Wie ist die Bilanz des "Mietenmonitor Frankfurt am Main"?

Vorbemerkung

Von Januar bis März 2025 wurde das Pilot-Projekt Mietenmonitor durchgeführt. Dabei wurde die Mietenmonitor UG damit beauftragt, auf Grundlage des qualifizierten Frankfurter Mietspiegels ein Abfragemodell zu entwickeln. Mit Hilfe dieses Modells wurden Inserate unterschiedlichen Online-Plattformen analysiert.

Ziel des Pilot-Projekts Mietenmonitor war es, ein Informationsmedium zu erproben, das sich dezidiert an Wohnungsanbieter:innen richtet und geeignet ist, begründet und zielgerichtet über gesetzliche Regelungen zur Mietpreishöhe und städtische Informations- und Beratungsangebote, wie bspw. den Online-Mietspiegel-Rechner, zu informieren. Im Zentrum des Mietenmonitors steht dabei die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie mit dem qualifizierten Frankfurter Mietspiegel ermittelt wird. Der Mietspiegel spiegelt die Vermietungspraxis in Frankfurt am Main wider und erlaubt auf einer repräsentativen Datenbasis, die ortsüblich gezahlte Miete für eine Wohnung in Frankfurt am Main mit bestimmten Ausstattungsmerkmalen zu bestimmen.

Im Pilot-Projekt Mietenmonitor wurde in Kooperation mit der Mietenmonitor UG, Freiburg, auf Grundlage des qualifizierten Frankfurter Mietspiegels ein differenziertes Abfragemodell entwickelt. Mit dem Modell konnte anhand der Angaben in den Inseraten eine überschlägige ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Da die mietpreisbildenden Merkmale nach dem Mietspiegel deutlich differenzierter sind als die Angaben in Wohnungsinseraten, wurde hierbei mit Vorannahmen gearbeitet. In der Regel wurden die Annahmen zugunsten der Wohnungsanbieter:innen getroffen. Wurde in einem Inserat bspw. eine Einbauküche genannt, so ging das Modell davon aus, dass es sich um eine junge Einbauküche mit allen Merkmalen im Sinne des Mietspiegels handelt. Es wurden bspw. auch Möblierungszuschläge angesetzt, wenn ein Inserat als möblierte Vermietung gekennzeichnet war. Leitend war hierbei die Grundannahme, dass eine Unterfassung von Fällen besser ist als ein zu ungenaues Modell.

Insgesamt wurden im Projekt-Zeitraum 2.679 Inserate (ohne Neubau) erfasst, die eine mögliche Überhöhung aufwiesen. Angeschrieben wurden die Wohnungsanbieter:innen der Inserate, bei denen komplette Adressangaben vorlagen.

1. Wie beurteilt die Stadt Frankfurt den Erfolg des dreimonatigen Pilotprojekts

"Mietenmonitor Frankfurt am Main"?

Aus Sicht des Magistrats hat sich das Pilot-Projekt aus den folgenden Gründen bewährt und stellt eine gute Ergänzung zur Beratungskulisse der Stadt Frankfurt am Main dar. Folgende Gründe sprechen für eine Fortführung des Projekts:

I. Der Mietenmonitor erreicht seine Zielgruppe präzise und genau: Der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main ist angespannt. Das ist nicht nur eine Belastung für Wohnungssuchende und Mieter:innen, sondern führt zu einer grundsätzlichen Polarisierung zwischen den Vertragsparteien in Mietverhältnissen. Vermieter:innen beklagen, dass sie unter Generalverdacht gestellt würden, aus der Anspannung am Wohnungsmarkt Profit zu schlagen. Hier liegt eine der großen Stärken des Projekts Mietenmonitor: Anstelle öffentlicher und allgemeiner Informationskampagnen, die stets auch jene Vermieter:innen mit markieren, die sich an die gesetzlichen Regeln halten, werden über den Mietenmonitor Wohnungsanbieter:innen anlassbezogen und gezielt angeschrieben.

II. Der Mietenmonitor spricht auch Vermieter:innen außerhalb Frankfurts an: Ein weiterer Vorteil des Projekts offenbart sich in der Tatsache, dass knapp die Hälfte der Anschreiben (48 %) an Adressen außerhalb der Stadtgrenzen verschickt wurden - also an Vermieter:innen, die Wohnraum in der Stadt Frankfurt am Main anbieten, jedoch selbst nicht in Frankfurt leben. Diese Zielgruppe hätte über lokale Informationsangebote womöglich gar nicht erreicht werden können. Zudem kann gerade dieser Zielgruppe ein höherer Bedarf an Beratung und Information zugeschrieben werden, da stadtpolitische Debatten weniger bekannt sein dürften.

