Die Genehmigungen zur Umwandlung preiswerter Mietwohnungen in oftmals sehr teure Eigentumswohnungen haben mit 3.887 eine

Frage vom 13.11.2015, F 2478 Die Genehmigungen zur Umwandlung preiswerter Mietwohnungen in oftmals sehr teure Eigentumswohnungen haben mit 3.887 einen langjährigen Höchststand erreicht. In den Jahren 2009 bis 2013 wurden nach Angaben des Amtes für Wohnungswesen 13.078 derartige Umwandlungsgenehmigungen erteilt.

Ich frage den Magistrat: Wie viele Genehmigungen zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wurden im Jahre 2014 erteilt?

Antwort des Magistrats: Bürgermeister Olaf Cunitz: Sehr geehrte Frau Vorsteherin, liebe Kolleginnen und Kollegen, lieber Kollege Pawlik! Damit aus einem Mietwohnhaus Eigentumswohnungen entstehen können, muss zunächst ein Aufteilungsplan erstellt werden, in dem alle Räume eines Hauses einer bestimmten Wohneinheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dieser Aufteilungsplan ist bei der Bauaufsicht einzureichen. Auf dieser Grundlage wird von ihr geprüft, ob es sich um abgeschlossene Wohneinheiten handelt. Ist dies der Fall, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre wurde diese Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einer Prüfung des Brand- und Schallschutzes verbunden. Bei diesbezüglichen Mängeln wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt. Diese Verfahrensweise wurde gerichtlich für nicht rechtens erklärt. Seitdem gibt es keine rechtliche Handhabe, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verweigern, sofern es sich bei den beantragten Wohnungen um abgeschlossene Einheiten handelt. Im Anschluss kann durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung, die auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wird, Wohneigentum gebildet und im Grundbuch gewahrt werden. Sofern keine Teilungserklärung ausgestellt und im Grundbuch eingetragen wird, entsteht auch rechtlich kein Wohnungseigentum. Diese beschriebene Vorgehensweise trifft sowohl für Neubauten wie auch für Bestandsbauten zu. Bei den Bestandsbauten handelt es sich um Mietobjekte, die in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dies bedeutet aber wiederum nicht automatisch, dass die entstandenen Eigentumswohnungen nicht mehr dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen, sondern natürlich auch noch als Mietwohnungen vom neuen Eigentümer genutzt werden können. Im fünfjährigen Durchschnitt wurden in Frankfurt pro Jahr rund 300 Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt. Im Jahr 2014 hat die Bauaufsicht rund 300 Abgeschlossenheitsbescheinigungen für insgesamt 4.653 Wohneinheiten erteilt, also genau im Durchschnitt. Bei dem größten Teil dieser 4.653 Wohneinheiten handelt es sich um die Errichtung von Neubauten und nicht um die Umwandlung von bestehenden Mietwohnungen. Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main führt eine Datenbank über Teilungserklärungen, in der alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungsanlagen enthalten sind, bei denen mindestens eine Wohnung zum Verkauf gekommen ist. Aus der Teilungserklärungsdatenbank ergibt sich eine Anzahl von 546 umgewandelten ursprünglichen Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet, für die im Jahr 2014 eine Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz notariell beglaubigt wurde. Dem gegenüber wurden im Jahr 2014 2.437 Neubaueigentums-wohnungen von einer Teilungserklärung erfasst. Das bedeutet, dass es sich bei den in dieser Datenbank erfassten Eigentumswohnungen um rund 80 Prozent Neubauwohnungen und nur zu 20 Prozent um umgewandelte Mietwohnungen handelt. Offensichtlich beantragen viele Eigentümer die Abgeschlossenheitsbescheinigung, ohne dass die Aufteilung zeitnah im Grundbuch gewahrt wird.

