Vergabe von Betrieb und Vermarktung des Neubaus der Hauptkampfbahn auf dem Areal des Frankfurter Waldstadions sowie Erweiterung der Bürgschaft für die…

Vortrag des Magistrats vom 11.06.2004, M 109

Betreff: Vergabe von Betrieb und Vermarktung des Neubaus der Hauptkampfbahn auf dem Areal des Frankfurter Waldstadions sowie Erweiterung der Bürgschaft für die Waldstadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 25.04.2002, § 2630 (M 58)

1. Die Stadt Frankfurt am Main vergibt eine Dienstleistungskonzession an eine Betreibergesellschaft, die von HSG Technischer Service GmbH, Neu Isenburg sowie von Sportfive GmbH, Hamburg gegründet wird. Der von der Waldstadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH (WFGP) abzuschließende Betreibervertrag soll über die Dauer von 15 Jahren und 1 Monat unter anderem folgende Punkte regeln: Betrieb und Vermarktung erfolgen auf der Grundlage eines Businessplanes, der Anlage des Betreibervertrages ist. Dieser Businessplan geht davon aus, dass im Normalbetrieb
2. Liga das Waldstadion eine jährliche erfolgsabhängige Pacht der Betreibergesellschaft in Höhe von ca. 7 Mio. € an die WFGP ausgezahlt werden kann. Sollte Eintracht Frankfurt in der zweiten Liga spielen, können ca. 3,1 Millionen Euro für Pachtzahlungen erwirtschaftet werden. Vermarktet und bewirtschaftet werden neben der Hauptkampfbahn auch die Parkplatzflächen Waldparkplatz sowie Gleisdreieck. Der Betrieb des im Stadion untergebrachten öffentlichen Parkhauses ist ebenfalls eingeschlossen. Zwischen der zu gründenden Betreibergesellschaft und Eintracht Frankfurt Fußball AG wird ebenfalls ein Vertrag über die Nutzung des Stadions abgeschlossen. Die Frankfurter Eintracht Fußball AG betreffenden stadiongeborenen Rechte für Veranstaltungen der Eintracht Frankfurt Fußball AG, Logenvermietung, Vermietung der Business-Seats, Bandenwerbung und Werbung auf sonstigen Flächen werden ebenfalls vom Betreiber vermarktet und anschließend nach einem vertraglich vereinbarten Schlüssel zwischen Bertreiber und Eintracht Frankfurt Fußball AG aufgeteilt. Der Vertrag von Frankfurt Galaxy geht an die neue Betreibergesellschaft über. Der Betreiber tritt mit Übergabe des Stadions in die Rechte und Pflichten der WFGP bzw. der Stadion GmbH aus bestehenden Verträgen ein. Der Betreiber sorgt für die Unterhaltung des Stadions und hält es in einem jederzeit funktionsfähigen und für vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Der Betreiber verpflichtet sich, die Spiele der Fußballweltmeisterschaft 2006 sowie die Spiele des Confederations Cup 2005 im Stadion durchzuführen. Über die entsprechende Aufteilung von Kosten und Einnahmen sind noch Regelungen zu treffen. Die als Anlage beigefügte Beschreibung des Betreibervertrages dient zur Kenntnis.
