Verkauf eines Grundstücks Großer Hirschgraben 17 (Goethehöfe) und Bestellung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Großer Hirschgraben 19-23 (Romantikmuseum)

Vortrag des Magistrats vom 15.01.2016, M 13

Betreff: Verkauf eines Grundstücks Großer Hirschgraben 17 (Goethehöfe) und Bestellung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Großer Hirschgraben 19-23 (Romantikmuseum)

1. Dem Abschluss eines Kaufvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Käufer: ABG Frankfurt Holding GmbH, Frankfurt am Main Grundstücke: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 1 Flur 22 (Großer Hirschgraben 17) Nr. 5/5 hält 972 m2 Nr. 5/9 hält 14 m2 Nr. 7/4 hält 460 m2 Zusammen 1.446 m2 Kaufpreis: 833,00 €/m2 BGF(a) für Wohn- und Gastronomienutzungen. Bezogen auf eine geplante BGF(a) von 3.941 m2 ergibt sich ein vorläufiger Kaufpreis von 3.282.853,00 €. Die Liegenschaft ist bebaut mit einem Bürogebäude und einem Versammlungsraum (Cantatesaal). Sie wird so übergeben, wie sie daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und /oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG) und für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern des Kaufvertrages und seiner Durchführung gehen zu Lasten des Käufers. Besondere Bedingungen: a) Übernahme des bestehenden Erbbaurechts zu Gunsten der Frankfurter Aufbau AG. b) Grundbuchliche Sicherung der Nutzung des bestehenden Versammlungsraumes ('Cantatesaal'), der im Bestand vom Käufer in die geplante Neubebauung integriert wird. c) Bauverpflichtung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit Gastronomienutzung im Erdgeschoss binnen vier Jahren nach Vertragsabschluss in Passivhausbauweise. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt der Bauantragstellung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. d) Nachzahlungsverpflichtung bei Realisierung einer höheren BGF(a) als 3.941 m2 e) Die erworbenen Grundstücke werden wirtschaftlich vereinigt und die Flurstücke im Grundbuch als einheitliches Baugrundstück unter einer laufenden Nummer eingetragen. f) Altlastenregelung Verrechnung: Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften Projektdef. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 02/2011)
2. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigte: ABG Frankfurt Holding GmbH, Frankfurt am Main Grundstücke: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 1 Flur 22 (Großer Hirschgraben 19-23) Nr. 7/3 hält 147 m2 Nr. 6/2 hält 132 m2 Nr. 5/8 hält 377 m2 Nr. 5/7 hält 7 m2 Zusammen 663 m2 Erbbauzeit 99 Jahre Erbbauzins 1,00 € /Jahr Gebäudewertentschädigung 0,00 € Anpassung Das Erbbaurecht wird zum Zweck des Baus eines Museums vergeben. Fällt dieser Zweck im Laufe der Erbbauzeit weg, wird im Falle einer Wohnnutzung ein Erbbauzins von 5 %, bei einer sonstigen Nutzung in Höhe von 6 % des zum Zeitpunkt der Umnutzung geltenden Verkehrswerts des Grundstücks neu eingetragen. Die Eintragung des geänderten Erbbauzinses wird durch eine erstrangige Vormerkung im Erbbaugrundbuch abgesichert. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Besondere Bedingungen: a) Bauverpflichtung zur Errichtung eines Museumsgebäudes ('Romantikmuseum') binnen vier Jahren nach Vertragsabschluss in Passivhausbauweise. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt der Bauantragstellung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. b) Grundbuchliche Sicherung der Nutzungsbeschränkung für ein Museum ('Romantikmuseum') im Erbbaurechtsgrundbuch. c) Vorkaufsrecht zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main. d) Die erworbenen Grundstücke werden wirtschaftlich vereinigt und die Flurstücke im Grundbuch als einheitliches Baugrundstück unter einer laufenden Nummer eingetragen. e) Altlastenregelung Kosten und Steuern Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung - Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
