Bestellung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Eckenheimer Landstraße 192, Gemarkung Frankfurt Bezirk 21, Flur 331, Flurstück 86/3 tlw. und Flur 330 Flurstück 7/1 tlw.
Zusammenfassung
Der Magistrat schlägt vor, ein Erbbaurecht an der Liegenschaft Eckenheimer Landstraße 192 zu bestellen, um die Sanierung und den Betrieb eines denkmalgeschützten Gebäudes durch die Friedhofsgärtner Frankfurt Immobilien und Dienstleistung GmbH zu ermöglichen. Dies soll langfristig eine friedhofsbezogene Nutzung sichern und die Stadt von finanziellen Belastungen durch Sanierungsmaßnahmen entlasten.
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Thema Wohnen verfolgenBeschlussvorschlag
- Dem Abschluss eines Erbbauvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigter : | Friedhofsgärtner Frankfurt Immobilien und Dienstleistung GmbH (FFID) | Eckenheimer Landstraße 192 | 60320 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: | Gemarkung Frankfurt, Bezirk 21, Flur 331, Flurstück 86/3 tlw. und Flur 330, Flurstück 7/1 (in den beiliegenden Plänen rot umrandet dargestellt); insgesamt 1.280 m² Erbbauzweck: | Unterhaltung und Betrieb eines Gebäudes mit friedhofsbezogener gewerblicher Nutzung sowie Nutzung als Betriebsgelände mit Bezug zum Friedhof Erbbauzeit: | Das Erbbaurecht wird bestellt auf die Dauer von 60 Jahren Erbbauzins: | Der jährliche Erbbauzins für die gewerbliche Nutzung entspricht 6% aus einem Bodenwert von 270,00 €/m²; daraus ergibt sich bei einer Fläche von 1.280 m² ein Erbbauzins von 20.736,00 € p.a. bei vierteljährlicher Zahlweise. | Da sich in dem eingeschossigen Gebäude Eckenheimer Landstraße 192 auf einer Fläche von 37,54 m² eine öffentliche Toilettenanlage der Stadt befindet wird, wird für die Dauer des Betriebs der Toilettenanlage der Erbbauzins durch die Herausnahme der beanspruchten Fläche aus der Erbbauzinsberechnung schuldrechtlich reduziert auf 20.120,40 €. Gebäudewertentschädigung: | 150.000,00 € Erbbauzinsanpassung: | Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise). Rechts- und Sachmängelhaftung: | Das Erbbaugrundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Besondere Bedingungen: | Sofern an dem Grundstück Ver- oder Entsorgungsleitungen der Stadt oder anderer Versorgungsträger vorhanden sind, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, zur Sicherung der Leitungen, die Eintragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten im Grundbuch zu Lasten des Erbbaurechts und zugunsten der Stadt oder des jeweiligen Versorgungsträgers zu bewilligen oder die Verlegung der Leitungen zu veranlassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt der Erbbauberechtigte. | Das aufstehende Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist stark sanierungsbedürftig. Die notwendigen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind in Abstimmung mit dem Denkmalamt zu planen und durchzuführen. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich sicherzustellen und nachzuweisen, dass die von ihm sanierten Bestandsgebäude den technischen Mindestanforderungen des bei Bauantragstellung aktuell gültigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Sanierungen entsprechen. | Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich sicherzustellen und nachzuweisen, dass im Falle einer Neubebauung das Gebäude den Passivhaus-Standard einhält. | Sollte die Einhaltung des Passivhaus-Standards aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass künftige Gebäude eine um mindestens 30% bessere Energieeffizienz einhalten als das jeweils aktuell gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgibt. Eine Begründung, warum der Passivhaus-Standard nicht eingehalten werden kann sowie der Energieausweis gemäß Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (GEG) sind bei dem jeweiligen Grundstückseigentümer vorzulegen. | Die im Gebäude Eckenheimer Landstraße 192 integrierte städtische Toilettenanlage ist im Erbbaugrundbuch dinglich zu sichern. | Wird die Toilettenanlage durch die Stadt nicht mehr betrieben und der Toilettenstandort dauerhaft und endgültig aufgegeben, ist die Stadt zum Rückbau der Toilettenanlage auf eigene Kosten verpflichtet. | Die Stadt und der Erbbauberechtigte bestellen sich ein gegenseitiges Geh- und Fahrrecht im Zufahrtsbereich des Erbbaurechts. | Der Erbbauberechtigte bricht das in das Erbbaurecht hineinragende und auf den Plananlagen mit dem Buchstaben A näher bezeichnete, nicht denkmalgeschützte städtische Gebäude auf seine Kosten und zu seinen Lasten ab. | Das Erbbaurecht wird unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die Bauaufsicht Frankfurt für das Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages eine Baugenehmigung erteilt hat. Vorkaufsrechte: | Der Stadt Frankfurt am Main wird ein Vorkaufsrecht für jeden Fall der Veräußerung eingeräumt. Anlieger- und Erschließungsbeiträge: | Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch (BauGB) für Maßnahmen, die bis zum Tag der Beurkundung dieses Vertrages bautechnisch abgeschlossen sind, trägt der Grundstückseigentümer, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Erschließungsbeiträge für nach der Beurkundung fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen sowie Kosten, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und dem Kanalanschlussbeitrag trägt in jedem Fall der Erbbauberechtigte. Kosten und Steuern: | Kosten und Steuern des Erbbauvertrages, seiner Durchführung und Wahrung im Grundbuch, die Grunderwerbsteuer sowie die Vermessungskosten gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Kosten für die Vertretung trägt jede Partei für sich. Verrechnung: | Produktgruppe 22.10 | Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat XI, Dezernat für Bildung, Immobilien und Neues Bauen - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
- Es dient zur Kenntnis, dass die kommunale Wertermittlung vom 28.09.2022 (135/2022) im vorliegenden Fall für die vorgesehene gewerbliche Nutzung einen Bodenwert von 270,00 €/m² und einen Gebäudewert für den Gebäudebestand von 150.000,00 € ermittelt hat.
