Ausgleichsabgabe Ostend

Bericht des Magistrats vom 03.12.2010, B 759

Betreff: Ausgleichsabgabe Ostend Vorgang: A 1290 FAG Gemäß §154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Stadt zu entrichten. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert) (§ 154 Abs. 2 BauGB). Weder die Ansiedlung der EZB auf dem Gelände des ehemaligen Großmarktes, noch die Instandsetzung der Wallanlagen sind sanierungsbedingte Projekte und liegen auch nicht im Geltungsbereich der Sanierungssatzung. zu

1. Zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) bestehen in der Wertermittlungspraxis verschiedene Verfahren. Für jedes Verfahren sind bestimmte Daten zu erheben, ohne die eine Verwendung des jeweiligen Verfahrens nicht möglich ist. Im Bereich des Sanierungsverfahrens "Ostend" wurde aufgrund der erhobenen Daten die Differenzwertmethode verwendet. Dabei handelt es sich um das unmittelbarste Verfahren, da für jedes Grundstück der Bodenwert direkt ermittelt wird, ohne den Umweg über Klasseneinstufungen von Missständen und Maßnahmen zu gehen. Bei der Differenzwertmethode wird davon ausgegangen, dass sich der Bodenwert durch die in der Sanierung durchgeführten Maßnahmen an ein vergleichbares Gebiet in der näheren Umgebung anpasst, in dem keine vergleichbaren städtebaulichen Missstände vorhanden waren (Endwert). Der bei der Einleitung des Sanierungsverfahrens ermittelte sanierungsunbeeinflusste Anfangswert wird dabei bis zum Abschluss des Verfahrens fortgeschrieben. Bodenwerteinflüsse, die durch bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen entstanden sind, bleiben bei dieser Fortschreibung außen vor. Allgemeine Werteinflüsse und Wertsteigerungen fließen auch in den jeweiligen Anfangswert ein. Da der Endwert aus der näheren Umgebung abgeleitet wird, sind auch hier bereits nicht sanierungsabhängige Werteinflüsse, wie sie z. B. durch die Ansiedlung der EZB entstehen, enthalten. Entsprechend der gesetzlichen Regelung wird dann der Ausgleichsbetrag aus der Differenz von Anfangs- und Endwert ermittelt. Hierbei werden die beiden Bodenwerte an die individuellen Grundstücksgegebenheiten (Größe sowie Ausnutzungsziffer) angepasst. Generell haben folgende Merkmale Einfluss auf die Höhe der Bodenwerte: - Lage - Art und Maß der baulichen Nutzung, - Erzielbare Miete - Immissionen - Umfeld , z. B. ÖPNV zu 2. und 3.: Das Sanierungsgebiet wurde durch Satzung vom 15.07.2003 um eine Teilfläche des Großmarktgeländes erweitert. Auf diesem Gelände wurde die Horst-Schulmann-Straße als neue Verbindung zwischen Sonnemannstraße und Oskar-von-Miller-Straße gebaut. Darüber hinaus wurden auf dieser Fläche ein Wohngebäude mit 48 Wohneinheiten und gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss, sowie das Dr. Hoch'sche Konservatorium errichtet. Durch Satzung vom 19.12.2006 wurde das Sanierungsgebiet um die Ruhrorter Werft erweitert. In Fortsetzung des Mainuferparks soll die Ruhrorter Werft in eine öffentliche Grünfläche umgestaltet werden. Die beiden unter Denkmalschutz stehenden Hafenkräne wurden zwischenzeitlich instandgesetzt, als nächstes Projekt ist der Bau eines ganzjährigen Gastronomiebetriebes vorgesehen. zu 4.: Die Entrichtung eines Ausgleichsbetrages durch den Eigentümer stellt keine Begründung für eine Mieterhöhung dar. Keinem Eigentümer wurde geraten die Mieten zu erhöhen. zu 5.: Der Magistrat sieht diese Notwendigkeit und hat sie im Rahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahme immer berücksichtigt. Von den insgesamt im Sanierungsgebiet neu entstandenen 854 Wohneinheiten wurden 274 Wohneinheiten mit öffentlichen Mitteln gefördert, 148 Wohneinheiten sind frei finanzierte Mietwohnungen, die übrigen 432 Wohneinheiten sind Wohnungseigentum. Durch dieses neue Angebot wird der Wohnungsbestand, der überwiegend aus kleineren Mietwohnungen besteht, im Hinblick auf eine gesunde Mischung