Neuordnung der Förderlandschaft zum Erwerb von Belegungsrechten

Die Zielsetzung dieser Beschlüsse ist die Neuordnung der Förderlandschaft zum Erwerb von Belegungsrechten zur Steigerung der Attraktivität dieser Förderart. Sie dient der Harmonisierung der städtischen Förderinstrumente mit denen des Landes Hessen, der Reduzierung und Vereinfachung der in den letzten zwei Jahrzehnten entwickelten Fördermodelle, sowie der Anpassung der Förderkonditionen an aktuelle Entwicklungen.

keine

Die wichtigsten Richtlinienänderungen sind nachfolgend beschrieben und begründet. Über diese grundlegenden Punkte hinaus erfolgen redaktionelle Änderungen, Konkretisierungen und Klarstellungen sowie Aktualisierungen, die hier nicht im Einzelnen ausgeführt werden.

1. Harmonisierung der städtischen Förderinstrumente mit denen des Landes Hessen.

Die Kofinanzierung mit dem Land Hessen war bisher nur durch die Richtlinien M 93 von 2022 für den Bereich der Bindungsverlängerungen hinreichend konkret definiert. Für den Erwerb von Belegungsrechten an freien, ungebundenen Wohnungen gab es eine Passage in den Richtlinien M 125 von 2019, die jedoch nicht mehr aktuell war und die die Kofinanzierung nur unzureichend regelte. Die neuen Richtlinien zur Kofinanzierung passen sich inhaltlich an die Landesrichtlinien an und regeln die kommunale Finanzierungsbeteiligung für die beiden in der Landesrichtlinie enthaltenen Fördervarianten, des Erwerbs von Belegungsrechten an freien Wohnungen (als Typ A1) und die Verlängerung von Bindungen (als Typ A2).

Aufgrund der Unterzeichnung der "Partnerschaftsvereinbarung Großer Frankfurter Bogen" durch die Stadt Frankfurt am Main übernimmt das Land Hessen gem. Nr. 3 Abs. 2 der Landesrichtlinie auch die kommunale Finanzierungsbeteiligung der Stadt Frankfurt am Main.

1. Vereinfachung/Verringerung der Fördervarianten.

In den Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten gibt ab es eine Vielzahl an Fördervarianten, entstanden aus mehreren unterschiedlichen Laufzeitmodellen, die mit zwei Auszahlungsvarianten sowie zum Teil der Landesförderung kombinierbar waren. Es hat sich jedoch über die Jahre herausgestellt, dass sich das Fördergeschehen auf einige wenige Varianten konzentriert und die große Auswahl eher zu Verwirrung und größerem Verwaltungsaufwand führt, als zu höherer Attraktivität.

Alle Varianten zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen, die den Förderkonditionen des Landes Hessen ähnlich sind (feste Laufzeit und einmalige Auszahlung vorab), werden daher zugunsten des Fördermodells Kofinanzierung Land Hessen (Typ A1) aufgegeben. Als Alternative wurde die erfolgreichste Variante der ausschließlich städtischen Förderung ausgewählt (variable Laufzeit mit periodischer Auszahlung) und zu den Richtlinien Typ B weiterentwickelt.

Mit der letzten Änderung der Landesrichtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten im Jahr 2024 hat das Land die Konditionen für Fördernehmer:innen und die Kommunen so verbessert, dass die eigenen Varianten zur Bindungsverlängerung (Modell 5 und 6 aus den Richtlinien M 126 von 2019) obsolet geworden sind. Übrig bleibt hier somit nur die erfolgreiche Fördervariante in Kofinanzierung mit dem Land Hessen (Typ A2).

Die Zahl von vorher 7 Modellen mit verschiedenen Varianten wird somit auf 3 Fördermodelle mit festgelegten Konditionen ohne Varianten verringert.

1. Anpassung und Verbesserung der Förderkonditionen

Dies betrifft lediglich das neue Fördermodell Typ B, da die Förderkonditionen bei der Kofinanzierung mit dem Land Hessen durch die Landesrichtlinien fest vorgegeben sind.

a) Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.04.2025 (§ 5930) wurden neue Wohnungsbauförderrichtlinien für den Förderweg 1 in Kraft gesetzt. In diesen Richtlinien wird die Fördermiete auf 6,50 €/qm (bzw. 7,- €/qm bei höherem energetischem Standard) festgelegt. Beim Erwerb von Belegungsrechten an freiem Wohnraum galt bisher als Einstiegsfördermiete der Wert von 5,-€/m² pro Monat. Dieser wird nun auf 6,-€/m² angehoben. Somit ergibt sich eine inhaltlich sinnvolle Staffelung des Fördermietniveaus, die Fördermiete in Bestandswohnungen bleibt somit immer noch unter der Fördermiete für einen Neubau.

b) Für jedes Mietverhältnis kann, unter Beachtung der Voraussetzungen, eine maximale Förderdauer von 30 Jahren vereinbart werden. Bislang waren dies maximal 20 Jahre.

c) Neben dem wirtschaftlichen Ausgleich zwischen der Fördermiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete wird künftig ein Entgelt in Höhe von 1,- €/m² pro Monat für die Einräumung des Benennungsrechtes zugunsten der Stadt Frankfurt am Main gewährt, bisher wurde eine Aufwandspauschale in Höhe von 10,-€/m² pro Jahr bezahlt.

d) Bislang konnten nur Belegungsrechte an Wohnungen erworben werden, deren ortsübliche Vergleichsmiete nicht höher als 10,- €/qm (bzw. 12,- €/qm bei kleinen Wohnungen) lag.

Die Entwicklungen der Mietspiegel der letzten Jahre zeigt, dass auch die ortsüblichen Vergleichsmieten für "normale" größere Wohnungen sehr häufig bereits über dem Wert von 10,- €/qm liegen. Insofern wird in der neuen Richtlinie auf eine Begrenzung verzichtet. Stattdessen wurde über den Punkt 1.3 Abs. 2 ein Förderausschluss für Wohnungen mit Ausstattungsmerkmalen die dem "Luxus"-Segment zugeordnet werden können, festgeschrieben.

Zum ausgeschlossenen "Luxus"-Segment gehören hohe Zuschlagskriterien lt. Mietspiegel 2024, wie z. B. "hohe Decken" ab Baujahr 1995, "Videosprechanlage" ab Baujahr 1995, "besonders hochwertiger Fußboden" oder auch "hochwertiger Altbau". Da sich diese Kriterien bei jeder Mietspiegelerhebung verändern können, ist der Begriff "Luxus-Segment" jedoch nicht abschließend ausdefiniert. Ziel dieser Regelung ist es, keine Belegungsrechte an Wohnungen zu erwerben, deren ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund hochwertiger Ausstattungsmerkmale überdurchschnittlich hoch ist.

1. a)
   ☐Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben

   Folgende Form ist vorgeschrieben:
2. b)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird vorgeschlagen

   Kurze Beschreibung (2 - 3 Sätze):
3. c)
   Eine Öffentlichkeitsbeteiligung kann nicht erfolgen, weil:

   ☒ verwaltungsinterner Vorgang

   ☒ Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend

   ☐ Verfahrensverzögerung kann nicht akzeptiert werden

   ☐ Ressourcen stehen nicht zur Verfügung

   ☐ gesetzlicher Ausschließungsgrund

   ☐ Beteiligung hat bereits stattgefunden

   Erläuterung (optional):

   Die Zielgruppe des Förderprogramms ist beschränkt auf Eigentümer:innen und Erbbauberechtigte von Mietwohnungen im Gebiet der Stadt Frankfurt am Main.
4. d)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen, weil