(Beifall) Stellvertretende Stadtverordnetenvorsteherin Dr. Renate Wolter-Brandecker: Vielen Dank! Die erste Zusatzfrage kommt von Herrn Stadtverordneten Pawlik. Bitte schön! Stadtverordneter Sieghard Pawlik, SPD: (Zusatzfrage) Herr Stadtrat, schönen Dank für die ausführliche Beantwortung. Ich möchte trotzdem fragen: Liegt Ihnen ein Überblick über die Schwerpunkte der Genehmigungen von vorhandenen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen innerhalb der Stadt vor? Konzentriert sich das beispielsweise auf den Innenbereich oder auf andere Bereiche? Bürgermeister Olaf Cunitz: (fortfahrend) Wir haben in unserer Beobachtung des Wohnungsmarkts und der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt einen besonderen Blick darauf, ob wir Veränderungen in den Bereichen der entweder schon existierenden oder in Aufstellung befindlichen Milieuschutzsatzungen im Vergleich zum restlichen Stadtgebiet feststellen können. Wir können dort allerdings keine Auffälligkeit verzeichnen. Die Fälle verteilen sich ungefähr zur Hälfte auf die Bereiche der existierenden oder in Aufstellung befindlichen Milieuschutzsatzungen und auf das andere Stadtgebiet. Ich kann Ihnen nicht auswendig sagen, wie sich in diesen Bereichen der Wohnungsbestand verteilt, aber ich würde sagen, aufgrund der Bebauungsdichte dürfte es fast so sein, dass es eigentlich unterproportional Fälle sind, die Bereiche mit Milieuschutzsatzungen betreffen. Meine Vermutung dabei ist, dass die Bereiche mit Milieuschutzsatzung einen höheren Anteil an Wohnungen im Vergleich zum restlichen Stadtgebiet haben. Aber es verteilt sich ungefähr in der Relation 50:50. Das muss man noch einmal genauer beim Europaviertel und dem Riedberg betrachten, da sind natürlich die großen Mengen an Neubauwohnungen. Aber eine besonders auffällige Entwicklung lässt sich nicht beobachten. Es gab die Sorge - nicht von uns, aber von anderen -, dass in dem Augenblick, in dem Aufstellungsbeschlüsse für Milieuschutzsatzungen gefasst werden, dort eine Welle von Umwandlungen stattfinden wird. Das können wir aber so nicht bestätigen.

(Beifall) Aktuelle Stunde zur Frage Nr. 2478 Stadtverordneter Sieghard Pawlik, SPD: Meine Damen und Herren! Das Thema Umwandlung von bezahlbaren Mietwohnungen in oftmals teure Eigentumswohnungen trägt zur Verknappung bezahlbarer Wohnungen in Frankfurt am Main bei. Jede Wohnung, die so umgewandelt wird, ist eine Wohnung zu viel.

(Beifall) Wir reden nicht über eine zu negierende kleine Randgröße. Wir reden darüber, dass es sich um eine Größe handelt, von welcher der Planungsdezernent in den zurückliegenden Jahren als großen Erfolg verkündet hat, dass man durch die Nachverdichtung und das Ausschöpfen anderer Möglichkeiten des Wohnungsbestandes 20 Prozent mehr bekommt. Gemessen an der Größenordnung war das eine vergleichbare Zahl, wie sie jetzt für 2014 genannt wurde, nämlich 456 Wohn-einheiten. Diese Zahl ist aber auch nicht relativ im Vergleich zu dem, was an Förderbewilligungen für geförderte Wohnungen zur Verfügung gestellt wird. Hier liegt mir nur die Zahl des Jahres 2013 vor, da waren es 198 Wohnungen. Dagegen waren es 456 Wohnungen, wenn ich den Dezernenten richtig verstanden habe, für die eine Umwandlungsgenehmigung erteilt wurde. Ich glaube, das ist ein klares und krasses Missverhältnis, das wir hier konstatieren müssen.

(Beifall) Unabhängig von diesen Größenordnungen ist mit der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen viel zu oft ein krasser Missstand verbunden. Dieser krasse Missstand steht für die Wingertstraße 21 und 23, er steht für die Martin-Luther-Straße und dafür, dass nämlich mit den genehmigten Umwandlungen der Versuch verbunden ist, die bisherigen Mieter mit zum Teil gravierenden und nicht akzeptablen Mitteln aus diesen Mietwohnungsbeständen herauszutreiben. Das weisen wir zurück. Wir erwarten, dass die Stadtverwaltung sich vor die Mieterinnen und Mieter stellt, meine Damen und Herren.