3. Es dient zur Kenntnis, dass der Bodenrichtwert 2014 für das Kauf- und das Erbbaurechtsgrundstück bei 3.700,00 €/m2 bezogen auf eine Nutzung mit Bürohäusern und einer Ausnutzung mit einer WGFZ von 4,0 beträgt. Die kommunalen Wertermittlungen Nr. 54 und 55-2015, die sich auf das gem. Ziffer I von der ABG zu erwerbende Grundstück beziehen, weisen zum Stichtag 30.07.15 bzw. 10.08.15 für die Kaufgrundstücke, unter Berücksichtigung eines für 2015 marktangepassten Bodenwerts sowie der geplanten baulichen Ausnutzung, Verkehrswerte von 1.138.000,00 € bzw. 1.798.000,00 €, also insgesamt 2.936.000,00 € aus. Für die Grundstücke des zukünftigen Erbbaurechts gem. Ziffer II wurde auf eine aktuelle Wertermittlung verzichtet, da diese für einen symbolischen Erbbauzins zur Verfügung gestellt werden.
4. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht gem. Beschlussziffer II in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögens-anpassung zu einer Wertminderung in Höhe von 2.330.002,66 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: Die Grundstücke sind derzeit mit sanierungsbedürftigen Bürogebäuden bebaut. Im Hinterhaus ist der Cantatesaal, ein Veranstaltungsraum für Theateraufführungen, in die Bürogebäude integriert. Für das Grundstück des Cantatesaals besteht ein Erbbaurecht für die Frankfurter Aufbau AG (FAAG), einer 100 %-igen Tochtergesellschaft der ABG Frankfurt Holding GmbH (ABG). Die zukünftige Bebauung des Kauf- und des Erbbaugrundstücks bilden ein bauliches Ensemble um einen Innenhof, an den nördlich das Goethehaus angrenzt. Aus diesem Grund soll eine einheitliche Bebauung durch die ABG erfolgen. Im Bereich der Grundstücke Großer Hirschgraben 17, das die ABG erwirbt, wird eine neue Wohnbebauung realisiert. Der bestehende Cantatesaal wird dabei in die neue Bebauung integriert. Das zugunsten der FAAG bestehende Erbbaurecht wird von der ABG übernommen und der Bestand des Cantatesaals durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt Frankfurt am Main abgesichert. Im Bereich der Liegenschaft Großer Hirschgraben 19-23 wird das Romantikmuseum entstehen, das ebenfalls von der ABG errichtet wird. Diese Grundstücke bleiben im Eigentum der Stadt Frankfurt am Main, die ein Erbbaurecht für die ABG bestellt, das nach Fertigstellung des Museums von der ABG an den Träger des Museums, den Freien Deutschen Hochstift Frankfurter Goethe Museum, übertragen werden wird. Auf die Erhebung eines marktüblichen Erbbauzinses wird so lange verzichtet, wie die Flächen ausschließlich im Sinne der gemeinnützigen Aufgaben des Freien Deutschen Hochstifts genutzt werden. Sollten die Gebäude während der Laufzeit des Erbbaurechts umgenutzt werden, wird ab diesem Zeitpunkt ein marktüblicher Erbbauzins fällig. Der Erbbauzins beträgt dann bei einer Wohnnutzung 5%, bei einer sonstigen Nutzung 6% des sich dann aus der neuen Nutzung ergebenden Verkehrswertes der Grundstücke. Die dann erforderliche Rangstelle für die Eintragung des neuen Erbbauzinses wird durch die erstrangige Eintragung einer Vormerkung im Erbbaugrundbuch abgesichert. Der gemeinsame Zugang zu den beiden Liegenschaften wird durch gegenseitige Grunddienstbarkeiten bzw. Baulasten gesichert. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsnachteil für die Stadt i. H. v. 1.489.266,54 €. Anlage - Lageplan unmaßstäblichZuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 1 Versandpaket: 20.01.2016