Informationsportal zur Wohnungsmarktentwicklung

Bericht des Magistrats vom 18.10.2021, B 375

Betreff: Informationsportal zur Wohnungsmarktentwicklung Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 15.07.2021, § 407 - OA 6/21 OBR 7 - Bislang stehen folgende Wege zur Verfügung, um digital Informationen über die Wohnungsmarktentwicklung in Frankfurt am Main zu beziehen. Geoportal https://geoportal.frankfurt.de/ - Bodenrichtwerte (aktuell 2010-2020) - Umlegungsverfa hren - Bau- und Nutzungsbeschränkungen - Wohnlagen laut Mietspiegel PlanAS https://planas.frankfurt.de/ - Wohnungsbauförderung -- Förderweg 1 & 2 -- Familien- und seniorengerechter Wohnungsbau -- Wohneigentum (Neubau & Bestand) -- Wohnraum für Studierende - Weitere Förderprogramme -- Modernisierung Wohnungsbestand -- Umbau Räume für Kreative -- Innenstadt Höchst -- Verfügungsfonds Strukturdatenatlas Beim Strukturdatenatlas handelt es um eine Plattform mit aufbereiteten Daten des Amtes Statistik und Wahlen, die auch im statistischen Jahrbuch veröffentlicht werden. Die zugrundeliegenden Tabellen können heruntergeladen werden. Zum Berichtszeitpunkt sind die Daten von 2011 bis einschließlich 2019 verfügbar gewesen. Stadtteile https://statistik.stadt-frankfurt.de/strukturdatenatlas/stad tteile/html/atlas.html Über diese Unterseite können die Daten nach Ortsbezirken bzw. Stadtteilen und in Zeitreihen differenziert dargestellt werden. Auch ist es möglich, einzelne Stadtteile vergleichend anzuzeigen. - Bevölkerungsstruktur - Bevölkerungsbewegung - Haushalte - Gebäude- und Wohnungsbestand - Wohnraumversorgung - Baugenehmigungen - Baufertigstellung - Diverse Sozial- und Transferleistungen Region Rhein-Main https://statistik.stadt-frankfurt.de/strukturdatenatla s/region_rheinmain/html/atlas.html Diese Unterseite hält, analog zum Strukturdatenatlas Stadtteile (siehe oben), Daten für die Rhein-Main-Region bereit. Stadtteilprofile (Kerndaten) https://statistik.stadt-frankfurt.de/strukturdatenatla s/stadtteilprofile/html/atlas.html Über diese Unterseite lassen sich nach Stadtteilen differenziert einige Kernindikatoren in Form von Stadtteilprofilen darstellen. Zu diesen zählen unter anderen folgende Indikatoren: - Bevölkerung - Bauen und Wohnen - Arbeitsmarkt - Soziales Zudem liegen unterschiedliche Berichte in der Regel auch in PDF-Form vor (Jahresbericht der Bauaufsicht, Materialien zur Stadtbeobachtung, Statistisches Jahrbuch, Statistik Aktuell, Tätigkeitsbericht Amt für Wohnungswesen, Wohnungsmarktbericht), in denen Informationen über die Entwicklung des Wohnungsmarkts in Frankfurt am Main nachgeschlagen werden können. Vor diesem Hintergrund wird im Folgenden auf die in der Anregung genannten statistischen Unterteilungen eingegangen. Fokus ist die Prüfung, welche Datenbestände diesbezüglich zur Verfügung stehen und ob diese für ein "Informationsportal zur Wohnungsmarktentwicklung" geeignet sind. Bestand aller Wohnungen Über den Strukturdatenatlas Stadtteile (siehe oben) ist sowohl der Gesamtbestand aller Wohnungen in Frankfurt am Main als Zeitreihe und räumlich differenziert nach Ortsbezirken und Stadtteilen darstellbar. Aktuell ist der Datenbestand bis 2019 verfügbar. Über die angeregte Unterscheidung nach Miet- und Eigentumswohnungen lässt sich auf Basis der zur Verfügung stehenden Daten jedoch keine genaue Aussage treffen. Der beim Stadtvermessungsamt (Immobilienconsulting und -bewertung) organisatorisch an-gegliederte Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main