(Beifall) Ich fasse das noch einmal zusammen: Über einige Jahre betrachtet, wird auch aus 300, 400 oder 500 Wohnungen, für die eine Abgeschlossenheitsgenehmigung erteilt wird, eine Größenordnung von etwa 2.000 Wohnungen. Leider hat diese Koalition in den zurückliegenden Jahren nur das zustande gebracht, und nicht mehr. Schönen Dank!

(Beifall) Stellvertretende Stadtverordnetenvorsteherin Dr. Renate Wolter-Brandecker: Vielen Dank, Herr Pawlik! Die nächste Wortmeldung kommt von Herrn Dr. Kößler von der CDU-Fraktion. Bitte! Stadtverordneter Dr. Nils Kößler, CDU: Frau Vorsitzende, meine Damen und Herren! Wenn man schon eine inhaltlich völlig falsche Frage gestellt hat, ...

(Heiterkeit) ... und auch bei der Antwort nicht zugehört hat, dann ist es am Ende das i-Tüpfelchen, einen solchen Wortbeitrag abzugeben.

(Beifall) Es ist auch deswegen bedauerlich, weil der Bürgermeister eine sehr sorgfältig vorbereitete Antwort vorgetragen hat, die vielleicht nicht ganz leicht zu verstehen war, ...

(Zurufe) ... die aber am Ende ein relativ klares Ergebnis aufgezeigt hat. Das zeigt, und das kann man hier selten sagen, dass quantitativ betrachtet mindestens 80 Prozent Ihrer Frage schon völlig an der Sache vorbeigingen, weil sie falsch waren. Das Ergebnis war, wenn ich es vorhin richtig verstanden habe, dass von den 4.653 Wohneinheiten, für die es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gab, der Großteil die Errichtung von Neubauten betraf und nicht die Umwandlung von bestehenden Mietwohnungen. Das heißt in Anteilen ausgedrückt, dass es sich bei den damals erfassten Umwandlungen zu 80 Prozent um Neubauwohnungen und nur zu 20 Prozent um umgewandelte Wohnungen handelte, womit 80 Prozent von dem, was Herr Pawlik hier als Aufreger präsentiert hat, schon einmal wegfallen. Darüber hinaus kommt man aber beim Unsinnsgehalt der Frage auf fast 100 Prozent, weil es zwar Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gibt, diese aber nicht genehmigungsbedürftig sind. Auch das ist ein kleiner, aber nicht zu unterschätzender Unterschied. Den Eindruck, der damit wieder erweckt wurde, dass die Stadt an fragwürdigen Entwicklungen mitwirken würde, muss man klar zurückweisen.

(Beifall) Ich hätte auch ein gewisses Verständnis, wenn ein solcher Beitrag von jemandem käme, von dem man sagt, dass die Nähe zu dem Thema vielleicht noch nicht so gegeben ist. Aber bei dem Vorsitzenden eines Interessenverbandes, der sich schon seit einiger Zeit mit dem Thema befasst, würde ich doch etwas mehr Seriosität erwarten.

(Beifall) Es ist genauso falsch, dass jede Umwandlung einer preiswerten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung jemandem das Mietverhältnis entreißt und sie zu einer teuren Eigentumswohnung mutieren lässt. Diese Fälle gibt es, aber das ist nicht die Mehrheit, wenn wir von Umwandlungen reden.

(Beifall) Ein völlig selbstverständlicher Punkt ist, der auch erwähnt werden muss, dass es, wenn ein bisheriger Mieter zum Eigentümer seiner Wohnung wird und dieses Eigentum dann bewohnt, eine sehr positive Entwicklung ist, die auch die Bindung an den Wohnort stärkt und die in einigen Fällen sogar unsere Unterstützung verdient. Vielen Dank!

