Bebauungsplan Nr. 898 - Berger Straße/Höhenstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 05.08.2013, M 126

Betreff: Bebauungsplan Nr. 898 - Berger Straße/Höhenstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I.

1. Für das Gebiet Berger Straße / Höhenstraße in Frankfurt am Main - Nordend-Ost ist auf der Grundlage des vorgelegten Strukturkonzeptes ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplanes ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 15.05.2013 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Aufstellung des Bebauungsplans das beschleunigte Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB angewendet wird. I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem neu aufzustellenden Bebauungsplan sollen einerseits die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Berger Straße geschaffen werden, andererseits wird auch das Ziel verfolgt, die Wohnnutzung in diesem innerstädtischen Bereich zu stärken. Durch eine entsprechende Nutzungszonierung im Bebauungsplan wird Rechtssicherheit für die verschiedenen Nutzergruppen und ihre Bedürfnisse erreicht. II. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung durchzuführen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) in Verbindung mit § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. III. Es dient zur Kenntnis, dass die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB am 14.05.2013 durchgeführt worden ist. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich: Das Plangebiet befindet sich im Ortsbezirk 4 im Bereich des Stadtteils Nordend-Ost. Der räumliche Geltungsbereich umfasst den Baublock, welcher südöstlich durch die Berger Straße, nordwestlich durch die Heidestraße, nordöstlich durch die Eichwaldstraße sowie südwestlich durch die Höhenstraße begrenzt wird. Historisch gehört dieser Stadtbereich zu den Innenstadterweiterungen des
2. Jahrhunderts, deren Erschließung von den radial nach außen führenden Chausseen ausging. Das Areal liegt somit an der Achse des zentralen Versorgungsbereiches Berger Straße und gleichzeitig verkehrlich gut erschlossen am Alleenring, der hier den Verlauf der Bundesstraße B3 / B8 aufnimmt. Der Geltungsbereich beinhaltet überwiegend private Liegenschaften und umfasst eine Fläche von ca. 2,9 ha. Bei dem Gebiet handelt es sich um eine Fläche der Innenentwicklung mit weniger als 20.000 qm zulässiger Grundfläche, die wieder genutzt wird, so dass das Bebauungsplanverfahren nach § 13a (1) BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung durchgeführt werden kann. Bestand, städtebauliche Situation Das Gebiet wird historisch bedingt stark durch die erhaltswerte, gründerzeitliche Bebauung geprägt. Darüber hinaus beeinflusst auch die denkmalgeschützte St. Josefskirche das Erscheinungsbild des Gebietes baulich sehr stark. In diesem Kontext ist außerdem das über den Geltungsbereich hinausreichende, denkmalgeschützte Gesamtensemble im Bereich der Kreuzung Höhenstraße / Eichwaldstraße zu nennen. Hierbei handelt es sich um Mietshäuser aus der Zeit des Spätklassizismus. Wenige Gebäude aus jüngerer Zeit stehen zwischen den alten Gebäuden und fügen sich dort zum Teil nicht ein. Funktional bildet der Versorgungsbereich entlang der Berger Straße, aber auch der Höhenstraße den größten Schwerpunkt. Die Bedeutung des Einzelhandels, der versorgenden Dienstleistungen und Gastronomie in diesem Bereich reicht weit bis in die benachbarten Stadtteile. Vorwiegend die Bewohner des Nordends, Bornheims und des Ostends finden hier ein breites Spektrum an Sortimenten. Besonders der Saturn-Markt stellt einen Magnetbetrieb mit starker