3. Es wird zustimmend zur Kenntnis genommen, dass sich das aktuelle Finanzierungsvolumen für das Stadion um 29,5 Mio. € erhöht hat und damit die Darlehensaufnahme durch die WFGP um diesen Betrag erhöhen wird. Die Ausweitung des Finanzierungsvolumens begründet sich wie folgt: Innenausbau 14 Mio. € (dies umfasst Telefonanlagen, Bürolagerflächen, Mobiliar, Ausstattungsgegenstände, Küchen, Kioske, Logen und sonstiges), Mehraufwendungen für den Sportbetrieb Eintracht und Galaxy 2 Mio. € (Refinanzierung durch Mietvertrag) Forderungen Brandschutz Bauaufsicht 1 Mio. € Zusätzliche Kosten WM 1,4 Mio. € Baugenehmigung und Prüfstatik 2,3 Mio. € Erschließung und Außenanlagen 1,2 Mio. € Höherwertige Dachhaut 1,3 Mio. € Außenanlagen Bereich Wintersporthalle 1 Mio. € sonstiges 1,8 Mio. € Investitionen in die Werthaltigkeit des Geländes 3,5 Mio. €. Weiterhin kommen Kosten hinzu für die Vergrößerung der Büro- und Sportflächen von Eintracht Frankfurt Fußball AG. Hier sind zusätzlich 1,7 Mio. € erforderlich. Diese werden aus den Mieteinnahmen des über 15 Jahre abzuschließenden Mietvertrages mit Eintracht Frankfurt Fußball AG refinanziert. Für die erweiterten Kosten wird der WFGP eine Erhöhung der städtischen Bürgschaft um 29,5 Mio. € und weiterer 1,7 Mio. € gegeben, um die Kreditwürdigkeit und Testierfähigkeit der Gesellschaft zu sichern. Es dient zur Kenntnis, dass die Geschäftsführung der WFGP angewiesen wird, den Betreibervertrag zwischen der WFGP und der ABC GmbH unter Beachtung den in der Anlage beschrieben Kriterien abzuschließen. Die Stadt Frankfurt am Main stellt die Geschäftsführung von jeglicher Haftung für den Abschluss dieses Vertrages - auch Dritten gegenüber - frei. Die Stadt Frankfurt am Main wird der WFGP stets die Mittel zur Verfügung stellen, die erforderlich sind, um die Verpflichtungen der WFGP zu erfüllen und die Refinanzierung der mit der Errichtung des neuen Frankfurter Waldstadions erforderlichen Kredite sicherzustellen, soweit entsprechende Mittel der WFGP nicht aufgrund des Betreibervertrages zufließen. Begründung: Zu
4. Eine Betriebs- und Vermarktungsgesellschaft, die von HSG Technischer Service GmbH, Neu Isenburg sowie von Sportfive GmbH, Hamburg gegründet wird, übernimmt Betrieb und Vermarktung des Frankfurter Waldstadions. Die Firma HSG Technischer Service GmbH gehört zum international tätigen Baukonzern Bilfinger und Berger AG und verfügt mit ihren spezialisierten Tochterunternehmen und Beteiligungsgesellschaften bei über 6 Mio. m² bewirtschafteter Fläche über reichhaltige Erfahrungen und fundiertes Wissen im Bereich des Facility Managements. Die Sportfive GmbH ist eine der größten Sport-rechteagenturen in Europa und im Bereich der Vermarktung von vereins- und stadiongeborenen Rechten, insbesondere im Bereich des Fußballs, führend. In einem Vertrag zwischen der WFGP als Träger der Ausschreibung einer Dienstleistungskonzession zum Betrieb und Vermarktung des Frankfurter Waldstadions und der neu gegründeten GmbH zum Betrieb wird detailliert festgelegt, wie das Frankfurter Waldstadion für die nächsten 15 Jahre bewirtschaftet und vermarktet wird. Der Betreiber hat neben dem Vertrag mit der WFGP ebenfalls einen Vertrag mit Eintracht Frankfurt Fußball AG über die Vermarktung der vereinsgebundenen Rechte abgeschlossen und wird somit in Zukunft die Rechte des Stadions und die Rechte des Vereins gemeinsam vermarkten. Grundlage für den gemeinsamen Betrieb und die Vermarktung ist neben dem Vertrag zwischen WFGP und dem Betreiber ein Business-Plan, in dem die wesentlichen Eckpunkte der Aufteilung von Einnahmen zugunsten der beteiligten Partner geregelt wird. In diesem Business-Plan sind grundlegend Aufteilungen festgeschrieben, aber auch Kosten für den Betrieb und das Führen des Stadions. Der Betreibervertrag und der Business-Plan für die 1. und
5. Liga werden in der Anlage beschrieben. Ermittlung des Betreibers Nach dem Rückzug der in einem früheren Ausschreibungsverfahren für den Betrieb vorgeschlagene Firma Octagon Worldwide wurde im Aufsichtsrat der WFGP die Ausschreibung einer Dienstleistungskonzession für das Frankfurter Waldstadion beschlossen und durchgeführt. In dem Verfahren blieben am Schluss zwei Bewerber übrig, die fundiert an dem Betrieb und der Vermarktung des Stadions interessiert waren. Zunächst wurde mit der englischen Firma StadiVarios verhandelt, die neben Betrieb und Vermarktung des neuen Waldstadions einen besonderen Schwerpunkt auf die Entwicklung weiterer sportaffiner Angebote auf dem Gelände des Stadions legte. Die erforderlichen finanziellen Nachweise für die zu tätigenden Investitionen auf dem Gelände des Stadiondreiecks konnten zum Sommer 2003 von der Firma StadiVarios nicht vorgelegt werden. Ein Interesse am alleinigen Betrieb und Vermarktung des Neubaus der Hauptkampfbahn wurde nicht vorgetragen. Dem schriftlich mitgeteilten Ende des Verfahrens wurde durch den Verhandlungspartner nicht mehr widersprochen. In der Verhandlungsrunde wurde dann mit dem zweiten Anbieter, der Firma HSG, verhandelt, die gemeinsam mit der Sportfive GmbH ihr Interesse am Betrieb und Vermarktung bekundete und auf der Basis eines Business-Planes die wirtschaftlichen Erfolgsmöglichkeiten für eine langfristige Zusammenarbeit darlegte. Nachdem im Dezember 2003 in einem Letter of Intent die gemeinsamen Absichten zu Betrieb und Vermarktung bekundet wurden, verhandelten HSG und Sportfive mit Eintracht Frankfurt Fußball AG. Hier ist mittlerweile ein Vertragsergebnis zustande gekommen, so dass nun auch dem vorliegenden Vertrag zu Betrieb und Vermarktung des Frankfurter Waldstadions zugestimmt werden kann. Zu
6. Der Bau des Frankfurter Waldstadions befindet sich nach wie vor im vereinbarten Zeitplan. Das Stadion soll im Juni 2005 mit dem FIFA-Confederations-Cup feierlich eröffnet werden. Im Verlaufe der Bauausführung kam es zu verschiedenen, sich aus der Struktur des Baues und aus Sicherheitsüberlegungen ergebenden Veränderungen, die zu Mehrkosten führten. Unter anderem waren dies: Anforderungen im Sicherheitsbereich (Deliquenten-Tunnel), die Veränderung der Dachfolie und anderes. Ingesamt ist von Mehrkosten in Höhe von 29,5 Mio. € auszugehen. Hinzukommen weitere 1,7 Mio. € für die Vergrößerung der Büro- und Sportflächen von Eintracht Frankfurt Fußball AG, die sich über Mieteinnahmen refinanzieren. Anlage: Beschreibung Betreibervertrag für das neue Waldstadion Der Vertrag wird abgeschlossen zwischen der Waldstadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH und einem Betreiber, noch zu gründen von der Firma HSG Technischer Service GmbH und der Sportfive GmbH. Durch den Abschluss des Betreibervertrages wird eine Dienstleistungskonzession erteilt, die das Recht zum Betrieb und zur Nutzung des neuen Waldstadions und das Recht zur Vermarktung der stadiongeborenen Rechte am neuen Waldstadion gegen eine Pachtzinszahlung umfasst: Laufzeit 15 Jahre und 1 Monat (01.06.2005 - 30.06.2020) Der Betreiber wird für das neue Waldstadion für die gleiche Laufzeit einen Nutzungsvertrag mit Eintracht Frankfurt Fußball AG abschließen und tritt in den Vertrag mit Frankfurt Galaxy Footballteam Betriebs-GmbH ein und wird nach Ablauf des Vertrages mit Galaxy einen Vertrag bis 2020 abschließen. Vertragsgegenstand ist das neue Waldstadion, mit den Vorfeldern, die zum Stadion zugehörigen Wegerechte sowie die Bewirtschaftung des Parkhauses im Stadion und der Parkplätze Waldparkplatz und Gleisdreieck. Das Stadion umfasst: - 50.400 Plätze (davon rund 6286 Stehplätze), sonst 48.600 Sitzplätze, bei anderen Veranstaltungen bis 64.000 Zuschauer möglich - 1.800 Parkplätze - 22 Kioske auf 2 Ebenen, 200m laufende Theke - 78 Logen auf 2 Ebenen - 2.000 Business Seats , 2.500 qm Business-Club Der Betreiber zahlt an die Waldstadion Frankfurt Besitzgesellschaft eine ertragsabhängige Pacht gemäß vereinbarten Business-Plänen 1. und
