Vereinbarung zur Entwicklung der städtischen Grundstücke im Baugebiet Westrand-NiederErlenbach, Am Ohlenstück, und Bestellung von Wohn-Erbbaurechten

Vortrag des Magistrats vom 23.08.2019, M 120

Betreff: Vereinbarung zur Entwicklung der städtischen Grundstücke im Baugebiet Westrand-Nieder-Erlenbach, Am Ohlenstück, und Bestellung von Wohn-Erbbaurechten I. Dem Abschluss a) eines Verpflichtungs vertrages zur Übernahme von Erschließungskosten und b) von Erbbaurechtsverträgen für die Bauparzellen auf den städtischen Grundstücken wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Vertragspartner zu a) und ABG FRANKFURT HOLDING Erbbauberechtigter zu b) Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH Niddastraße 107 60329 Frankfurt am Main

Erbbaugrundstücke

Gemarkung Nieder-Erlenbach, Flur 1, Flurstücke 716, 723, 727, 728, 729, 730, 731, 732, 733, 734, 735, 744, 747, 748 und 749, insgesamt 9.071 m2. Die Fläche ist aus dem beigefügten Lageplan ersichtlich. Erbbauzeit 99 Jahre

Erbbauzins 5 % vom halben Bodenrichtwert in Höhe von aktuell 720,00 EUR/m2 für 9.071 m2, somit insgesamt 163.278,00 EUR jährlich. Sollte die Bestellung des Erbbaurechts nach dem 31.12.2020 erfolgen, ist der aktuelle Bodenwert für die Berechnung des Erbbauzinses maßgeblich. Anpassung Wertsicherungsklausel, Anpassung alle fünf Jahre nach Verbraucherpreisindex. Besondere Bedingungen Sofern im Vertragsgegenstand Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind, für die die Stadt zur Sicherung von Rechten bei Veräußerung verpflichtet ist, werden diese Leitungen soweit erforderlich in die Bereiche der inneren Erschließung verlegt. Die jeweiligen Erwerber der Wohngebäude sind zur unentgeltlichen Sicherung dieser Ver- und Entsorgungsleitungen verpflichtet.

Für den Fall eines Verkaufs der Erbbaurechte wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Bei der Neubebauung sollen die Gebäude den Passivhaus-Standard erfüllen. Der Nachweis erfolgt über Vorlage des "Passivhaus-Projektierungs-Pakets" des Passivhaus-Instituts in Darmstadt oder eines gleichwertigen Instituts bei der Stadt Frankfurt am Main (Amt für Bau und Immobilien). Sollte die Einhaltung des Passivhaus-Standards aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, stellt die ABG sicher, dass die Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einhalten, als die jeweils zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt.

Rechts- und Sachmängelhaftung: Die Grundstücke werden so übergeben, wie sie daliegen, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern

Die Stadt erstattet der ABG auf Grundlage einer detaillierten Abrechnung Erschließungskosten in Höhe von voraussichtlich 2.228.416,00 € sowie Kosten für einen Gasanschluss in Höhe von voraussichtlich 95.200,00 €. Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten der ABG. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.).

Verrechnung

Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Erschließungsanteil sowie die Kosten für die Gaserschließung werden in der Produktgruppe 31.8 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdefinition 5.005485 verrechnet. Mit Stellungnahme der kommunalen Wertermittlungsstelle vom 01.10.2018 wurde ein Bodenwert von je 720,00 EUR/m2 für alle Flächen mitgeteilt. II. Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.