Frequenzwirkung dar. Der Kreuzungsbereich Berger Straße / Eichwaldstraße wird durch die Einrichtungen der katholischen Kirchengemeinde St. Josef dominiert. Hier befinden sich die Kirche, Gemeindesäle und das Pfarrhaus in der Eichwaldstraße. Der weitere Verlauf der Eichwaldstraße in Richtung Nordwesten wird - ebenso wie die Heidestraße - durch Wohnnutzung eingenommen. Nur vereinzelt sind dort Arztpraxen oder Büros zu finden. Darüber hinaus bildet die Kindertagesstätte der St. Josef-Gemeinde dort eine Ausnahme. Eine Unterbrechung der entlang der Heidestraße vorwiegenden Nutzungsstruktur bildet die baulich und strukturell unbefriedigende Situation des rückwärtigen Andienungsbereiches für den Saturn-Markt sowie dessen Tiefgaragenzufahrt. Die versorgende Funktion im Erdgeschossbereich der Höhenstraße wird in den Obergeschossen durch Wohnnutzung ergänzt. Auch im Verlauf der Berger Straße beschränkt sich die Wohnfunktion auf die Obergeschosse. Planungsgrundlagen Der Regionale Flächennutzungsplan kennzeichnet das gesamte Gebiet als Wohnbaufläche im Bestand. Die Beikarte zum Einzelhandel stellt den Versorgungskern sowie einen erweiterten Bereich als zentralen Versorgungsbereich dar. Der Versorgungskern umfasst die Berger Straße sowie die Höhenstraße. In den Versorgungsbereich sind darüber hinaus auch Heide- und Eichwaldstraße aufgenommen. Eine weitere Beikarte beinhaltet die Darstellung des Kulturdenkmals St. Josefskirche und des denkmalgeschützten Ensembles an der Heidestraße. Hier wird außerdem eine Fläche an der Höhenstraße, die stark mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist, dargestellt. Der Landschaftsplan fordert für das Plangebiet eine Erhöhung der Durchgrünung von Siedlungsflächen. Unter Denkmalschutz stehen die katholische St. Josefskirche, die als Einzeldenkmal im Denkmalbuch eingetragen ist, sowie die Gebäude Heidestraße 68, 70 und 72, die im Rahmen einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz stehen. Der neue Geltungsbereich überdeckt den Bebauungsplan NO 21d Nr. 1 - Höhenstraße, rechtsverbindlich seit 05.03.
3. Die Planung setzt für den Baublock mit Ausnahme der Fläche für die Kirche ein Mischgebiet fest. Die maximal zulässige Geschosszahl ist auf 4 Geschosse begrenzt. Die zulässige Grundflächenzahl beträgt 0,3. Gegenüber des Germaniaplatzes im nordwestlichen Teil des Plangebiets ist eine Verlängerung der Germaniastraße bis in den Blockinnenbereich festgelegt. Der Geltungsbereich wird außerdem durch die Erhaltungssatzung Nr. 42 - Nordend II überlagert. Diese ist seit 04.02.2003 rechtsverbindlich und hat die Aufgabe, die städtebauliche Eigenart des Gebiets zu schützen. Die denkmalgeschützten Gebäude (St. Josefskirche und Gesamtensemble an der Heidestraße) werden ebenso dargestellt, wie die zahlreichen, besonders erhaltenswerten Gebäude. Die Einordnung der Bauepochen auf Grundlage der charakteristischen, architektonischen Gestaltungselemente ergibt eine überwiegend gründerzeitliche Bebauung im Gebiet. Lediglich im Bereich der Eichwaldstraße und Ecke Heidestraße sind Gebäude des Spätklassizismus vorhanden. Anlass, Erfordernis und Ziele Im Bereich des Baublocks sind aktuell deutliche Umstrukturierungs- und Erneuerungstendenzen erkennbar. Dies zeichnet sich durch bereits erfolgte Baugenehmigungen sowie durch verschiedene Bauberatungsvorgänge ab. Da sich im Laufe der vergangenen Jahre die Gegebenheiten und Anforderungen im Bereich des Einzelhandels stark verändert haben, sind Genehmigungen für Einzelhandel auf Grundlage des aktuell gültigen Planungsrechts kaum noch auflagenfrei realisierbar. Den übergeordneten Stadtentwicklungszielen entsprechend