bedient sich zur Führung der Kaufpreissammlung einer Datei, in der mittlerweile über 100.000 Wohnungseigentumseinheiten gespeichert sind. Bei diesen Anlagen handelt es sich um Objekte, bei denen zumindest eine Wohneinheit zum Verkauf gekommen ist. Sowohl das Jahr der Teilungserklärung, die Unterscheidung in Umwandlungsobjekte und Neubaumaßnahmen, die Wohnungsgrößen sowie die Anzahl der Wohnungs- und Teileigentume der jeweiligen Anlage wurden erfasst. Der Gutachterausschuss speichert die Daten nach Straße und Hausnummer sowie nach dem Grundbuchbezirk ab. In Einzelfällen entspricht der Ortsbezirk nicht dem Grundbuchbezirk. Mit erheblichem Aufwand ist es möglich, die Grenzen der Orts-bezirke mit den Grundbuchbezirken zu verschneiden. Die Teilungserklärungsdatenbank wird täglich aktualisiert. Für eine Aktualisierung des Informationsportals müsste diese Verschneidung für den gesamten Datenbestand wiederholt werden. Nach Rückfrage beim Gutachterausschuss werden keine datenschutzrechtlichen Bedenken darin gesehen, entsprechende Daten auf Gemarkungs-/Ortsbezirksebene bereitzustellen. Es ist zu beachten, dass der Aufbau eines Informationsportals zur Wohnungsmarktentwicklung sowie die Pflege des Portals einen erheblichen Personalaufwand erfordert. Ließe sich über diese Datenquelle annähernd der Bestand an Eigentumswohnungen bestimmen, so bleibt die Unterscheidung zu Mietwohnungen ungenau. So werden Eigentumswohnungen wiederum als Mietwohnungen vermietet. Es ist davon auszugehen, dass Privatvermieter zusammen auch in Frankfurt am Main die größte Anzahl an Mietwohnungen auf dem Wohnungsmarkt anbieten. Auf Grundlage der Zensusbefragung lassen sich prinzipiell rechnerisch Rückschlüsse auf die Anzahl der selbstgenutzten und vermieteten Eigentumswohnungen ziehen. Diese Daten wurden jedoch zuletzt 2011 erhoben und die für 2021 geplante Erhebung wurde aufgrund der Corona-Pandemie bislang nicht durchgeführt. Die Aktualität der verfügbaren Zensus-Daten ist dementsprechend nicht gegeben. Anhand der Mikrozensus-Zusatzerhebung Wohnen, die alle vier Jahre und zuletzt 2018 vor-genommen wurde, können ebenfalls Aussagen über selbstgenutzte Wohnungen getroffen werden. Die Aussagekraft für einzelne Baujahresgruppen hingegen ist nur für die Baujahre bis einschließlich 1978 sicher. Für jüngere Baujahre ist die Aussagekraft eingeschränkt oder gar kein Wert angegeben. Eine Differenzierung nach Stadtteilen oder Ortsbezirken ist weder auf Basis der Zensus- noch der Mikrozensus-Daten möglich. Auch aus der Praxis der Mietspiegelerstellung kann abgeleitet werden, dass die umfassende und trennscharfe Identifizierung durch Eigentümer:innen genutzte Eigentumswohnungen in der Praxis nicht möglich ist. Da selbstgenutzte Eigentumswohnungen nicht relevant sind für die Mietspiegelerhebung, wird lediglich für eine Stichprobe aus dem Melderegister der Stadt Frankfurt am Main ein Abgleich mit der Grundsteuerdatei vorgenommen, um selbstnutzende Eigentümer:innen herauszufiltern. Dieser Verschneidungsprozess kann aus unterschiedlichen Gründen nie vollständig sein, weswegen auch hier keine statistisch verlässlichen Daten zu erwarten wären. Zudem wäre ein vollumfänglicher Datenabgleich und eine entsprechende Aufarbeitung für eine räumlich differenzierte Darstellung äußerst ressourcenaufwändig und es ist davon auszugehen, dass aufgrund der Sensibilität der verarbeiteten Daten besondere Datenschutzanforderungen erfüllt werden müssen. Zusammengefasst lässt sich