III. Der Mietenmonitor fördert Rechtssicherheit und beugt Rechtsstreitigkeiten vor: Durch die Bereitstellung von Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die gesetzlichen Regelungen erhalten Wohnungsanbieter:innen Klarheit über die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für die Festlegung der Miete gelten. Dies hilft ihnen, rechtliche Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass ihre Mietforderungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das umfasst bspw. die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die ordnungsgemäße Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen.

IV. Der Mietenmonitor schafft Transparenz: Die Informationsschreiben fördern Transparenz im Mietverhältnis, indem sie Vermieter:innen über ihre Pflichten zur Auskunftserteilung informieren. Dies kann dazu beitragen, Missverständnisse mit Mieter:innen zu vermeiden und das Vertrauen zwischen beiden Parteien zu stärken.

V. Der Mietenmonitor verzahnt sich gut mit bestehenden Beratungsangeboten der Stadt Frankfurt am Main: In den Anschreiben wurden Vermieter:innen auf Informations- und Beratungsangebote der Stadt Frankfurt am Main hingewiesen, wie den Online-Mietspiegel-Rechner. Damit ist der Mietenmonitor als Erweiterung der bestehenden Beratungskulisse anzusehen.

VI. Der Mietenmonitor liefert Erkenntnisse über den Frankfurter Wohnungsmarkt: Die für den Mietenmonitor generierten Datensätze können anonymisiert ausgewertet werden und liefern vertiefende Erkenntnisse über das Angebot an Mietwohnungen in Frankfurt am Main.

VII. Beim Mietenmonitor stimmt das Verhältnis zwischen Aufwand und Mehrwert: Verglichen mit breit angelegten Informationskampagnen im öffentlichen Raum ist der finanzielle und personelle Aufwand für den Mietenmonitor überschaubar. Personell konnte das Projekt durch vorhandene Personalstellen betreut und mit vertretbarem Aufwand durchgeführt werden. In Anbetracht dessen konnten mit dem Mietenmonitor zielgenau, da datengetrieben, und aktuell Vermieter:innen mit Informationen versorgt werden, die ihnen helfen, rechtssichere Mietverträge abzuschließen. Zusätzlich sorgte die mediale Berichterstattung über den Mietenmonitor für eine Wirkung in die Breite.

2. Anhand welcher Kriterien bzw. Kennzahlen wurden das dreimonatige Pilotprojekt "Mietenmonitor Frankfurt am Main" evaluiert?

I. Anzahl der registrierten Fälle: Im Rahmen des Projekts entstanden drei Datensätze, die jeweils das Angebotsgeschehen eines Monats auf drei reichweitenstarken Immobilien-Plattformen im Internet abbildeten. Die Anzahl sowie die Häufigkeit der registrierten Verstöße weisen darauf hin, dass Verdachtsfälle mit Verstößen gegen geltende mietrechtliche Bestimmungen keine Einzelfälle oder Ausreißer sind. Dementsprechend sind die verausgabten Mittel für ein tatsächlich relevantes Problem am Frankfurter Wohnungsmarkt eingesetzt worden.

II. Rückmeldungen: Der Magistrat, Amt für Wohnungswesen, hat die eingehenden Rückmeldungen von angeschriebenen Vermieter:innen ausgewertet. Quantitativ handelte es sich um 30 Rückmeldungen bei 959 versendeten Anschreiben. Die geringe Quote wird als Indiz dafür gesehen, dass in der Regel keine falschen Verdächtigungen aus dem Datensatz des Mietenmonitors entstanden sind. Lediglich in Einzelfällen meldeten sich Vermieter:innen mit kritischen Stimmen zu Wort. In vergleichbarer Anzahl drückten Vermieter:innen ihren Dank für die erhaltene Information aus und kündigten an, aufgrund des Schreibens ihre Mietforderung zu korrigieren.