Begründung
A. Zielsetzung
Das Gebäude Eckenheimer Landstraße 192 ist von der Stadt - Grünflächenamt - derzeit an die Friedhofsgärtner Frankfurt Immobilien und Dienstleistung GmbH (FFID) vermietet. Die FFID möchte das denkmalgeschützte Bestandsgebäude sanieren, durch einen Anbau ergänzen sowie Fertiggaragen als Lager errichten. Zur Sicherstellung der Finanzierung dieser Baumaßnahmen ist die FFID mit der Bitte an die Stadt herangetreten, ein Erbbaurecht an der Liegenschaft zu erhalten.
Das Erbbaurecht liegt innerhalb des Geländes des Hauptfriedhofs. Der Erbbauberechtigte steht derzeit noch in Abstimmung mit der Bauaufsicht Frankfurt zu dem von ihm geplanten Bauvorhaben. Da das Erbbaurecht zur Umsetzung des Bauvorhabens dient, wird der Erbbauvertrag zunächst aufschiebend bedingt geschlossen. Liegt bis spätestens zwei Jahre nach Beurkundung dieses Vertrages keine Baugenehmigung der Bauaufsicht Frankfurt vor, fällt die aufschiebende Bedingung aus und es kommt kein rechtskräftiger Erbbauvertrag zustande. Es verbleibt dann bei dem Mietverhältnis mit der FFID.
Aktuell beträgt der von der FFID entrichtete Mietzins monatlich 755,41 € somit jährlich 9.064,92 €.
Im Hinblick auf den deutlich über der aktuellen Mietpreiszahlung liegenden Erbbauzins ist die Vergabe des Erbbaurechts für die Stadt wirtschaftlich vorteilhaft.
Durch die Vergabe des Erbbaurechts an die FFID müssen aufwendige und kostenintensive Sanierungsmaßnahmen an dem in die Jahre gekommenen und unter Denkmalschutz stehenden Bestandsgebäude nicht aus dem städtischen Haushalt finanziert werden und die Stadt sichert sich an diesem Standort langfristig eine friedhofsbezogene Nutzung.
B. Alternativen
Es bleibt bei der Vermietung der Liegenschaft Eckenheimer Landstraße 192 an die Friedhofsgärtner, eine Sanierung wird vorerst nicht erfolgen können und die Bauunterhaltung verbleibt bei der Stadt.
C. Lösung
Vergabe der Liegenschaft im Erbbaurecht an die FFID.
D. Öffentlichkeitsbeteiligung
Keine.
In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit von 60 Jahren ein Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 962.328,13 €.
Anlage _Lageplan_1-2000 (ca. 466 KB) Anlage _Lageplan_1-500 (ca. 249 KB)
Quelle: Originaldokument in PARLIS ansehen
Was bedeutet diese Vorlage?
Eine Beschlussvorlage, die der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung vorlegt — für Angelegenheiten, die deren Zustimmung brauchen. Sie wird in Ausschüssen und im Plenum beraten, dann entscheidet die Stadtverordnetenversammlung.
- 1Magistrat legt Vortrag vor
- 2Ausschüsse beraten
- 3Plenum entscheidet
Der Weg dieser Vorlage
Am 13. Januar 2025 legte der Magistrat diesen Vortrag der Stadtverordnetenversammlung vor. In 5 Sitzungen wurde über die Vorlage beraten. Zuletzt wurde sie am 27.02.2025 im Stadtverordnetenversammlung angenommen.
Beratungsverlauf5 Beratungen
Stimmen beziehen sich auf den jeweiligen Beschluss.
Abstimmung im Original
Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, FDP, AfD, Volt, FRAKTION und BFF-BIG; Linke (= Votum im Ausschuss für Planen, Wohnen und Städtebau) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ELF (= Annahme) Gartenpartei (= Ablehnung)
Stimmen beziehen sich auf den jeweiligen Beschluss.
Abstimmung im Original
Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, FDP, Linke, Volt, ÖkoLinX-ELF, FRAKTION und BFF-BIG Sonstige Voten/Protokollerklärung: AfD und Stadtv. Yilmaz (= Annahme) Gartenpartei (= Ablehnung)
Stimmen beziehen sich auf den jeweiligen Beschluss.
Abstimmung im Original
Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, FDP und ÖkoLinX-ARL gegen Linke (= Ablehnung); Volt (= Enthaltung)
Stimmen beziehen sich auf den jeweiligen Beschluss.
Abstimmung im Original
Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, FDP, Linke, AfD, Volt, ÖkoLinX-ELF, FRAKTION und BFF-BIG
Stimmen beziehen sich auf den jeweiligen Beschluss.
Abstimmung im Original
Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, FDP, Linke, AfD, Volt, ÖkoLinX-ELF, BFF-BIG, FRAKTION und Stadtv. Yilmaz gegen Gartenpartei (= Ablehnung)