Im Jahr 2006 schloss die Stadt einen Erbbauvertrag mit der Huarong Group Deutschland GmbH, die auf dem Grundstück ein Ho

Im Jahr 2006 schloss die Stadt einen Erbbauvertrag mit der Huarong Group Deutschland GmbH, die auf dem Grundstück ein Hotel errichtete. Vor Fertigstellung des Gebäudes wurden die Bauarbeiten aus unternehmensinternen Gründen 2022 eingestellt. Daran hat sich bis jetzt nichts geändert. Die vertragliche Gestaltung ermöglichte der Stadt jedoch weder weiteren Einfluss auf den Erbbauberechtigten, eine Baufertigstellung zu erwirken, noch den Heimfall des Gebäudes.

Ich frage den Magistrat:

Wie sind die Möglichkeiten der Stadt in den Erbbauverträgen geregelt, die Fertigstellung von Bauprojekten zu forcieren beziehungsweise den Übergang der Gebäude an die Stadt zu sichern?

Es gibt nur zwei verschiedene Möglichkeiten, in Erbbauverträgen Einfluss auf die Fertigstellung der zu errichtenden Bauwerke zu nehmen:

Gemäß § 2 Nr. 4 Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG, kann der Erbbauberechtigte verpflichtet werden, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, Heimfall. Die Stadt Frankfurt am Main vereinbart in ihren Erbbauverträgen ein Heimfallrecht, wenn die vertraglich vereinbarten Baufristen nicht eingehalten werden. In der Regel wird eine Frist von sechs Monaten für die Einreichung des Bauantrages und eine Frist von zwei bis drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung für die bezugs- und gebrauchsfertige Herstellung des Gebäudes vereinbart.

In der Praxis kommt die Ausübung des Heimfalles sehr selten zur Anwendung. Die bis zum Zeitpunkt der Ausübung des Heimfalles entstandenen Bauwerke müssen entschädigt und im Erbbaugrundbuch stehengebliebene Grundschulden übernommen und abbezahlt werden. Je nach Fertigstellungsgrad der Bauwerke muss die Stadt möglicherweise eine hohe Entschädigung zahlen und/oder hohe Grundschulden übernehmen und erhält im Gegenzug ein Gebäude, das zunächst nicht nutzbar ist. Es könnten im Gebäude auch Baumängel vorhanden sein, die vor Ausübung des Heimfalles nicht abzusehen waren, sodass weitere Mittel für die Beseitigung der Mängel oder aufwendige Umbauten eingeplant werden müssen. Bei Großprojekten kann die Stadt Frankfurt am Main möglicherweise keinen Heimfall ausüben, da die Entschädigung aus den vorhandenen Haushaltsmitteln im Etat des Amtes für Bau und Immobilien nicht finanziert werden kann.

Neben der Möglichkeit der Ausübung des Heimfalles, können bei Überschreitung von verschiedenen Fristen - zum Beispiel Einreichung eines genehmigungsfähigen Bauantrags, Baubeginn nach Genehmigung und Baufertigstellung - nach erfolgter Abmahnung Geldstrafen verhängt werden, die im Einzelfall dazu geeignet sein können, den Erbbauberechtigten zu einer zügigeren Fertigstellung der Gebäude zu bewegen. Gegen eine solche Geldstrafe könnte sich der Erbbauberechtigte rechtlich wehren und nicht in seiner Verantwortlichkeit stehende Gründe anbringen. Weiterhin werden Geldstrafen ihr regulatorisches Ziel bei Erbbauberechtigten verfehlen, die im Laufe des Projektes in finanzielle Schieflage geraten sind.

In aktuellen Erbbauverträgen der Stadt Frankfurt am Main sind üblicherweise sowohl Geldstrafen als auch die nach derzeitig gerichtlich überprüftem Standard zulässigen Konditionen zur Entschädigungszahlung für den Heimfall vereinbart.