sagen, dass unter den jetzigen Bedingungen und ohne erheblichen finanziellen bzw. personellen Aufwand weder für den Gesamtbestand noch in einer räumlichen Differenzierung gesicherte Aussagen über das Verhältnis von Eigentums- und Mietwohnungen getroffen werden können. Geförderte Wohnungen (Bestand Förderweg 1 & 2) Von Seiten des Stadtplanungsamtes wird darauf hingewiesen, dass mit planAS seit langem der Öffentlichkeit ein digitales Auskunftssystem des Stadtplanungsamtes zur Verfügung steht. Hier können sämtliche rechtsverbindliche Bebauungspläne der Stadt Frankfurt am Main online eingesehen und ausgedruckt werden. Darüber hinaus enthält es Informationen zu allen rechtsverbindlichen Veränderungssperren, Erhaltungssatzungen, Sanierungsmaßnahmen, Entwicklungsmaßnahmen, Vorkaufssatzungen, Gestaltungssatzungen und der Stellplatzsatzung sowie die Verfahrensstände aller in Aufstellung befindlichen städtebaulichen Satzungen. Weiterhin sind im Auskunftssystem planAS zu allen städtischen Satzungen die entsprechen-den zugehörigen Dokumente, zum Beispiel Begründungen und textlichen Festsetzungen für Bebauungspläne oder die rechtswirksamen Bereiche der Fluchtlinienpläne, als PDF-Dokument kostenfrei verfügbar. Nach der jüngsten Überarbeitung des Systems sind nun auch Projekte, die nach Förderricht-linien des Stadtplanungsamtes gefördert werden, für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht worden. In dem Thema "Förderprojekte" können sich die Nutzer:innen über die grundsätzliche Verortung/Verteilung und umgesetzten oder bewilligten Projekte im Stadtgebiet informieren. Welche Informationen zurzeit dargestellt werden ist der obigen Übersicht zu entnehmen. Ergänzend besteht die Möglichkeit, entweder eine statistische Auswertung nach Anzahl der Förderprojekte und der geförderten Wohneinheiten vorzunehmen oder die Förderprogramme einzeln aufzurufen. Aus datenschutzrechtlichen Gründen darf eine öffentliche Darstellung der Förderprojekte nur generalisiert als gerasterte Flächen veröffentlicht werden. Darstellungsbeispiel im planAS: Die weiteren, in der Anregung angesprochenen Themen, wie Bestand aller Wohnungen (Miet- und Eigentumswohnungen), Bestand genossenschaftlicher Wohnungen, Bestand gemeinschaftlicher Wohnungen und die Durchschnittsmiete aller Mietwohnungen fallen nicht in den Bereich der Förderprogramme des Stadtplanungsamtes und sind somit auch nicht in diesem System enthalten. Eine Überprüfung einer Erweiterung bzw. Anpassung der statistischen Auswertungen kann sicherlich in gewissem Umfang und in Abstimmung mit den relevanten Akteuren erfolgen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass im Tätigkeitsbericht des Amtes für Wohnungswesen auch eine räumlich differenzierte Darstellung des Bestands an geförderten Wohnungen ins-gesamt, von geförderten Seniorenwohnungen, und der Bestand differenziert nach Wohnungsgröße enthalten ist. Der jährliche Bericht steht nicht als Online-Portal zur Verfügung, kann aber als PDF-Datei auf den Seiten des Amtes heruntergeladen werden (https://frankfurt.de/service-und-rathaus/verwaltung/publikationen/amt-fuer-wohn ungswesen). Gemeinschaftliches/Genossenschaftliches Wohnen Über genossenschaftliches Wohnen wird keine eigene öffentliche Statistik geführt. Die Bestände müssten bei den Wohnungsbaugenossenschaften mit Wohnungsbeständen in Frank-furt am Main abgefragt werden. Eine Auskunftspflicht bestünde hierbei nicht. Die dabei erhobenen Daten müssten aufgearbeitet werden, um