Umbau von Verkaufsräumen in Büro- und Veranstaltungsflächen im Erdgeschoss Braubachstraße 7 für das Stadtplanungsamt zur Herrichtung der "Agentur des städtischen Wandels"

In der Liegenschaft der Braubachstr. 7, Erdgeschoss (EG), soll für das Stadtplanungsamt die "Agentur des städtischen Wandels" als öffentlich zugänglicher Ort in der Innenstadt eingerichtet werden. Dort befand sich zuvor ein Ladengeschäft für Autoteile, hier endete das Mietverhältnis bereits im Jahr 2022.

Die Agentur dient als Koordinierungs- und Anlaufstelle sowie Netzwerk zwischen kommunalen, privaten und zivilgesellschaftlichen Akteuren und soll diese Beteiligten ansprechen und zusammenbringen. Entstehen soll ein produktiv-integrativer Begegnungs- und Kooperationsort, aus dem heraus konkrete Maßnahmen konzipiert und verwirklicht werden.

Nun soll das EG für die nichtkommerzielle Nutzung der "Agentur des städtischen Wandels" des Stadtplanungsamts umgebaut sowie energetisch und technisch saniert werden. Geplant ist eine grundständige Sanierung mit einem erforderlichen Ausbau im Standard "Werkstattcharakter mit punktuellen Einbauten". Die Fassade der Braubachstraße 7 steht unter Denkmalschutz.

Energetische Beschreibung

Das Gebäude in der Braubachstraße 7 ist in den 1950er Jahren als Nachkriegsgebäude erbaut worden und hat seither keine umfängliche Sanierung erhalten. Mit der Umnutzung der Ladenfläche, zuvor ein Autohandel, sollen nun auch energetische Ertüchtigungen umgesetzt werden.

Im Rahmen der Umnutzung sind die Räumlichkeiten entkernt worden und alle Schadstoffe weitestgehend entsorgt.

In den folgenden Umbaumaßnahmen werden die Kellerdecken gedämmt, die Außenwand der Hofdurchfahrt mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) ertüchtigt, die Heizkörpernischen sowie die Rollladenkästen und die Restwand der nichtverglasten Schaufensterfront von innen gedämmt.

Des Weiteren wird die Verglasung der Schaufenster von einer Einfachverglasung in eine Zweifachverglasung ausgetauscht. Leider lässt der Denkmalschutz einen Austausch der Pfosten-Riegel-Elemente nicht zu. Somit ist eine Dreifachverglasung nicht möglich, da die bestehende Konstruktion nicht aufbaufähig ist. Daher wird hier das gleiche System verwendet, wie auch schon in der Braubachstraße 3.

Im hinteren Bereich der Räumlichkeiten wird der Eingang vollständig ausgebaut und durch einen neuen barrierefreien Zugang ersetzt. Dieser entspricht den aktuellen energetischen Vorgaben.

Im Bericht zum Wärmeverbrauch vor und nach der Sanierung lässt sich eine klare Verbesserung der Heizlast durch die entsprechenden Maßnahmen wahrnehmen. Zuvor konnte ein Verbrauch von rund 14,5 kW/h festgestellt werden. Dieser wird durch die Maßnahmen auf 10kW/h verbessert und ergibt somit eine Ersparnis von rund 4,5kW/h. Bei den steigenden Gaspreisen resultieren hieraus größere Ersparnisse in den nächsten Jahren.

Bausubstanz Die Fassadenteile (Schaufenster und Eingangstür sowie rückwärtige Fenster und Türen zum Innenhof) sind gut erhalten und funktionsfähig. Die Schaufensterseite besteht aus einer Stahlrahmenkonstruktion mit 1-fach Verglasung und führt damit zu einem hohen Energiebedarf. Die Schaufenstergläser sind mit gedämmten Glasscheiben zu ersetzen - Vorgehensweise wie Sanierung Braubachstraße 3. Das Schaufenster des benachbarten Geschäfts "Angel-Bär" soll, nach Wunsch des Objektmanagements, im Zuge des Projektes mit ausgetauscht werden. Dies wird auch im erforderlichen Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung integriert sein. Bis auf den zu überarbeitenden Zugang im Hinterhof als barrierefreien Zugang, werden die Fenster im Bestand beibehalten. Die Ausführung soll dem Bestand angelehnt werden. Die Fensterrahmen sind aufzuarbeiten. Die Bestandstreppe (Holzkonstruktion) vom EG ins Mezzaningeschoss wird erhalten und oberflächensaniert.

Eine Schadstoffentsorgung der eingebauten Beläge wurde bereits im Zuge der vorbereitenden Maßnahmen durchgeführt. Zur Öffnung des Raumes wurden vorgezogene Abbruchmaßnahmen durchgeführt und für eine sog. Zwischennutzung die provisorische Herrichtung der Baustelle vorgenommen.

Die Hauptstütze in der Mitte des Raumes (Aufnahme der Lasten aus Bauteilen von darüber liegenden Geschossen) ist statisch zu ertüchtigen, dies macht während der Maßnahme umfangreiche Schutzmaßnahmen erforderlich.

Die Innenwände sollen nach der Schadstoffentsorgung in ihrem Rohbauzustand erhalten werden und eine entsprechende Oberflächenkonservierung erhalten. Die Außen- und Innenwände der Kellerräume weisen bauzeittypische Feuchteschäden auf, eine höherwertige Nutzung der Kellerräume, insbesondere mit Anforderungen an das Raumklima, sind derzeit nicht vorgesehen. Da die Möglichkeit besteht, die Kellerräume über 3 Schachtfenster mit Außenluft zu belüften, kann auf eine mechanische Lüftung zur Feuchteabfuhr verzichtet werden.

Eine Dämmung der Decke im Bereich der Heizanlage ist nicht notwendig.

Brandschutz Die geplanten Rettungswege sieht die Bauaufsicht als ausreichend an, da die projektierte Nutzungseinheit als ein Raum betrachtet werden kann. Das Vorhaben kann daher, vergleichbar mit dem in der Braubachstraße 3, im Rahmen des Bestandsschutzes behandelt werden.

Das Mezzaningeschoss ist erklärter Weise kein Aufenthaltsraum, daher reicht die Bestandstreppe als einziger Fluchtweg aus. Der Erhalt der Bestandstreppe wird im Hinblick auf den Brandschutz als unkritisch angesehen. Auf der Galerieebene ist ein Überstiegsschutz, z. B. in Form einer Brüstung mit Holzrahmenelementen vorgesehen.

Bauordnungsrechtlich sind Rauchwarnmelder im Ladengeschoss Braubachstr 7 nicht zwingend erforderlich. Auch eine Brandmeldeanlage etc. ist zur Erreichung der Schutzziele nicht erforderlich. Grundsätzlich ist eine Anordnung von Rauchwarnmeldern zu empfehlen. (Die Bauordnung fordert dieses aber nur zum Schutz von schlafenden Personen.)

Baurechtliche Situation Der geplante Umbau in der Liegenschaft Braubachstraße 7 stellt nach Auffassung der Bauaufsicht eine nicht baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Für die internen Umbauten ist keine Abbruchgenehmigung einzuholen.

Ein aktualisierter Stellplatznachweis ist ebenfalls nicht erforderlich, da keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt. Die Zwischennutzung des Rohbaus ("Testwochen") unterliegt ebenfalls keiner Genehmigungspflicht.

Es ist ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu stellen, welcher erfolgt und genehmigt ist.

Heizung, Sanitär

Die Beheizung der sanierten Bereiche erfolgt mittels statischer Heizflächen sowie Gebläsekonvektoren über die vorhandene Gaskesselanlage im Untergeschoss. Die WC-Bereiche im Erd- und Zwischengeschoss (ZG) erhalten neue Sanitärobjekte sowie eine neue Trinkwasserversorgung aus der Heizzentrale im Untergeschoss.

Im Einzelnen werden folgende Arbeiten erforderlich:

Die Versorgungsleitungen für Trinkwasser, Abwasser und Heizung für die Wohnungen in den oberen Geschossen verlaufen in einem Schacht neben einer Wand, die im Erdgeschoss abgebrochen wird. Daher werden die Leitungen im Untergeschoss getrennt und an die Rückwand zum Treppenhaus verlegt. Im Erdgeschoss verlaufen die Leitungen dann an der Rückwand des WCs bis unter die Decke.

Unter der Decke des Erdgeschosses springen die Leitungen wieder zurück an die ursprüngliche Lage und werden mit den nach oben verlaufenden Leitungen verbunden.

Die Einbauten der Sanitärtechnische Anlagen: Demontagen der WC Einrichtungen im EG und ZG, Neumontagen eines WC Bereiches mit WC und Waschtisch im EG, Erneuerung der Trinkwasserleitungen aus hygienischen Gründen entsprechend der VDI Richtlinien, Heizungstechnische Anlagen: Aufbau eines neuen Heizkreises mit Pumpe, Regelventil, Absperrungen, Thermometer, Manometer und MSR Technik auf den Reservestutzen des Verteilers im Heizraum im UG. Verteilleitungen Heizung mit Dämmung an der Decke im UG mit Anschlussleitungen zu den Heizkörpern im EG und ZG.

Elektrotechnik

Die Aufgabenstellung bezüglich der Anlagengruppe Elektrotechnik beinhaltet die Planung und Projektierung der für den Betrieb des Gebäudes notwendigen gesamten elektrischen Infrastruktur. Allgemeine Elektroinstallation einschl. der Beleuchtungskörper, als auch für ein zukunftsweisendes Datenübertragungsnetz bzw. für ein entsprechendes EDV- bzw. IT-Netzwerk nach dem Stand der Technik, sowie die dazugehörigen brandschutztechnischen Anlagenteile wie die Einbruchmelde- und Brandwarnanlage, die Sicherheitsbeleuchtungsanlage, sowie die äußere und innere Blitzschutz- und Erdungsanlage. Weiterhin ist auch eine dem aktuellen Stand der Technik entsprechende Medientechnik bzw. Audio- und Videoanlage für evtl. mögliche Online-Übertragungen angedacht, welche jedoch hier nicht in die Kosten einbezogen wurde.