7. Bundesliga. Die ertragsabhängige Pacht setzt sich zusammen aus Anteilen am Ticketing Eintracht Frankfurt, Ticketing Galaxy Frankfurt sowie Ticketing für sonstige Veranstaltungen, anteilig Vermietung von Logen, Business Seats und sonstiger Räume. Weiterhin anteilig Bandenwerbung, Werbung auf sonstigen Flächen, Catering, Merchandising, Eventservices, Business-Club- Einzelvermarktung, Parkplatzbewirtschaftung sowie der Vermarktung des Namensrechts des Stadions. Neben der ertragsabhängigen Pacht trägt der Betreiber die Betriebskosten. Dies sind alle operativen Kosten für Personal, eventbezogenen Dienstleistungen, Gebäudemanagement, Energieversorgung, Wasser, Versicherungen, Abgaben, Bürokosten, Marketing, Rückstellungen und sonstige Kosten. Für ein Geschäftsjahr
8. Bundesliga ist in einem definierten Basisfall von einer Pacht pro Jahr in Höhe von ca. 7 Mio. € auszugehen. Im Fall der
9. Bundesliga ist von einer Pacht in Höhe von ca. 3,1 Mio. € auszugehen. Für den Business-Plan wird aufgrund einer Planung für 15 Jahre von folgenden durchschnittlichen Voraussetzungen ausgegangen: - Veranstaltungen pro Jahr: 29 - Veranstaltungen Eintracht: 18 (17 Saisonspiele und 1 Pokal- oder Freundschaftsspiel) - Veranstaltungen Galaxy: 5,8 (5 Saisonspiele und World Bowl bzw. NFL-Pre-Season-Game) - Sonstige Sportveranstaltungen: 2,8 (Länderspiele, sonstige Fußballspiele, Motorsport, Wintersport, Boxen, Stadionfest) - Concert: 1,8 Events - Business: 0,6 Events (Präsentationen, Kundgebungen, etc.) Grundsätzlich basiert der Businessplan auf derzeit bekannten Rahmendaten und Erfahrungswerten Eintracht Frankfurt - Zuschauerzahl
10. Liga: 35.500 - Zuschauerzahl
11. Liga: 22.300 - Auslastung Logen
12. Liga: 80 Prozent - Auslastung Logen
13. Liga: 57 Prozent - Auslastung Business Seats
14. Liga: 85 Prozent - Auslastung Business Seats
15. Liga: 60 Prozent Galaxy Hier gibt es bereits seit längerem eine der Öffentlichkeit bekannte Vereinbarung. Es gibt eine Basismiete und eine zuschauerabhängige Miete. Andere Veranstaltungen Hier geht der Businessplan im Schnitt von 5/6 Veranstaltungen pro Jahr aus. Die angenommenen Zuschauerzahlen liegen zwischen 20.000 und 49.
16. Im Vertrag vereinbart sind u. a. Kündigungsrechte für den Betreiber, sollte kein professioneller Fußball im Waldstadion gespielt werden. Für die Stadt Frankfurt am Main u. a. bei schlechter Aufgabenerledigung oder bei gravierender Abweichung von den in den Businessplänen festgelegten Jahresergebnissen. Der Betreiber verpflichtet sich zur Übernahme des für den Betrieb des Stadions bei der jetzigen Stadion GmbH beschäftigten Personals. Der Betreiber tritt in die laufenden Verträge der Besitzgesellschaft bzw. der Stadion GmbH ein, dies sind unter anderem Verträge für Gas, Wasser und Strom. Der Betreiber verpflichtet sich für die Dauer des Vertrages das Stadion in einem jederzeit funktionsfähigen, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Bauliche Maßnahmen erfolgen nur mit Zustimmung der Besitzgesellschaft. Nach Ablauf des Vertrages hat der Betreiber das Stadion im ordnungsgemäßen Zustand an die Besitzgesellschaft zurückzugeben. Die Stadt Frankfurt am Main hat umfassende Prüfrechte bei der Besitzgesellschaft, die testierten Jahresabschlüsse sind der Besitzgesellschaft und dem Revisionsamt vorzulegen. Besondere Regelungen sind getroffen für die Durchführung der Fußballweltmeisterschaft 2006, für den Confederations Cup 2005 sind entsprechende Regelungen noch zu treffen. Für eine Non-profit-Veranstaltung (z.B. Turnfest, Kirchentag) steht das Stadion der Stadt Frankfurt am Main einmal jährlich ohne Mietzahlung zur Verfügung.