Denkmalgeschützter ehemaliger Reitstall des Oberforsthauses - Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331, Gemarkung Wald, Flur…

Auf dem Grundstück "Oberforsthaus" befindet sich ein stark sanierungsbedürftiges und denkmalgeschütztes Gebäude (ehemalige Stallungen) des Oberforsthauses. In Folge eines schweren Brandschadens im Juli 2021 ist die gesamte Bausubstanz akut einsturzgefährdet und der Witterung preisgegeben. Zur Vermeidung des weiteren Verfalls, hat die Stadt die Errichtung eines Notdaches veranlasst. Weitere bauliche Maßnahmen müssen nun zeitnah im Anschluss erfolgen, um den weiteren Verfall zu verhindern.

Die Liegenschaft wurde in der Vergangenheit über mehr als 10 Jahre am Markt angeboten. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen durch denkmal- und naturschutzrechtliche Vorgaben und deren hohe Kosten, kam es jedoch bisher mit keinem Interessenten zum Vertragsabschluss.

Einem früheren Interessenten wurde bereits im Jahr 2008 seitens der Bauaufsicht eine Baugenehmigung für einen Sonderbau als Hotel mit Tiefgarage einschließlich denkmalschutzrechtlicher Genehmigung und naturschutzrechtlicher Eingriffsgenehmigung erteilt. Die Umsetzung scheiterte an der Insolvenz des Interessenten.

Aufgrund der geschilderten Restriktionen auf dem Grundstück in Bezug auf Gestaltung und Bebaubarkeit und um damit überhaupt eine wirtschaftlich tragbare Basis herzustellen, wird die Laufzeit des Erbbaurechtes auf 80 Jahre erhöht. Der jetzige Entwickler und Investor würde nunmehr ein neues Konzept aufgreifen und auf dem Grundstück den Neubau - unter Integration der denkmalgeschützten Gebäudeteile - einer medizinischen Einrichtung realisieren.

Mit den beteiligten Ämtern sind bereits erste Vorabstimmungen erfolgt und die Vorbereitung einer Bauvoranfrage mit der Bauaufsicht in Arbeit. Ein erster Meilenstein ist erreicht durch die Akzeptanz des architektonischen Projektentwurfes durch die Denkmalbehörden und deren Einstufung als "denkmalverträglich". Der Investor hat dem Amt für Bau- und Immobilien ein ausgearbeitetes Sanierungskonzept mit einer detaillierten Bau- und Maßnahmenbeschreibung vorgelegt. Die vorläufige Kostenschätzung für die denkmalgerechte Sanierung liegt aktuell bei rund 1.850.000,- €. Für die erfolgreiche Realisierung des Projektes liegt die baufachliche Expertise vor. Sowohl ein potenzieller Nutzer als auch potenzieller Betreiber der medizinischen Einrichtung sind vorhanden.

Die Vergabe des Erbbaurechts sichert somit den Erhalt des schützenswerten Gebäudebestands ohne zusätzliche Kosten für die Stadt und ermöglicht eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des städtischen Grundbesitzes. Eine spätere Öffnung des sanierten Gebäudes in Teilen für die Öffentlichkeit wäre verhandelbar und nach Wünschen der Stadt entsprechend umsetzbar.

Das Denkmalamt hat bereits darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass eine Vergabe im laufenden Jahr nicht mehr erfolgt, eine umfangreiche, kostenintensive Sanierung der denkmalgeschützten Gebäudesubstanz durch die Stadt erforderlich sein wird. Dabei dürften geschätzte Kosten in einer Größenordnung von mehr als 2 Mio. € für die Stadt anfallen. Zudem hat die Stadt aktuell kein eigenes nachhaltiges Nutzungskonzept für das dann aufwendig zu sanierende Denkmalgebäude. Die Folgekosten für die fortlaufende Instandhaltung wären ebenfalls durch die Stadt zu erbringen. Zudem ist die Gefahr des völligen Verlustes der Liegenschaft bei weiteren Verzögerungen aufgrund der Brandschäden akut gegeben.

Die Neuausschreibung der Liegenschaft im Konzeptvergabeverfahren würde eine erhebliche Verzögerung der notwendigen Sanierungsarbeiten bedeuten, die das Projekt um mindestens ein Jahr nach hinten schieben würde. In wieweit hier neue Interessenten mit nachhaltigen Konzepten gewonnen werden könnten bleibt fraglich, da über die Liegenschaft in der Vergangenheit immer wieder öffentlichkeitswirksam berichtet wurde und nur vereinzelt neue Interessenten auftauchten. Die Gefahr die aktuell vorhandenen Investoren und Entwickler zu verlieren, muss zudem als "hoch" eingeschätzt werden.

Die Vergabe des Erbbaurechts an die Omnimed GmbH zur Sanierung des Denkmals und Neuerrichtung einer medizinischen Einrichtung.

1. Investitionsbedarf: Durch diesen Beschluss fallen keine Investitionskosten an.
2. Personalkosten: Durch diesen Beschluss fallen keine Personalkosten an.
3. Sachkosten: Durch die Vergabe im Erbbaurecht fallen keine weiteren Kosten an.

In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 3.529.716,33 €.

Anlage Katasterplan_1-1000_Oberforsthaus (ca. 692 KB) Anlage Katasterplan_1-2000_Oberforsthaus (ca. 917 KB)