Bebauungsplan SW 45a Nr. 2Ä - 1. vereinfachte Änderung hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 22.08.2005, M 172

Betreff:

Bebauungsplan SW 45a Nr. 2Ä - 1. vereinfachte Änderung hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

I. 1 Zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans SW 45a Nr. 2 in Frankfurt am Main - Schwanheim ist der Bebauungsplan SW 45a Nr. 2 Ä aufzustellen.

Der räumliche Geltungsbereich des zu ändernden Teilbereichs ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 01.07.2005 zum Aufstellungsbeschluss.

Es dient zur Kenntnis, dass zur Änderung des Bebauungsplans SW 45a Nr. 2 das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet wird.

I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Bebauungsplanänderung zu veröffentlichen.

Allgemeine Ziele und Zwecke der Bebauungsplanänderung:

Mit der Bebauungsplanänderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit einem Warensortiment des täglichen Bedarfs über 800 m2 Geschossfläche in dem am nordwestlichen Ortsrand liegenden Mischgebiet im Stadtteil Schwanheim geschaffen werden.

II. Es dient zur Kenntnis, dass der Magistrat diesen Beschlussantrag für hinreichend qualifiziert hält, um die öffentliche Auslegung eines entsprechenden Bebauungsplanentwurfs gemäß § 13 (2) Nr. 2 i.V.m. § 3 (2) BauGB ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung durchführen zu können.

Begründung:

ÜBERSICHTSKARTE

Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes SW 45a Nr. 2 umfasst den Bereich zwischen B 40, Schwanheimer Ufer, Ahrtalstraße, Mauritiustraße und Geisenheimer Straße.

Der seit dem 14.11.1967 rechtsverbindliche Bebauungsplan SW 45a Nr. 2 setzt für diesen Bereich ein Mischgebiet von ca. 1,5 ha Größe fest. Es ist die Baunutzungsverordnung von 1962 anzuwenden. Einzelhandelsbetriebe sind im Mischgebiet des Bebauungsplanes allgemein zulässig. Auch großflächige Einzelhandelsbetriebe können nicht abgelehnt werden. Derartige Betriebe bedürfen dagegen nach aktueller Rechtsgrundlage Festsetzungen als Sondergebiet oder als Kerngebiet, da sie sich in der Vergangenheit als schädlich für bestehende oder in Entwicklung befindliche Stadtteilzentren erwiesen haben.

Das festgesetzte Mischgebiet liegt direkt am nord-westlichen Ortsrand Schwanheims und ist auf 2 Seiten von Schnellstraßen umgeben. Südlich und östlich schließen sich Wohngebiete an. Der Ortsmittelpunkt Alt-Schwanheims liegt ca. 600 m entfernt. Auf dem größeren Teil der Mischgebietsfläche befindet sich seit den 1920er Jahren ein Baustoff-Handelsbetrieb mit Lagerflächen. Aufgrund der sehr beengten Situation insbesondere der Warenanlieferung mit großen LKW und der kaum ausreichenden Kundenparkplätze hat das Unternehmen Interesse, mittel- bis langfristig den gesamten Betrieb zu verlagern. Eine große Discount-Handelskette hat bereits Interesse an einer Nutzung dieser Grundstückfläche angemeldet und erste Pläne für einen großflächigen Lebensmittel-Discountmarkt vorgelegt.

Die Stadt Frankfurt a.M. hat gemeinsam mit dem Einzelhandelsverband Frankfurt/Main-Hochtaunus-Maintaunus e.V. und der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main eine Einzelhandelsstudie "Einzelhandels- und Zentrenkonzept" bei der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) beauftragt. Ein erster Teilbericht wurde im Juli 2003 von der GMA vorgelegt: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung". Schwanheim wurde als einer von 16 Stadtteilen detailliert in dieser Studie analysiert.

Als traditionsreicher, ehemals selbständiger Ort mit rund 20.000 Einwohnern zeichnet sich Schwanheim durch kleinteilig strukturierte Fachgeschäfte und einen großflächigen Vollsortimenter-Lebensmittelmarkt als Frequenzbringer im alten Ortskern aus. Entlang der Straße Alt-Schwanheim als Hauptfunktionsachse und im angrenzenden Teilbereich Mauritiusstraße befindet sich der städtebauliche und funktionale Mittelpunkt des innerörtlichen Geschäfts- und Dienstleistungszentrums. Eine Ergänzung der Nahversorgungsfunktion ist vor dem Hintergrund der Angebotsvielfalt des vorhandenen Einzelhandels sowie der ergänzenden öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen nicht notwendig.

Die Einzelhandelsstudie weist ausdrücklich darauf hin, dass jede von der Wohnsiedlung isolierte Lage größerer Einzelhandelsanbieter mit zentrenrelevantem Sortiment das Ortszentrum schädigen kann. Der Konkurrenzkampf um günstige Standorte von großflächigen Einzelhandelsmärkten wird leider parallel begleitet von gehäuften Schließungen der Lebensmittelmärkte in den Ortszentren, die aufgrund geringerer Stellplatzangebote, schlechterer Erreichbarkeit mit dem PKW und kleinerer Bruttoverkaufsflächen und damit kleinerem Sortiment nicht Schritt halten können.

Vor diesem Hintergrund soll für das Mischgebiet an der Geisenheimer Straße Einzelhandel mit Gütern des täglichen Bedarfes als mögliche Nutzung in Konkurrenz zum Ortskern Schwanheim in einer Größenordnung über 800 m² Bruttogeschossfläche ausgeschlossen werden.

Die Erfahrung zeigt, dass mit einer Begrenzung auf 800m² Bruttogeschossfläche ein Standort für Investoren, insbesondere von Discount- oder SB-Märkten mit Gütern des täglichen Bedarfs, mangels Park- und Lagerflächen sowie durch die Sortimentseinschränkungen unattraktiv wird. Kleinere Einzelhandelsbetriebe, die dienende Funktion für das Mischgebiet haben können, sollen dagegen nicht ausgeschlossen werden.

Die Änderung des Bebauungsplanes erstreckt sich ausschließlich auf die ergänzende Festsetzung der Einschränkung einer einzelnen Nutzungsart. Es werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet, alle anderen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans SW 45a Nr. 2 bleiben bestehen.

Da die Grundzüge der Planung durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt werden, erfolgt die Änderung des Bebauungsplans SW 45a Nr. 2 für den dargestellten Bereich im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB.