Energetische Sanierungen in Milieuschutzsatzungsgebieten

Soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) sollen verhindern, dass bauliche Maßnahmen zu einer Aufwertung eines Gebiets führen, die die dortige Wohnbevölkerung verdrängen könnte. Energetische Sanierungen, die über den gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandard hinausgehen, können nach den sozialen Erhaltungssatzungen zugrunde liegenden Begründungen eine solche Auswirkung auf das Gebiet haben und damit eine Verdrängungsgefahr auslösen. Daher werden Maßnahmen, die über den Mindeststandard hinausgehen nicht genehmigt.

Rechtlich knüpfen soziale Erhaltungssatzungen nicht an mögliche mietrechtliche Folgen - wie etwa Mieterhöhungen durch die Umlage von Sanierungskosten - an. Maßgeblich ist die Frage, ob eine bauliche Maßnahme die Eigenart des Gebiets verändert und damit die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung unmittelbar gefährden kann. Mietrechtliche Effekte gelten dabei als mittelbare, nicht als unmittelbare Auswirkungen und sind deshalb für die Genehmigungsentscheidung nicht ausschlaggebend.

Ein Aufwertungspotential besteht auch dann, wenn vertraglich eine Mietpreisbindung vereinbart wird. Eine solche Vereinbarung beseitigt die Versagungsgründe für eine energetische Baumaßnahme nicht, da diese die gemäß der Erhaltungssatzung unerwünschte Aufwertung dennoch herbeiführen würde.

Die Teilnahme an dem städtischen Förderprogramm ermöglicht hingegen die Genehmigung der dort geförderten Maßnahmen, weil diese auf den zukünftigen durchschnittlichen Mindeststandard ausgerichtet sind, der nach Ablauf der Bindungsfrist des Förderprogramms prognostisch Standard sein wird. Durch diese vorausschauende Ausrichtung wird gewährleistet, dass die geförderten Maßnahmen keine erhaltungssatzungswidrige Aufwertung des Gebiets hervorrufen. Zugleich stellt das Förderprogramm sicher, dass bauliche Maßnahmen nicht unterhalb des zukünftig erwartbaren Standards verbleiben und damit keine Substandards festschreiben.

Im Hinblick auf den Mieterschutz hat der Magistrat bislang keinen Fall festgestellt, in dem eine Modernisierungsmieterhöhung - selbst unter Berücksichtigung der geringeren Heizkosten - zu einer echten Warmmietenneutralität geführt hätte. Tatsächlich war die Gesamtbelastung der Mieter:innen nach einer Modernisierung stets höher als zuvor.

Vor diesem Hintergrund bietet die Inanspruchnahme des "Frankfurter Modernisierungsbonus" die Möglichkeit, energetische Sanierungen oberhalb des GEG-Mindeststandards gerade auch in sozialen Erhaltungssatzungsgebieten durchzuführen, ohne die Miete¬r:innen zusätzlich zu belasten und gleichzeitig keine zukünftigen, energetische Substandards in den Gebieten entstehen zu lassen.