ist zentrenrelevanter und großflächiger Einzelhandel in diesem Bereich jedoch erwünscht und Neuansiedlungen werden angestrebt. Darüber hinaus ist eine Nutzungszonierung zielführend, da somit Nutzungskonflikte minimiert und Rechtssicherheit für die verschiedenen Nutzergruppen erreicht werden kann. Eine Anpassung des Planungsrechts zur Durchsetzung der Stadtentwicklungs- und stadtpolitischen Ziele ist daher erforderlich. Das Planungsrecht ist an die übergeordneten Stadtentwicklungsziele, wie beispielsweise das Einzelhandels- und Zentrenkonzept anzupassen. Darüber hinaus ist es planungspolitisches Ziel, Wohnnutzung zu sichern, zu stärken und zukünftig weiterzuentwickeln. Stadtplanerisches Konzept Das stadtplanerische Konzept sieht eine Nutzungszonierung des Baublockes vor. Die Straßenzüge Berger Straße und Höhenstraße sollen entsprechend der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes und nah am Bestand orientiert für den Schwerpunkt "zentraler Versorgungsbereich mit Wohnanteil" gesichert werden. Im weiteren Verfahren ist eine vertikale Feinsteuerung der Nutzungen geplant. Für die Bereiche Heidestraße und Eichwaldstraße hingegen soll die rechtliche Grundlage mit einem Fokus auf Wohnnutzung gelegt werden. Auch diese Überlegung resultiert aus der Betrachtung des Bestandes. Besondere Beachtung verdient an dieser Stelle die vorhandene Kindertagesstätte der katholischen Kirchengemeinde, die in der Heidestraße 62 untergebracht ist. Die Einrichtung ist im Rahmen des planerischen Konzeptes weiterhin zulässig. Der Bereich um die Kreuzung Berger Straße / Eichwaldstraße, an der sich die kirchlichen Einrichtungen wie Kirche, Gemeindesäle oder Pfarrhaus befinden, ist als Fläche für den Gemeinbedarf - Kirche vorgesehen. Das Maß der Nutzung soll folgendermaßen eingeschränkt werden: Für den kompletten Blockrandbereich mit Ausnahme der Gemeinbedarfsflächen, für die keine Festsetzungen zum Maß der Nutzung erfolgen sollen, werden fünf Geschosse als Höchstmaß vorgesehen. Zusätzlich soll eine differenzierte, stark am Baubestand orientierte Beschränkung der maximal zulässigen Traufhöhe erfolgen. Diese liegt für die Liegenschaften an der Berger Straße und der Höhenstraße bei 16,00 m sowie für den südwestlichen Bereich der Heidestraße bei 17,00 m und für den nordöstlichen Bereich der Heidestraße sowie die Eichwaldstraße bei 18,00 m. Die Entscheidung für eine Festlegung der Traufhöhe resultiert aus der Prägung des Bestandes durch eine durchlaufende Trauflinie und der Einschätzung der Schutzwürdigkeit der Bestandsbebauung abgeleitet aus der Erhaltungssatzung. Für den Blockinnenbereich soll die höchstzulässige Geschosszahl auf vier Vollgeschosse beschränkt werden. Im weiteren Verfahren werden die Möglichkeiten und die Notwendigkeit weitergehender Festsetzungen zu maximaler Gebäudehöhe, Dachformen und Ähnlichem geprüft, die weiteren Einfluss auf die zulässigen Kubaturen haben. In diesem Stadium der Planung noch strukturell dargestellt, wird eine Durchwegung des Baublocks für den Fuß- und Radverkehr angedacht. Der genaue Verlauf befindet sich noch in der Prüfung. Die Verbindung soll der besseren fußläufigen Erreichbarkeit zahlreicher Grünflächen und öffentlicher Einrichtungen im näheren und weiteren Umfeld des Plangebietes dienen. Der bisherige Andienungsbereich des bestehenden Saturn-Marktes soll weiterhin ermöglicht werden, um die Nutzbarkeit der Liegenschaft nicht einzuschränken. Die Bauflucht der historischen Gründerzeitbebauung soll durch eine geschlossene Baulinie gesichert werden. Anlage 1_Lageplan (ca. 4,8 MB) Anlage 2_Strukturkonzept (ca. 499 KB) Vertraulichkeit: Nein