Bestellung eines gewerblichen Erbbaurechts in Nieder-Erlenbach, Flur 16, Flurstück 19/22

Vortrag des Magistrats vom 20.05.2016, M 103

Betreff: Bestellung eines gewerblichen Erbbaurechts in Nieder-Erlenbach, Flur 16, Flurstück 19/22

1. Der Vergabe eines Erbbaurechts auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbaugrundstück: Gemarkung Nieder-Erlenbach Flur 16, Nr. 19/22 hält 4.119 m2 Erbbauberechtigte: Münch + Münch GmbH & Co., Frankfurt am Main Laufzeit: Bis 19.3.2069 (analog dem bereits vorhandenen Erbbaurecht auf Flurstück- stück 19/23) Erbbauzins: 8,10 € pro m2 , jährlich 33.364,-- € Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex alle 5 Jahre Besondere Bedingungen: a) Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer b) Dingliche Sicherung eventuell vorhandener Ver- und Ent- sorgungsleitungen c) Altlastenregelung Bauverpflichtung Erschließungskosten Kosten und Steuern: a.) Innerhalb von 2 Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung, längstens jedoch 4 Jahre nach Abschluss des Erbbauvertrages b.) Barrierefreiheit und Bebauung in Passivhausstandard. Sollte dies nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt der Bauantragstellung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 Abs. 1 und 2 BauGB für Maßnahmen, die bis zum Tag der Beurkundung dieses Vertrags bautechnisch abgeschlossen sind, trägt der Grundstückseigentümer unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Erschließungsbeiträge für nach der Beurkundung fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen sowie Kosten, Beiträge und Abgaben im Sinne des § 127 Abs. 4 BauGB, insbesondere Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Kanalanschlussbeitrag, trägt der Erbbauberechtigte. Sollte der Erschließungsträger Erschließungsbeiträge auf Grund des Bebauungsplanes B 417 fordern, so wird der Erbbauberechtigte davon freigestellt. des Vertrages und seiner Durchführung gehen zu Lasten der Erbbauberechtigten Verrechnung: Kontengruppe 50 Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
2. Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle Bodenrichtwert für den Bereich des Erbbaugrundstücks 220,-- €/m2 beträgt.
3. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögensanpassung zu einer Wert-minderung in Höhe von 247.976,11 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: Vertragspartner ist die Firma Münch + Münch GmbH & Co., ein in Nieder-Erlenbach alteingesessenes mittelständisches Familienunternehmen im Bereich Messe- und Ladenbau. Der Betrieb hat im Jahr 2008 das an sein Firmengelände angrenzende städtische Grundstück 'Im Fuchsloch' (Gemarkung Nieder-Erlenbach Flur 16 Nr. 19/23 mit einer Größe von 5.308 m2) im Erbbaurecht übernommen und dort die zuvor in Karben und Petterweil bestehenden Filialen konzentriert. Während das Unternehmen in Nieder-Erlenbach 2008 noch rund 80 Mitarbeiter hatte, sind am Standort zwischenzeitlich über 160 Mitarbeiter beschäftigt. Im Zuge der Erbbaurechtsvergabe wurde der Firma Münch + Münch im Jahr 2008 bereits das nunmehr vortragsgegenständliche Grundstück zur Sauberhaltung und Pflege mit der Option überlassen, bis zum 14.10.2018 das Erbbaurecht auf dieses Grundstück zu erweitern. Das international tätige Unternehmen möchte nun diese Option nun wahrnehmen, um seine Leistungsfähigkeit zu erweitern und Marktposition auszubauen. Der Erbbauzins wurde 2008 aufgrund der extensiven Nutzung des Grundstücks in baulicher und produktionstechnischer Sicht auf 7,50 €/m2 festgelegt (§ 4167 vom 19.06.2008 zur M102/08). Die damals berücksichtigten wertbildenden Faktoren gelten grundsätzlich auch für die nun zur Vergabe anstehende Fläche. Dieses Grundstück ist die einzige weitere Expansionsfläche in dem Gewerbegebiet und deshalb als potenzielle Erweiterungsfläche der Firma vertraglich reserviert. Die Firma plant hier eine weitere Lagerhalle, die den Standort weiter stärken wird. In den Verhandlungen war im Hinblick auf die bestehende Konkurrenzsituation kein höherer Erbbauzins als der bereits 2008 vereinbarte zu erzielen. Nieder-Erlenbach befindet sich in unmittelbarer Konkurrenz zu Bad Vilbel, Bad Homburg v. d. H. und Oberursel. Eine Priorität besteht darin, die Firma Münch + Münch an dem Standort zu halten und ihr die Möglichkeit zu einer Expansion zu geben. Im Übrigen hat sich die Firma in Abstimmung mit der Stadtplanung bereit erklärt, die neue Lagerhalle mit nicht unerheblichen Mehrkosten in einer Qualität zu errichten, die vom Emissionsstandard einem eingeschränkten Gewerbegebiet entspricht, um eine Vereinbarkeit mit dem östlich geplanten Wohngebiet zu ermöglichen. Der Bodenrichtwert beträgt in diesem Bereich 220,-- €/m2 (Gewerbliche Nutzung). Bei einer 6%igen Verzinsung für ein gewerbliches Erbbaurecht ergäbe sich ein Erbbauzins von 13,20 €/m2 jährlich. Zur langfristigen Sicherung des Standorts des Unternehmens in Nieder-Erlenbach und der damit verknüpften gewerblichen Arbeitsplätze wird ein Erbbauzins von 8,10 €/m2 analog dem 2008 für das bisherige Firmengrundstück geforderten Erbbauzins von 7,50 €/m2 (nach erfolgter Anpassung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex) vereinbart. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt in Höhe von 787.279,40 €.Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 13 Versandpaket: 25.05.2016