenbauarbeiten abgeschlossen sind. Dies ist ab April 2026 geplant, sodass der Bolongarogarten ebenfalls Mitte 2027 voraussichtlich fertiggestellt sein wird. Für die Grunderneuerung der Gartenanlage ist eine eigenständige Bau- und Finanzierungsvorlage in der Vorbereitung.

Für die zeitlichen Verzögerungen und die damit einhergehenden Kostensteigerungen bei der Baumaßnahme sind folgende Gründe maßgeblich:

1. Unvorhergesehene Mehraufwendungen aufgrund minderer Bausubstanz

Nach Abnahme von neueren Tapeten oder Spachtelungen hat sich gezeigt, dass die Bestandsputze in verschiedenen Bereichen deutlich stärker geschädigt sind, als angenommen wurde. In diesen Bereichen ist ein großflächiger Putzaustausch erforderlich. Gleiches gilt für vorhandene Spachtelschichten. Diese haben sich zum Teil vom Untergrund gelöst und liegen hohl, so dass sie keinen tragfähigen Untergrund für die geplante Makulaturtapete sowie den neuen Anstrich bieten. Die Spachtelschichten müssen entgegen der ursprünglichen Planung entfernt werden. Im Zuge der Bearbeitung der Putz- und Stuckflächen hat sich gezeigt, dass zahlreiche zusätzliche Risse zu bearbeiten sind. Hinzu kamen nicht zu vermeidende neue Risse, welche trotz verschiedener Schutzmaßnahmen und erschütterungsarmen Arbeiten entstanden sind.

Es sind im Vorfeld nicht zu erwartende aufwändige Sicherungsmaßnahmen für Stuckdecken erforderlich geworden. Aufgrund des Zustands der Altanstriche wurde es als notwendig erachtet, die Decken, Kamine und Supraporten in einigen Räumen komplett durch Abbeizen und anschließendes Abdampfen mit Microdampfstrahl freizulegen. Ansonsten ist eine Haftung der neuen Anstriche nicht gewährleistet.

Ursprünglich war nicht bekannt, dass an allen historischen Holzelementen bleiweißhaltige Anstriche vorhanden sind. Aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch das Blei ist ein zusätzlicher Aufwand bei den Malerarbeiten am Holzwerk erforderlich.

2. Mehrkosten aufgrund nachträglicher Beschlussfassung zur Integration der Porzellansammlung in das "Bolongaro-Museum"

Ursprünglich wurde davon ausgegangen, dass sich die vorhandenen Parkettböden in einigen Räumen erhalten lassen und somit nur eine Aufarbeitung erforderlich gewesen wäre. Tatsächlich mussten jedoch folgende Umstände gelöst werden: Der Einbau von Bodentanks für die Versorgung der Museumsplanung mit Steckdosen und Datendosen und deren Trassen, sowie die statische Stabilisierung der Deckenkonstruktion. Für den Museumsbetrieb mit zahlreichen Vitrinen konnte zwar die statische Tragfähigkeit mit einer Einschränkung der Nutzlast ermöglicht werden, jedoch gelang der Nachweis der maximal zulässigen Durchbiegung und des maximal zulässigen Schwingverhaltens nicht. Hierzu mussten teilweise zur Erleichterung zu schwere Deckenfüllungen entfernt werden und mittels statisch wirksamer Verschraubung von zwei Lagen Holzwerkstoffplatten mit den Deckenbalken zu einer "Plattenbalkenkonstruktion" verschraubt werden. Hieraus ergeben sich weitere Mehraufwendungen, wie u.a. die Herausnahme der Original-Deckenbalkenfüllungen oder der Umleitungen von statischen Belastungen auf seitliche Deckenbalken.

Der Einbau einer Einbruchmeldeanlage wurde nachträglich durch die Erweiterung des Museums als Anforderung definiert. Die Bearbeitung nachfolgender Gewerke verzögerte sich demnach.

3. Mehrkosten aufgrund Bauzeitenverzögerung und Kostensteigerung durch angespannte Marktlage und Bauindexsteigerung

Die derzeitige sehr angespannte Marktlage am Bau hat ebenfalls zu Mehrkosten bei den einzelnen Vergaben geführt. Es wurde mit Kostensteigerungen von etwa 13% in den Jahren 2017- 2020 und nochmals mit etwa 6% bis ins Jahr 2023 gerechnet. Für die Jahre 2024 bis 2026 ist von einem konjunkturellen Risiko von weiteren 4% auszugehen. Die Zahlen beruhen auf den Angaben zum Baupreisindex des statistischen Bundesamtes. Auch aus diesem Grund erhöhten sich bei fast allen Ausschreibungen die Kosten gegenüber der Kostenberechnung von 2016. Die derzeitige Lage des Materialmarktes ist nicht einschätzbar.

4. Mehrkosten aufgrund zusätzlicher Honorarforderungen der Fachplaner

Zusätzliche Honorarforderungen und weitere Nachforderungen der Planungsbüros auf Grund von Planungsänderungen, Bauzeitverlängerungen und Kündigungen von Firmen führen ebenfalls zu Kostensteigerungen.

5. Mehraufwand Einbau Küche Gastronomie

In der Begründung zur M 220/ 2016 (§ 819) heißt es: "Die Feinverteilung der technischen Einrichtung, der Einbau der Küche sowie das Einrichten der Gasträume obliegen dem künftigen Pächter." Demnach wurde die Küche zwar geplant, deren Einbau und Einrichtung ist jedoch bisher nicht Gegenstand der Baumaßnahme. Zwischen dem Zeitpunkt der Beschlussfassung 2016 und dem aktuellen Beschluss hat sich der Gastronomiemarkt verändert. Hierauf ist zu reagieren. Der aktuelle Gastronomiemarkt gestaltet sich schwierig, Interessenten für ein Gastronomieobjekt sind nicht einfach zu finden. Investitionen in die Küchenausstattung stellen eine hohe Hürde für Bieter dar. Erschwerend kommt beim Bolongaropalast hinzu, dass sich im Objekt vor der Sanierung noch keine etablierte Gastronomie befunden hat und somit keine Erfahrungswerte zur zukünftigen Entwicklung vorhanden sind. Ein Vorteil des Einbaus der Küche besteht darin, dass bei einem Pächterwechsel die Einrichtungsgegenstände im Objekt verbleiben und sich somit der Betrieb für eine Nachfolgerin/ einen Nachfolger unmittelbar anschließen kann. Zum Einbau der Küche von städtischer Seite rät auch das für das Gastronomiekonzept beauftragte Beratungsunternehmen.

B) Alternativen

Ohne die Freigabe der Mehrkosten kann die Baumaßnahme nicht beendet werden und das historisch bedeutsame Bauwerk wäre in seiner Substanz gefährdet.

C) Lösung

Die zusätzlichen Mittel werden wie beantragt bewilligt.

D) Kosten

1. Investitionsbedarf:

2. Finanzierungablauf:

Für den Mehrbedarf bei der Sanierung des Bolongaropalastes ist folgender Finanzbedarf bzw. Mittelabfluss zu erwarten:

3. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs- und Zeitraums: - keine -

4. Jahresfolgekosten

a) Persönliche Ausgaben - keine -

b) Sachkosten - keine -

c) Kapitalkosten

Die Berechnungsgrundlage bilden die Mehrkosten für die Sanierung in Höhe von 19.379.030,56 €.

1. Kalkulatorische Verzinsung

5. Jahreserträge: | 25.000 €

Für das "Bolongaro-Museum" ist mit Einnahmen in Höhe von 25.000 € pro Jahr zu rechnen. Die Summe ergibt sich aus 20.000 € für gelöste Eintrittskarten und 5.000 € für

Vermittlungsangebote wie Führungen, Workshops, Vorträgen und Einnahmen aus dem Shop/Merchandise.

Es ist weiterhin mit Mieteinnahmen zu rechnen, deren Höhe noch nicht absehbar ist.

6. Leistungen Dritter: - keine -

7. Stellenplanmäßige Auswirkungen: - keine -

8. Sonstiges: - entfällt -