abhängig von Umfang und Qualität der Daten belastbare Aussagen bspw. über räumliche Verteilung, Altbestand und Neubau oder Mietpreisniveau treffen zu können. Genossenschaftliches Wohnen stellt eine mögliche Rechtsform dar, die genutzt werden kann, um gemeinschaftliches Wohnen zu realisieren. Eine aktuelle Übersicht zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten ist auf den Internetseiten des Netzwerks Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen e. V. (https://www.gemeinschaftliches-wohnen.de/) zu finden, das für die Stadt Frankfurt am Main die "Koordinierungs- und Beratungsstelle für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen" betreibt. Eine differenziertere Übersicht müsste auf Basis öffentlich verfügbarer Informationen erstellt werden bzw. auf freiwilliger Basis bei den bekannten Wohnprojekten abgefragt werden. Durchschnittsmiete aller Mietwohnungen Unterschieden wird bei der Betrachtung der Miethöhe gemeinhin zwischen der sogenannten Mietspiegelmiete und der sogenannten Angebotsmiete. Der Begriff "Mietspiegelmiete" hat keine allgemeingültige Bedeutung und wird teilweise so-wohl für die wohnungsspezifische ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 558 BGB) als auch für die als Basisnettomieten im Frankfurter Mietspiegel angegebenen Mieten verwendet. Die Ba-sisnettomieten werden herangezogen, um bspw. durchschnittliche Mietsteigerungen von Mietspiegel zu Mietspiegel zu berechnen. Sie basieren auf einer Erhebung, die die neu vereinbarten bzw. geänderten Mieten der letzten vier bzw. seit 2019 sechs Jahre bei freifinanzierten Mietwohnungen erfasst und zwei Jahre nach der Erhebung auf Basis des Indexes zur bundesweiten Steigerung der Lebenshaltungskosten fortgeschrieben wird. Das heißt auch, dass bspw. geförderte Wohnungen bei der Erhebung nicht berücksichtigt werden dürfen. Die Erhebung zum Mietspiegel findet in Frankfurt am Main alle vier Jahre statt und ist mit großem finanziellen und organisatorischen Aufwand verbunden. Die Basisnettomiete im Mietspiegel ist Ausgangspunkt für die mit Hilfe des Mietspiegels zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird wohnungsspezifisch ermittelt und berücksichtigt eine ganze Reihe von Wohn-wertmerkmalen, weshalb je nach Wohnung erheblich von der Basisnettomiete abgewichen werden kann. Dies hat zur Folge, dass zwei Wohnungen im gleichen Gebäude und mit gleichem Grundriss unterschiedliche ortsübliche Vergleichsmieten aufweisen können, wenn sich weitere Merkmale unterscheiden. Damit handelt es sich bei der Basisnettomiete des Mietspiegels nicht um eine Durchschnittsmiete im eigentlichen Sinne. Auch kann auf deren Grundlage keine räumliche Differenzierung vorgenommen werden. Angaben über die Angebotsmieten basieren in der Regel auf aggregierten Zahlen einer oder mehrerer Immobilienplattformen. Anhand dieser Zahlen lässt sich nicht verlässlich sagen, ob die Wohnungen auch für diese Miete vermietet wurden. Sie stellen daneben nur eine Momentaufnahme über Mieten von freigewordenen Wohnungen, die auf den jeweiligen Plattformen inseriert werden, dar. Entsprechend stellen sich Fragen der Überprüfbarkeit und der Repräsentativität der zugrundeliegenden Daten. Die Aussagekraft der über Plattformen ermittelte Angebotsmiete ist auch dahingehend nur eingeschränkt, dass davon auszugehen ist, dass ein wesentlicher Anteil von freien Wohnungen über persönliche Netzwerke von Vermieter:innen, Nachbar:innen und Bewohner:innen vermittelt wird. Die dabei