(Beifall) Stellvertretende Stadtverordnetenvorsteherin Dr. Renate Wolter-Brandecker: Vielen Dank! Die nächste Wortmeldung kommt von Herrn Siefert, GRÜNE-Fraktion. Bitte schön! Stadtverordneter Wolfgang Siefert, GRÜNE:

Sehr geehrte Frau Stadtverordnetenvorsteherin, sehr geehrte Damen und Herren! Lieber Herr Pawlik, die Verwirrung, die Kollege Dr. Kößler gerade zum Ausdruck gebracht hat, muss ich leider teilen. So richtig weiß ich auch nicht, worauf Sie hinaus wollten. Ich habe damit gerechnet, dass Sie ein bisschen Landespolitik hier hereinspielen lassen wollen und sagen: Wieso habt ihr denn keinen Umwandlungsvorbehalt in Wiesbaden durchgesetzt? Das ist die übliche Leier, die man so kennt.

(Zurufe) Ja, Sie können sich noch einmal melden und das immer noch fragen. Aber Sie wissen genau, dass es diesen Umwandlungsvorbehalt nicht gibt. Sie wissen ebenfalls genau, dass wir ihn - genauso wie Sie - gerne hätten, ihn aber nicht bekommen, weil er in der Koalition nicht zu verhandeln war. (Zurufe, Heiterkeit) Herr Oesterling, ein Klassiker. Insgesamt muss ich Ihnen aber sagen, dass wir mit den Verhandlungen, die wir geführt haben, gar nicht so schlecht dastehen. Es wurde gerade die Mietpreisbremse angekündigt, wobei man einmal fragen muss, wieso es in Berlin eineinhalb Jahre gedauert hat, bis sie die hinbekommen haben.

(Beifall) Dann haben wir die Kappungsgrenze umgesetzt, die Fehlbelegungsabgabe wird demnächst auch wieder eingeführt und die Fördermittel für geförderten Wohnungsbau sind vom Land auf 140 Millionen Euro aufgestockt worden. Zum ersten Mal beteiligt sich das Land auch am Mittelstandsprogramm. Von daher ist die Bilanz, glaube ich, nicht so schlecht. Die Fördertatbestände wurden auch geändert, sodass es nicht nur zinsgünstige Darlehen gibt, die im Moment nicht attraktiv sind, sondern auch eine andere Art der direkten Förderung möglich sein wird. Es ist schon richtig, die Milieuschutzsatzung wäre noch viel effektiver, wenn wir einen Umwandlungsvorbehalt hätten. Wir setzen uns auch weiterhin für ihn ein.

(Zurufe) Wir haben auch nicht nur Wunschprogramm, Herr Pawlik. Genauso könnte ich Sie fragen, was denn mit dem Mietspiegel ist, mit den Grundlagen, wie er erstellt wird. Warum wird es denn in Berlin nicht endlich geändert, dass da Mieten aus mehr als drei Jahren und unveränderte Mieten mit einfließen? Das würde nämlich allen Mieterinnen und Mietern in Frankfurt etwas bringen. Warum dauert das so lange? So kann ich mich hier auch hinstellen.

(Beifall) Insgesamt muss ich sagen, Sie haben heute irgendetwas probiert, was scheinbar nicht funktioniert hat. Meine Redezeit ist jetzt gleich um. Ich würde sagen, nächstes Mal wieder. (Beifall, Zurufe) Stellvertretende Stadtverordnetenvorsteherin Dr. Renate Wolter-Brandecker: Sie hätten noch eine halbe Minute gehabt.

(Zurufe) Ich darf noch einmal darauf hinweisen: Bei der Fragestunde beginnt nach zweieinhalb Minuten die gelbe Lampe zu leuchten und dann hat man immer noch eine halbe Minute Redezeit.

(Zurufe) Man muss es überhaupt nicht. Der nächste Redner freut sich. Herr Stadtverordneter Dr. Gärtner von der LINKE.-Fraktion, Sie haben das Wort. Bitte! Stadtverordneter Dr. Peter Gärtner, LINKE.: Meine Damen und Herren! Ich würde mich freuen, wenn die restliche Redezeit auf mich übertragen werden würde, aber das ist leider nicht der Fall.