Begründung: A. Zielsetzung Die Stadt Frankfurt am Main hat im Jahr 2016 zur Umsetzung des Bebauungsplans B 839 ein Baulandumlegungsverfahren am Westrand von Nieder-Erlenbach durchgeführt. Der B-Plan sieht die Bebauung mit Reihen- bzw. Doppelhäusern sowie ein Grundstück für eine Kindertagesstätte vor. Um nunmehr die Wohnbebauung voranzutreiben, wird die Stadt Frankfurt am Main mit der Finger Wohnbau GmbH, dem größten privaten Grundstückseigentümer im Bebauungsplangebiet, einen Erschließungsvertrag abschließen. Zwischen der Finger Wohnbau GmbH und der ABG wird ein Vertrag über die Verteilung der Kosten nach Flächenanteilen geschlossen. Die anteiligen Erschließungskosten für die städtischen Grundstücke werden dann zunächst von der ABG übernommen und anschließend durch die Stadt an die ABG erstattet. Nach Herstellung der Erschließungsanlagen werden die städtischen Grundstücke nach Maßgabe des B-Plans durch die ABG bebaut. Die Stadt schließt zunächst mit der ABG Erbbaurechtsverträge für die noch zu vermessenden Einzelgrundstücke. Die ABG beabsichtigt diese in der Folge zu veräußern. Durch die Umsetzung der Bebauung durch die ABG wird sichergestellt, dass die Bebauung im Passivhausstandard erfolgt. B. Alternativen Die Erschließung erfolgt durch das Amt für Straßenbau und Erschließung. Da hierfür noch keine Mittel im Haushalt eingestellt sind, würde sich die Entwicklung des Baugebietes um bis zu fünf Jahre verzögern, da erst nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen ein Baubeginn möglich ist. In diesem Fall hätten alle Grundstückseigentümer, also auch die Finger Wohnbau GmbH, lediglich einen Erschließungskostenanteil von 110,00 EUR/m2 zu zahlen. Der darüber hinausgehende Betrag wäre von der Stadt Frankfurt am Main aufzubringen. Neben der zeitlichen Verzögerung würde sich die Stadt Frankfurt am Main bei dieser Alternative auch wirtschaftlich schlechter stellen. Bei einer Vermarktung der einzelnen Baugrundstücke wäre zudem die Umsetzung des gewünschten einheitlichen Erscheinungsbildes der Gebäude im Baugebiet erschwert. C. Lösung Abschluss von Erbbaurechtsverträgen für alle städtischen Baugrundstücke, mit Ausnahme eines Kita-Grundstücks, zugunsten der ABG, die die Flächen umgehend einer baulichen Entwicklung zuführt. Dies wird aufgrund der Wohnraumsituation in Frankfurt favorisiert. D. Kosten Im Zuge des abgeschlossenen Umlegungsverfahrens wurden von den Eigentümern zu tragende Erschließungsbeiträge in Höhe von 110,00 EUR/m2 im Grundbuch festgeschrieben. Diese sind für die Herstellung der Erschließungsanlagen nicht ausreichend. Die Projektbeteiligten gehen vielmehr von Gesamtkosten in Höhe von 5.749.076,00 EUR aus. Hiervon übernimmt die Stadtentwässerung einen Anteil 800.000,00 EUR. Es verbleibt ein Betrag von 4.949.076,00 EUR (184,10 EUR/m2), der von den Eigentümern zu zahlen ist. Da die privaten Eigentümer ausschließlich die im Grundbuch festgeschriebenen 110,00 EUR/m2 zu erstatten haben, wurde vereinbart, dass die Finger Wohnbau GmbH und die Stadt Frankfurt die auf ihre Grundstücke entfallenen Erschließungskosten in voller Höhe sowie die auf die privaten Grundstücke entfallenen Erschließungskostenanteile, die 110,00 EUR/m2 übersteigen, anteilig (Stadt 50,58 % - Finger Wohnbau 49,42 %) tragen. Diese Quote errechnet sich aus dem Verhältnis der Flächen des Netto-Baulandes der Grundstücke der Stadt und der Finger Wohnbau GmbH (11.099 m2 Stadt - inkl. Flächen für Allgemeinbedarf/Kita, 10.841 m2 Finger Wohnbau GmbH) Es ergeben sich folgende voraussichtliche Erschließungskosten: -

private Eigentümer

543.730,00 € -

Finger Wohnbau 2.176.930,00 € -

Stadt Frankfurt 2.228.416,00 € Darüber hinaus beteiligt sich die Stadt an der ausschließlich den städtischen Grundstücken zu Gute kommenden Gaserschließung mit einem Pauschalbetrag von 95.200,00 EUR. Zur Kostenverteilung/-übernahme wird eine ergänzende Vereinbarung (zu a) mit der ABG geschlossen, da diese zunächst für die Erschließungskosten der städtischen Grundstücke in Vorlage treten wird. Die Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten der ABG. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 8.975.610,28 EUR. Anlage 1 (ca. 934 KB)Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 13 Versandpaket: 28.08.2019