III. Zugriff auf Online-Mietspiegel-Rechner: Im Pilotzeitraum des Projekts wurde ein deutlicher Anstieg der Zugriffszahlen auf den Online-Mietspiegel-Rechner registriert. Dies indiziert einerseits den erfolgreichen Informationscharakter des Projekts, wenn Angeschriebene das Anschreiben zum Anlass genommen haben, um ihre Mietforderung mit Hilfe des Rechners zu überprüfen.

IV. Begleit-Arbeit: Das Projekt wurde im Rahmen einer Masterarbeit eines Verwaltungsstudenten evaluiert und ausgewertet. Dabei wurden die Ergebnisse des Mietenmonitors quantitativ ausgewertet und qualitative Expert:innen-Interviews zum Projekt durchgeführt.

3. Wie viele Mieten wurden im Rahmen des Pilotprojekts "Mietenmonitor Frankfurt am Main" insgesamt überprüft?

Es wurden im Zeitraum Januar bis März 2025 insgesamt 6.660 Inserate (ohne Ausreißer und Doubletten) erfasst und überprüft.

4. Wie viele überhöhte Angebotsmieten konnte der Mietenmonitor insgesamt identifizieren?

Es wurden 2.679 Inserate (ohne Neubau) identifiziert, bei denen eine Miete gefordert wurde, die mindestens mehr als 10 % über der kalkulierten ortsüblichen Vergleichsmiete für das jeweilige Inserat lag. Das entspricht einer Quote von 40,2 % aller im Projekt-Zeitraum erfassten Inserate.

5. Wie viele der insgesamt identifizierten Mieten waren dabei?

Kategorie Anzahl 1 Anteil (%) über 10% bis 20% 642 24,0 über 20% bis 30% 610 22,8 über 30% bis 40% 485 18,1 über 40% bis 50% 311 11,6 über 50% 631 23,6 1 Gesamtzahl der Fälle: 2.679

6. Wie viele rechtssicher überhöhte Angebotsmieten konnten dabei in den in Frage 5 abgefragten Kategorien jeweils identifiziert werden?

Der Mietenmonitor ist kein geeignetes Instrument, um rechtsichere Aussagen darüber zu treffen, ob eine tatsächlich vereinbarte Miete überhöht ist. Dieser Anspruch besteht darüber hinaus auch nicht. Der Mietenmonitor ist ein datengetriebenes Informationsinstrument, um auf Basis fachlicher Einschätzungen effizient und präventiv über vertragsrechtliche Regelungen sowie Rechte und Pflichten im Mietverhältnis zu informieren.

Der Mietenmonitor untersucht Inserate für angebotenen Wohnraum. Mietinserate auf Plattformen stellen Angebotsmieten dar, die nicht direkt mit den tatsächlich bezahlten Mieten in geschlossenen Mietverträgen gleichzusetzen sind. Daher können aus Angebotsmieten keine direkten Rückschlüsse auf mögliche Rechtsverstöße in Mietverträgen gezogen werden. Dies wäre ggf. über ein Mietenregister möglich, das jedoch nicht existiert.

Gleichzeitig ist anzunehmen, dass Wohnungssuchende in Frankfurt am Main aufgrund der angespannten Wohnraumversorgung und des Nachfrage-Überhangs vor Vertragsabschluss in der Regel wenig Verhandlungsspielraum bei der Miethöhe haben.

7. Wie viele der identifizierten Angebotsmieten wurden infolge der Aktivitäten der Stadt schließlich reduziert?

Wie in der Antwort auf Frage 6 dargestellt, besteht keine Einsicht in abgeschlossene Mietverträge und die darin vereinbarten Miethöhen. Auch besteht keine rechtliche Grundlage, diese Einsicht zu fordern. Erstens können festgestellte Verstöße gegen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) nur zivilrechtlich gerügt werden. Zweitens stellt die an die Allgemeinheit gerichtete Inserierung einer Miethöhe auf einer Plattform keinen Verstoß wegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) dar, der ein Verwaltungsverfahren begründen würde.

8. Welche Änderungen sollen ggü. dem Pilotprojekt "Mietenmonitor Frankfurt am Main" vorgenommen werden?

Derzeit werden mehrere Optimierungen für das Projekt Mietenmonitor erarbeitet. Das umfasst die folgenden Maßnahmen:

• Ausschöpfung der erhobenen Datensätze optimieren
• Effizientere Folgekommunikation mit angeschriebenen Wohnungsanbieter:innen
• Ausweitung der Informationskampagne um die Zielgruppe mutmaßlich betroffener Mieter:innen