sinnvoll ergänzt. zu 6.: Der Magistrat sieht dieses Ziel nicht gefährdet. Entsprechend den speziellen Verhältnissen des einzelnen Eigentümers wird nach Wegen gesucht, die Entrichtung des Ausgleichsbetrages so verträglich wie möglich zu gestalten. Dies beginnt bei der Prüfung, ob zur Vermeidung einer unbilligen Härte ein Erlass oder Teilerlass in Frage kommt (§ 155 Abs. 4 BauGB), oder ob der Eigentümer eine Bodenwerterhöhung zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, die vom Ausgleichsbetrag abzuziehen sind (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Jedem Eigentümer wird die Möglichkeit einer Stundung oder Ratenzahlung ohne Offenlegung seiner persönlichen Verhältnisse eingeräumt. Letztlich steht jedem Eigentümer das Recht zu, einen Antrag auf Umwandlung des Ausgleichsbetrages in ein Tilgungsdarlehen zu stellen, sofern ihm nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen (§ 154 Abs. 5 BauGB). zu 7.: Bodenrichtwerte spiegeln den durchschnittlichen Lagewert wider. Sie werden aus den Verkaufspreisen vergleichbarer unbebauter Grundstücke abgeleitet. Die Wohnungsmieten sind basierend auf dem in Frankfurt gültigen Mietspiegel zu berechnen. Bis auf den Lagezu(ab)schlag sind alle Parameter auf die Ausstattung der Wohnung bezogen. Die Lageeinstufung im Mietspiegel beruht auf den Lagezuordnungen der Bodenrichtwerte. So war im Wohnlagenplan des Mietspiegels 2006 das Gebiet als einfache Lage eingestuft, da der Bodenrichtwert noch als Anfangswert dargestellt war. Im Wohnlagenplan 2008 ist der Bereich als mittlere Wohnlage dargestellt, da zum Stichtag 01.01.2008 im Hinblick auf den Verfahrensstand des Sanierungsverfahrens der Bodenrichtwert als Endwert beschlossen wurde. Der Lageabschlag in Höhe von 0,23 €/m2 Wohnfläche (Stand 2008) entfällt somit bei der Mietberechnung. zu 8.: Dies ist abhängig vom jeweiligen Mietspiegel (Basismiete sowie Mietzu- bzw. -abschläge) sowie den gesetzlichen Rahmenbedingungen. zu 9.: siehe Antwort zu 5. zu 10.: siehe Antwort zu 1. zu 11. siehe Antwort zu 6. zu 12.: Mit Festlegung des Sanierungsgebietes im Jahr 1987 wurde auch auf die zu diesem Zeitpunkt verbindlichen Rechtsgrundlagen des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) und der Ausgleichsbetragsverordnung (AusgleichsbetragsV) hingewiesen. Der Gutachterausschuss wurde mit der Ermittlung der Anfangswerte beauftragt, um zu gegebener Zeit eine eventuelle sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnen zu können. Im Jahr 2002, nach 15 Jahren Sanierungstätigkeit, bestand Klarheit über alle Maßnahmen und Projekte die im Verlauf des Sanierungsverfahrens noch umgesetzt werden sollten. Damit war ein Zeitpunkt erreicht, an dem die Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung und damit die Ausgleichsbeträge mit hinreichender Sicherheit berechnet werden konnten. Die Eigentümer wurden durch die regelmäßig erscheinende Sanierungszeitung "Ihr Stadtviertel" über den Ausgleichsbetrag und dessen Erhebung informiert. Bevor im konkreten Einzelfall ein Bescheid über die Festsetzung des Ausgleichsbetrages verschickt wird, wird gemäß § 154 Abs. 4 BauGB vorher Gelegenheit zu einem Erörterungsgespräch gegeben. Mit der Einladung zum Erörterungsgespräch wird den Eigentümern das Gutachten zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages übersandt. Im Gespräch wird die Ermittlung des Ausgleichsbetrages erläutert, es werden verschiedene Zahlungsmodalitäten (Ratenzahlung, Stundung, etc.) angeboten und mögliche Rechtsmittel dargestellt. Vom Erörterungsgespräch erhalten die Eigentümer ein schriftliches Protokoll. Daraufhin finden in einzelnen Fällen weitere Gespräche statt, bzw. es werden die Bescheide übersandt. Kein Eigentümer wird durch die Übersendung des Bescheides überrascht - die Übersendung wird im Erörterungsgespräch oder durch ein vorheriges Schreiben angekündigt.