a) Hotelanbau Offenbacher Landstraße b) Belange des barocken Kulturdenkmals („Villa Hahn“) am Mühlberg wahren

Bericht des Magistrats vom 04.07.2014, B 257

Betreff:

a) Hotelanbau Offenbacher Landstraße b) Belange des barocken Kulturdenkmals ("Villa Hahn") am Mühlberg wahren Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 03.04.2014, § 4446 - NR 833 RÖMER und NR 863/14 FDP - Zu Punkt 2 des Beschlusses: Der Bauherr beantragt neben Umbaumaßnahmen im Bestand einen Anbau zur Hotelerweiterung und eine Tiefgarage mit 34 Stellplätzen. Die beantragte Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 2,2. Bei Erstellung der Vorlage M 236 war dem Magistrat bekannt, dass ein sechsgeschossiger Hotelanbau an der Offenbacher Landstraße entstehen sollte. Es lag jedoch nur ein Vorentwurf vor, der noch nicht die Planungstiefe einer Bauvoranfrage oder eines Bauantrags hatte. Statt der Anzahl der Geschosse wurde daher in der Magistratsvorlage die GFZ angegeben. Darüber hinaus ist jede Bebauung genehmigungsbedürftig, sodass sich im Zuge der M 236 keine Notwendigkeit ergab, die vorliegenden ersten Entwürfe noch detaillierter darzustellen. Im Vergleich zu dem im Laufe der Verhandlungen eingereichten und der M 236 vom 29.11.2010 zugrunde gelegten Vorentwurfes gab es für das Baugenehmigungsverfahren in der Tat eine Umplanung. Die seinerzeit vorgestellte sechsgeschossige Bebauung konzentrierte sich auf den Bereich direkt an der Offenbacher Landstraße. Jetzt sollen im rückwärtigen Bereich, auf dem ursprünglich nur eine doppelstöckige Parkgarage vorgesehen war, ebenfalls Baulichkeiten entstehen. Diese rückwärtige Bebauung umfasst jedoch nicht sechs, sondern aufgrund der starken Hanglage des Grundstücks nur drei bis vier Geschosse. Sie erreicht damit die gleiche Höhe wie die geplante Bebauung an der Offenbacher Landstraße, sodass die Bebauung auf dem Verkaufsgrundstück auch nach der Umplanung nicht höher sein wird, als ursprünglich vorgesehen. ln der Vorlage M 236 vom 29.11.2010 war für die Kaufpreisberechnung die GFZ für eine ca. 240 m2 große Teilfläche an der Offenbacher Landstraße mit 2,5 angesetzt. Für den rückwärtigen Bereich, der mit einem zweigeschossigen Parkdeck bebaut werden sollte, wurde ein Kaufpreis vereinbart, der etwas über dem angesetzten Bodenwert bei einer GFZ von 2,0 lag. Gemittelt ergibt sich hieraus eine GFZ für das Gesamtgrundstück von ca. 2,11. Im Vergleich dieser Kaufpreisberechnung mit dem vorliegenden Bauantrag ergibt sich eine geringfügige Differenz. Hierbei ist allerdings der Wert der zu sichernden Leitungen nicht eingerechnet (Trassenabfrage erst nach Abschluss der Verhandlungen). Damit ist aus Sicht des Magistrats der Kaufpreis auch für die nun beantragte Bebauung angemessen. Sollte der Bau des Hotels nicht bis August 2014 begonnen sein, hätte die Stadt ein Rücktrittsrecht. Eine alternative Verwertung des Grundstücks scheint aufgrund von Nutzungseinschränkungen (HangIage mit schwieriger Bebaubarkeit, unterirdische Gewölbe rsp. Felsenkeller, hohe Abbruchkosten) jedoch wenig aussichtsreich. Zudem ist wegen der Baugrundbeschaffenheit mit erhöhten Gründungskosten und zusätzlichen Kosten für Leitungssicherungen zu rechnen. Aus Sicht des Magistrats wäre ein solcher Rücktritt für die Stadt Frankfurt am Main mit großen Nachteilen verbunden. Zu Punkt 3 des Beschlusses:

a) Die für die Hotelerweiterung geplante Gebäudehöhe orientiert sich nach Auffassung des Magistrats am Gebäudebestand. Sie greift sowohl an der Offenbacher Landstraße als auch an der Straße Auf dem Mühlberg die Trauf- und Firsthöhen der bestehenden Bebauung auf. Hierbei werden die unterschiedlichen Höhenlagen zwischen diesen beiden Straßen berücksichtigt.

b) Für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ist es nach Auffassung des Magistrats nicht notwendig, einen Bebauungsplan aufzustellen. Städtebauliche Konflikte, die nur über einen Bebauungsplanung gelöst werden könnten, sind nich t erkennbar.