vereinbarten Mieten sind also nicht erfasst. Ebenso lässt sich nur schwer die Nettokaltmiete bestimmen. So können bspw. Möblierungszuschläge oder Teilinklusivmieten die Auswertung verzerren. Auch ist davon auszugehen, dass auf solchen Plattformen der Wohnungsbestand großer öffentlicher und privater Wohnungsgesellschaften sowie von Wohnungsbaugenossenschaften - sogenannter Bestandshalter - im Verhältnis zum Gesamtwohnungsbestand in Frankfurt am Main unterrepräsentiert ist. Die im Vergleich niedrige Miethöhe findet damit bei der Ermittlung von Angebotsmieten auf dieser Datenbasis keine ausreichende Berücksichtigung. Der Stadt Frankfurt steht der Zugang zu einer solchen Datensammlung nicht zur Verfügung und müsste bei darauf spezialisierten Dienstleistern eingekauft werden. Der Nutzen ist aufgrund der dargestellten eingeschränkten Aussagekraft der über externe Anbieter erhobene Angebotsmieten fraglich. Zusammengefasst lässt sich sagen, dass kein Datenbestand zur Verfügung steht, der eine präzise und verlässliche Aussage über die Durchschnittsmiete in räumlicher Differenzierung ermöglichen würde. Mietspiegelmiete oder Angebotsmieten können daher nur die Funktion von Indikatoren haben, die in ihrer zeitlichen Entwicklung Hinweise auf die Wohnungsmarkt-entwicklung geben. Ein Mietenregister oder -kataster wäre notwendig, um belastbare und differenzierte Aussagen zur Miethöhe zu treffen. Für das Führen eines solchen Registers fehlt der Stadt Frankfurt jedoch die gesetzliche Grundlage, um die notwendigen Primärdaten bei den Bürger:innen zu erheben. Auch wären Aufbau und Pflege nur mit großem Aufwand möglich. Technische Umsetzung Das Amt für Informations- und Kommunikationstechnik weist darauf hin, dass neben der (technischen) Schaffung eines solchen Portals auch alle weiteren standardmäßigen Anforderungen an die Umsetzung eines digitalen Prozesses wie z. B. detaillierte Prozessbeschreibung, technische Umsetzungsplattform, Datenerhebung, -haltung und -auswertung, Datenschutz und -sicherheit sowie Nutzerfreundlichkeit zu berücksichtigen sind. Das Amt für Informations- und Kommunikationstechnik sagt hinsichtlich der technischen Umsetzung seine Unterstützung zu. Die Beurteilung der technischen Umsetzung ist allerdings erst dann möglich, wenn die Anforderungen an ein Informationsportal seitens des zuständigen Fachamtes definiert wurden. Abschließende Betrachtung Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die Stadt Frankfurt am Main bereits auf unterschiedlichen Wegen Informationen über die Entwicklung des Frankfurter Wohnungsmarkts zur Verfügung stellt. Wie in den einzelnen Abschnitten dargelegt, sind die in der Anregung vorgesehenen Angaben zum Teil schon verfügbar oder aber nicht verfügbar, weil die dafür notwendige Datengrundlage nicht (unmittelbar) zur Verfügung steht oder zur Verfügung stehende Daten nur bedingt belastbare Aussagen zulassen. Insgesamt handelt es sich um ein heterogenes Portfolio an Sekundärdaten und gesondert zu erhebenden Primärdaten, die mit einem zum jetzigen Zeitpunkt nicht abzuschätzenden Aufwand für ein digitales Informations-portal aufgearbeitet werden müssten. Gleichzeitig bleibt zu berücksichtigen, dass sehr unterschiedliche zeitliche Intervalle zu berücksichtigen sind, in denen die zugrundeliegenden Daten aktualisiert werden (können). Die Frage nach den Aktualisierungsintervallen stellt sich auch hinsichtlich der zum Teil sehr unterschiedlichen Entwicklungsdynamik der einzelnen Fachthemen.