(Zurufe) Aber ich wollte sowieso nur kurz reden. Ich kann mich also kurzfassen. Die Zahlen sind erschreckend. Sie beschreiben einen Teil der Wohnungsmisere in Frankfurt. Das ist klar. Die Umwandlungen sind ein großes Problem, weil preiswerter Wohnraum vernichtet wird. Auch der Hinweis, dass sie teilweise dem Mietwohnungsmarkt erhalten bleiben, ist irreführend. Denn, wenn sie wieder vermietet werden, ist die Miete doppelt so hoch wie vorher. Das heißt, wir haben nach wie vor die Vernichtung von preiswertem Wohnraum zu beklagen. Aber auch die andere genannte Zahl, diese 4.653 Wohneinheiten, für die Teilungserklärungen erteilt worden sind, belegt doch nur, weil es überwiegend Neubauten sind, dass der Großteil der Neubauten in Frankfurt Eigentumswohnungen sind. Ein geringer Anteil bleibt übrig, der für Mietwohnungen zur Verfügung steht, und bezahlbarer Wohnraum ist dort auch so gut wie nicht vorhanden. Die Folge ist, dass bezahlbarer Wohnraum immer knapper und neuer bezahlbarer Wohnraum viel zu wenig erstellt wird. Es ist auch kein Wunder, dass die Stadt Frankfurt beispielsweise Schwierigkeiten hat, Erzieherinnen nach Frankfurt zu locken, weil diese die Mieten, die hier aufgerufen werden, nicht bezahlen können. Das alles ist hauptsächlich das Versagen des Magistrats und der Landesregierung, die von den gleichen Parteien getragen werden. Vielen Dank!

(Beifall) Stellvertretende Stadtverordnetenvorsteherin Dr. Renate Wolter-Brandecker: Danke schön, Herr Dr. Gärtner! Die nächste Rednerin ist Frau Tafel-Stein, FDP-Fraktion. Bitte! Stadtverordnete Elke Tafel-Stein, FDP: Herr Dr. Gärtner, dass Sie hier das Quatschgeblubber der SPD nachplappern, ist wieder bezeichnend. Was man sich hier anhören muss, ist wirklich schon gebetsmühlenartig. Wir haben heute die Fakten auf den Tisch gelegt bekommen. Ich bin Herrn Cunitz sehr dankbar, dass er das alles einmal relativiert und aus dem Bereich der Märchen und Mythen wieder in die Realität gebracht hat. Wir haben 456 umgewandelte Wohnungen, bei denen man nicht davon ausgehen kann, dass alle diese Wohnungen im Eigentumsbereich verbleiben, sondern davon wird natürlich ein Teil wieder weitervermietet. Es heißt nicht, dass sie dann keine Mietwohnungen mehr sind. Zum anderen ist es so, wenn ich heute eine Eigentumswohnung kaufe und dort einziehen möchte, dass ich unter Umständen meine bisher gemietete Wohnung freimache, das könnte schon sein. Aber das interessiert die SPD jetzt gar nicht, und die LINKE. auch nicht, weil sie ihr kleines Grashälmchen in der Wohnungspolitik haben wollen, an dem sie sich festhalten können, um ein bisschen Polemik für die Kommunalwahl zu machen. Das ärgert mich wirklich, meine Damen und Herren. (Beifall, Zurufe) Ja, und die Zahlen zeigen das, wir reden hier über eine tatsächlich zu vernachlässigende Größe. Ich muss sagen, leider ist diese Größe zu vernachlässigen, denn ich würde mir wünschen, dass viel mehr Wohnungen in Frankfurt zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ... (Beifall, Zurufe) ... denn, meine Damen und Herren, die Eigentumsquote in Frankfurt ist gigantisch niedrig. Wir brauchen mehr Eigentum. Eigentum stärkt die Eigenverantwortung, und dafür stehen wir Liberale. (Beifall, Zurufe) Sie blenden hier völlig aus, dass eine Eigentumswohnung auch ein Teil der Altersvorsorge ist. Sie wollen offensichtlich nicht, dass die Menschen in dieser Republik eigenverantwortlich für das Alter vorsorgen, und das finde ich sehr bedauerlich.

(Beifall) Antragstellende Person(en): Stadtv. Sieghard Pawlik