Verlängerung eines Erbbaurechts in der Gemarkung Schwanheim, Flur 37, Nr. 8500/138, Herriotstraße 5

Vortrag des Magistrats vom 11.05.2015, M 74

Betreff: Verlängerung eines Erbbaurechts in der Gemarkung Schwanheim, Flur 37, Nr. 8500/138, Herriotstraße 5 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 27.05.2010, § 8239 (M 60) Dem Abschluss eines Vertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Vertragspartner: Erste Adler Real Estate Aktiengesellschaft in Hamburg Erbbaurechtsfläche: Teilfläche von ca. 6.558 m2 aus dem Grundstück Gemarkung Schwanheim Flur 37 Nr. 8500/138 hält 13.834 m2 Erbbauzeit: Bis zum 31.12.2113 Erbbauzins: 98.370,00 € jährlich = 15,00 €/m2 (entspricht 5% von 300,00 €/m2)

Weitere Bedingungen:

a) Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise).

b) Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt

c) Barrierefreiheit und Bauverpflichtung in Passivhausbauweise. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine, um mindestens 30 Prozent, bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt der Bauantragstellung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt.

d) Anlage und Sicherung einer Grünfläche sowie deren Zuwegung. Der Erbbauberechtigte wird eine ca. 2.200 m2 große Teilfläche im östlichen Teil des Grundstücks sowie eine mindestens 5 m breite Zuwegung von der Herriotstraße zur Grünfläche in Abstimmung mit dem Grünflächenamt als öffentliche Verkehrs- bzw. Grünfläche anlegen und die öffentliche Nutzung durch eine Dienstbarkeit sichern. Kosten und Steuern des Vertragsabschlusses und seiner Durchführung, die kosten der Vermessung sowie alle anfallenden Grunderwerbsteuern trägt der Erbbauberechtigte. Verrechnung: Kontengruppe 50 Erträge aus Erbbaurechten II. Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle Bodenrichtwert für den Bereich des Erbbaugrundstücks 600,00 €/m2 basierend auf einer Büronutzung mit einer WGFZ von 2,0 beträgt. Der Bodenrichtwert für an das Erbbaurechtsgrundstück angrenzende Wohnbebauung beträgt 450,00 €/m2 basierend auf einer WGFZ von 1,0. Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.

Begründung: Die Erste Adler Real Estate Aktiengesellschaft ist Erbbauberechtigte an dem oben genannten Grundstück Flur 37 Nr. 8500/138 mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2055. Die Zahlung des Erbbauzinses erfolgte in kapitalisierter Form für die gesamte Laufzeit. Im Vollzug des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 27.05.2010, § 8239 zur M 60/2010 wird das Erbbaurecht an einer Teilfläche von 7.276 m2 (in der Anlage blau hinterlegt dargestellt) aufgehoben und diese Teilfläche an die Erste Adler Real Estate veräußert. Der Beschluss sieht vor, dass die Stadt das Erbbaurecht an der Restfläche von ca. 6.558 m2 (in der Anlage orange hinterlegt dargestellt) zurück übertragen erhält und neu vergeben kann. In Abänderung dieses Beschlusses soll das Erbbaurecht an der Restfläche nun nicht an die Stadt zurück übertragen werden, sondern bei der Ersten Adler Real Estate verbleiben. In einem Nachtragsvertrag werden die Laufzeit sowie der Erbbauzins angepasst und eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Damit kann die Erste Adler Real Estate das gesamte Grundstück Flst. Nr. 8500/137 einer einheitlichen Neubebauung zuführen. Ein entsprechendes als Lageplan beigefügtes Bebauungskonzept wurde mit dem Magistrat bereits abgestimmt. Das auf dem Grundstück bestehende Bürogebäude bleibt erhalten, im Erdgeschoss wird eine Kita entstehen. Die Freiflächen werden mit mehrgeschossigen Wohngebäuden nachverdichtet. Im östlichen Grundstücksbereich wird eine öffentliche Grünfläche entstehen, die später ein Teil des Grünzuges zwischen der Lyoner Straße im Süden und der Saonestraße im Norden sein wird. Das vorgesehene Konzept ist daher ein wichtiger Bestandteil der geplanten Umwandlung der Bürostadt Niederrad in ein gemischt genutztes Büro- und Wohnquartier. Der verhandelte Erbbauzins von 15,00 €/m2 liegt über dem stadtweit üblichen Erbbauzins von 5 % aus dem halben Bodenrichtwert. Hier wäre der angrenzende Bodenrichtwert von 450,00 €/m2 (Wohnen, WGFZ 1,0) zugrunde zu legen, was einen Erbbauzins von 11,25 €/m2 ergibt. In Abstimmung mit dem Erbbauberechtigten ist die Vertraulichkeit der Vorlage M 60/2010 nicht erforderlich. Die der Vorlage M 60/2010 beigefügten Lagepläne geben die Aufteilung der Teilflächen nur unzureichend wieder. Insoweit wird auf den dieser Vorlage beigefügten Lageplan Bezug genommen. Anlage _Lageplan (ca. 482 KB)