Hygiene und Arbeitsstättenrichtlinien In der zukünftigen Nutzung soll eine Kücheneinheit integriert sein, die zusammen mit Gästen der Agentur für Events genutzt werden kann sowie als Teeküche dient.

Die Wände, Böden und Objekte der neuen Sanitärräume und Küchenflächen genügen den üblichen Hygienestandards und Pflegeanforderungen.

Barrierefreiheit Die Ladeneingangstür (denkmalgeschützte Fassade zur Braubachstraße hin) hat die Öffnungsbreite 88 cm, also ist hinsichtlich Barrierefreiheit nicht DIN konform (mind. Breite 90 cm). Allerdings ist diese Tür noch mit regulären Rollstuhlgrößen zu bewältigen. Weiterhin fehlt neben der Tür eine 50 cm breite Rangierfläche, daher wird in den meisten Fällen für das Öffnen und Durchfahren dieser Tür die Hilfe von Personal vor Ort notwendig sein. Dazu ist eine Klingel am Eingang wichtig sowie ein Hinweis für die barrierefreie Zugangsmöglichkeit im Hof. Der eigentliche selbstständig zu befahrende barrierefreie Eingang wird also zum Hinterhof erstellt werden müssen (erforderliche Zugangsbreite 1,50m). Hier ist eine Fluchttür, nach außen öffnend, von 1,20 m Öffnungsmaß und Automatik über einen Außen-Taster einzuplanen.

Hörbehinderte profitieren von zusätzlichen Maßnahmen in der Raumakustik, Oberflächen, Kopplungsmöglichkeit etwaiger Akustikanlagen mit Hörgeräten, sog. Induktive Höranlagen, aber auch schon als mobile Individualanlagen erhältlich.

Weiterhin ist ein barrierearmes WC im EG vorgesehen, welches in Abstimmung mit den entsprechenden Fachplanern und Behörden geplant wurde.

Keine

Auf Grundlage des vorliegenden Raumprogramms zur Sanierung des Ladengeschäfts Braubachstraße 7 soll die Planung der Maßnahme unterbrechungsfrei, bis zur Bearbeitung des Vergabevorschlags (Bearbeitungsknoten 725 der Richtlinien zum Ablauf der in Vorbereitung, Durchführung und Dokumentation von Bauwerken), fortgeführt werden.

Das EG soll für das Stadtplanungsamt umgebaut, sowie energetisch und technisch saniert werden. Untergebracht wird die "Agentur des städtischen Wandels".

Die Haustechnik, Heizung, Sanitär sowie Elektroinstallationen, die sich im Ladengeschäft befinden und dazugehörige Leitungen und Anschlüsse im Keller sollen konzeptionell verbessert und teilweise erneuert werden. Die Heizzentrale des Hauses kann bestehen bleiben, die Elektroverteilung im UG wird im Zuge des Projektes erneuert.

Bauphysikalische Mängel sollen behoben werden, dazu gehört auch der Austausch der Glasscheiben im Schaufensterbereich sowie zusätzliche Dämmung an der Kellerdecke. Der geplante Umbau in der Liegenschaft Braubachstraße 7 stellt nach Auffassung der Bauaufsicht keine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Das Vorhaben kann daher, vergleichbar mit dem in der Braubachstraße 3 durchgeführten Umbau (Niederlassung des BDA), im Rahmen des Bestandsschutzes behandelt werden

Raumprogramm

Planung nach Entfernung der nichttragenden Wände:

EG: Offener einsehbarer Raum mit Galerie

- WC Einheit, barrierearm (Trockenbau)

- Stuhllager in Nische

- Beamer, Leinwand, Medienwand (Medientechnik wird gesondert behandelt)

- Allseitig zugänglicher, mobiler Küchentresen für 5-15 Personen

- Teeküchenelement mit Waschbecken

- Büroarbeitsplatz

- Barrierefreier Zugang über Hof (Klingel, Türautomatik)

Mezzaningeschoss: Galeriegeschoss mit gestalteten Geländer-Elementen, kein Aufenthaltsraum, da kein 2. Fluchtweg vorhanden

- Arbeitstisch, Bank und Buchregal zur temporären Nutzung

- Mitarbeiter WC

Keller:

- Lagerflächen für Material, kleine Werkstatt

- Hausanschlussraum Elektro neu

1. Investitionsbedarf: 880.000,00 € brutto

2. Finanzierungsbedarfszeitraum mit Angabe der Jahresraten:

5. Jahreserträge: | keine

6. Leistungen Dritter: | keine

7. Stellenplanmäßige Auswirkungen: | keine

8. Sonstiges: | keine

Anlage _Kostendeckblatt (nicht öffentlich - ca. 688 KB)