Rennbahn-Areal

Bericht des Magistrats vom 12.12.2014, B 467

Betreff: Rennbahn-Areal Vorgang: A 686/14 RÖMER Zu 1 und 2. unter Verweis auf A 703: In der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2010 sowie in den vorhergehenden Jahrgängen wurden für den Bereich der Galopprennbahn keine Bodenrichtwerte ausgewiesen. In den Jahren 2010 und 2011 ergaben sich für den Bereich der Immobilienbewertung größere gesetzliche Veränderungen, Erlass der ImmoWertV am 19.05.2010 sowie der Bodenrichtwert-Richtlinie am 11.01.2011, die bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2012 Beachtung finden mussten. Neben der Vorgabe, dass mit der nächsten Richtwertberatung zonale Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen waren (diese liegen in Frankfurt seit Mitte der 1970er Jahre vor), wurde auch festgelegt, dass jeder Bodenrichtwertzone ein Bodenrichtwert zu geordnet werden muss. Dieser Vorgabe ist der Gutachterausschuss Frankfurt mit den Bodenrichtwerten zum 01.01.2012 nachgekommen. Die Bodenrichtwert-Richtlinie legt zudem fest: Im Grenzbereich des baulichen Innen- und Außenbereichs sind der Abgrenzung der Bodenrichtwertzone, soweit vorhanden, Satzungen nach § 34 Absatz 4 BauGB zu Grunde zu legen. Danach können einzelne Außenbereichsflächen als Innenbereich qualifiziert werden, wenn die einbezogen Flächen durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Flächen entsprechend geprägt sind. In diesem Zusammenhang wurde auch der Bereich östlich der Rennbahnstraße als Innenbereich eingestuft. Da der Gutachterausschuss allgemeine Lagewerte zu ermitteln hat, sollen für Einzelliegenschaften keine separaten Bodenrichtwertzonen gebildet werden. Daher wurde der Bereich der benachbarten Richtwertzone (Wohnungsnutzung/Mehrfamilienhäuser) zugeschlagen, obwohl die derzeitige Festlegung hier keine Wohnnutzung vorsieht. Grundsätzlich ist bei der Anwendung des Bodenrichtwertes für die Bewertung einer Einzelliegenschaft zu prüfen, ob der Wert in Hinblick auf Entwicklungszustand und der Art und dem Maß der baulichen Nutzung zutrifft. Die derzeitige Nutzung ist eine Sportfläche mit aufstehenden Zweckgebäuden und muss danach bewertet werden. Dies gilt genauso für das zukünftige Planungsrecht. Die DFB-Flächen werden insgesamt als Sondergebiet festgesetzt, so dass sich bereits hieraus der zu Grunde gelegte Richtwert von 50 € erläutert. Im Übrigen ist die Nutzung der DFB-Flächen als nicht-kommerziell zu bewerten und wird im Erbbauvertrag entsprechend festgeschrieben - unter Hinweis auf die derzeit gültige Satzung des DFB. Dieser Zweck wird im Erbbauvertrag gesichert.

Zu 3.: Die Abbruchkosten sind konkret noch nicht ermittelt, insoweit kann hierzu derzeit keine abschließende Aussage getroffen werden. Der Magistrat geht jedoch davon aus, dass unter Berücksichtigung der Aufbereitung des Gesamtgeländes diese Beträge einer sorgfältigen Schätzung entsprechen. Der Magistrat hat den Magistratsvortrag vor Beschlussfassung ergänzt und die Gründe für die Abgabe des Grundstückes für 46 € anstatt des Bodenrichtwertes von 50 € erläutert. Die Gründe für eine Minderung des Richtwertes sind dem Vortrag zu entnehmen.

Zu 4. Gemessen an den Richtwertkonditionen sind diese Vorlaufkosten nicht wertbildend. Ein Grundstück wird regelmäßig nicht dadurch wertvoller, dass bestehende Verträge vorzeitig aufgelöst werden müssen. Allerdings hätte hier die bestehende Nutzung mit projektierten Einnahmen von 36.000,-- € jährlich (Miete der Hippodrom GmbH) ohne zusätzlichen Ertrag für die Stadt noch auf Jahrzehnte fortgeführt werden können. Allein deshalb kann der intendierte Vertrag bereits als Fortschritt betrachtet werden. Zudem wird auch ein öffentlicher Park für die Bürger der Stadt entstehen. Dies zusammen genommen ist bereits höher zu bewerten als der Status quo.

Zu 5. - Siehe zuvor.

Zu 6. Im Detail ist dies nicht bekannt. Allerdings sieht der Erbbauvertrag unter 2.3 vor, dass der DFB dort seine nicht primär kommerziellen Zwecke gem. § 4 seiner Satzung verwirklicht. Die Klausel im Erbbauvertrag lautet: Das Erbbaurecht wird zu folgender Nutzung bestellt: Gebäude und Anlagen für Förderung, Entwicklung, Ausbildung, Organisation und Management im Sportbereich (Sportflächen, Sportgebäude, Nebengebäude, Sport- und Verbandsverwaltung inkl. Veranstaltungsräumen und Mitarbeiterversorgung, Athletenhaus, Sportlogistik, Stellplatzanlagen) im Rahmen des § 4 der Satzung des DFB in der im Jahr 2014 gültigen Fassung. . Diese Fassung wurde als Anlage zum Erbbauvertrag gefügt. Die Satzungsbestimmung ist im Internet einsehbar.

Zu 7. Siehe zuvor.

Zu 8. Die Ansiedlung der DFB-Akademie in Frankfurt am Main kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Die Stadt selbst wird im Rahmen des Stadtmarketing im Verhältnis zu anderen fußballaffinen Städten ihre Stellung ausbauen und verstärken können. Der Charakter als Stadt der Sportverbände wird ein weiteres Mal nachdrücklich unterstrichen. Trotz harter Konkurrenz ist es der Stadt Frankfurt gelungen, die überragenden Vorteile des angebotenen Standortes den entscheidenden Gremien auf Seiten des DFB zu vermitteln. Neben diesen zunächst immateriellen Konsequenzen wird es zu einer induzierten wirtschaftlichen Belebung für mindestens die ortsansässige Hotellerie, die Gaststättenbranche sowie den Einzelhandel kommen, von der weiteren Auslastung der Verkehrsinfrastruktur (Flughafen, Bahn) ganz abgesehen. Überdies profitiert die Stadt von den Gewerbesteuerzahlungen für die Bautätigkeit.